Ипотечное кредитование в России,анализ рынка Курсовая №54915

Содержание

Ипотечное кредитование — Курсовая работа

Улучшение жилищных условий граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития. Одним из современных и актуальных механизмов решения данной проблемы является ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование – один из самых эффективных и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Совершенствование системы ипотечного кредитования – одна из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, ускорение жилищного строительства и оптимизацию финансовых потоков в экономике страны.

Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее экономически эффективной банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан, чем и обусловлена тема курсовой работы.

Актуальность данной проблемы возрастает в связи с макроэкономической ситуацией, когда платежеспособный спрос граждан снижается, что позволяет говорить о практически невозможном гарантированном сбыте жилья без использования ипотечного кредитования. При этом развитие рынка ипотечного жилищного кредитования может способствовать не только улучшению жилищных условий населения, но и стимулированию спроса на рынке недвижимости и строительства, дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, повысить доходность бюджетов всех уровней.

Целью курсовой работы является анализ современных особенностей механизма ипотечного кредитования и перспективы развития рынка ипотечных жилищных кредитов в России.

Для достижения этой цели в работе поставлены следующие задачи:

рассмотреть понятие, значение и содержание ипотечного кредитования;

провести анализ программ ипотечного кредитования банков в России;

определить наиболее значимые проблемы, связанные с реализацией программ ипотечного кредитования в РФ;

рассмотреть возможные пути решения проблем ипотечного кредитования;

рассмотреть перспективы развития и основные механизмы совершенствования системы долгосрочного ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования в курсовой работе выступают ведущие кредитные организации России.

Предметом курсовой работы являются выданные ипотечные жилищные кредиты в Российской Федерации.

Исследование в курсовой работе представлено в виде аналитической информации, таблиц и графиков, которые характеризуют:

текущее состояние рынка ипотечного кредитования;

статистические данные по ипотечным кредитам в России;

объемы выданных ипотечных кредитов в рублях;

объем задолженности по ипотечным кредитам заемщиками;

динамика задолженности по ипотечным кредитам;

объемы ипотечных кредитов, выданные ведущими ипотечными банками;

количество коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты.

1. ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1. Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования

Понятие «ипотека» опирается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. С течением временем изменялись: условия предоставления кредита, объемы и цели ипотечного займа, а также надежность его обеспечения.

Ипотека – является одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [13, с.19].

Обязательство должника может являться не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде и т.п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства [15, с.8].

Отличительными чертами ипотеки являются:

во-первых, ипотека, как и любой другой залог, по сути, является способом обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства — займа, или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения и т.д.;

во-вторых, предметом ипотеки выступает недвижимость. К числу недвижимого имущества относят земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;

в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Лицо, взявшее ипотечный кредит остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая подлежит обязательной государственной регистрации;

в-пятых, при значительном превышении стоимости заложенного имущества над суммой выданного кредита, ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека) [8, с.4].

И, наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажу заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого, обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов [6, с.2].

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование, как система финансово-экономических отношений, включает в себя ипотеку как основную подсистему, выступающая в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование – сделка с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Классификация ипотечных кредитов по признакам [12, с.34]:

1. По объекту недвижимости:

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2. По целям кредитования:

а) приобретение готового жилья в многоквартирном доме; покупка отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания: дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

б) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

в) строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются едино-разовым платежом. Кредитование на строительство жилья происходит поэтапно: каждый следующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

на разработку земельного участка;

на развитие сельского хозяйства;

на развитие производства;

кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора:

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации.

Таблица 1.1. Классификация ипотечных кредиторов

По степени специализации

4. По способы рефинансирования.

Сферой ипотечного кредитования занимаются различные кредитные институты. Особенность их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Вид кредитного института

Выпуск ипотечных облигаций

Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидия

Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку

Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившые договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

5. По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит;

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

ипотечные кредиты, которые предусматривают финансовый интерес кредитора.

1.2. Ипотечное кредитование как способ улучшения жилищных условий

Понятие «улучшение жилищных условий» традиционно ассоциируется с существенным повышением качества жизни. А также это термин используется для обозначения ключевой социальной проблемы современной России — ведь строительство и приобретение жилья стоит далеко недешево и, даже с помощью государства, в один момент обеспечить всех нуждающихся собственными просторными квартирами, к сожалению, невозможно.

Российское законодательство четко определяет категорию граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и в большей мере именно они получают государственную поддержку [10, с.8].

Именно на направлении улучшения жилищных условий граждан, признанных нуждающимся в жилье, сосредоточена основная деятельность всех уровней бюджетной системы страны, так и государства в целом. В настоящее время большинство российских регионов активно реализуют социальные программы, призванные обеспечить жильем тех, чьи условия проживания иначе чем «кошмарными» не назовешь [16, с.8].

В настоящее время ипотечный рынок только набирает свои обороты. Граждане с опасением относятся к данному виду кредитования, ведь это займ на долгие годы, а банки предъявляют к заемщикам повышенные требования при одобрении кредита. Однако, при отсутствии крупной денежной суммы, ипотека – выступает единственным способом приобрести собственное жилье. К положительным сторонам ипотечного кредита относятся [17, с.26]:

возможность приобретения жилья без длительных накоплений. Можно долгие годы откладывать деньги, рассчитывая приобрести квартиру без переплаты, но нужно учитывать тот факт, что цены на недвижимость спрогнозировать непросто: будут они расти или падать, поэтому нужную сумму можно накапливать дольше срока ипотечного кредита;

на данный момент платежи по ипотечному кредиту намного больше, чем арендная плата за снимаемое жилье. Только в результате ежемесячных платежей банку, квартира через определенный срок перейдет в собственность, а ежемесячные платежи арендодателю квартиры не принесут никакой выгоды;

как правило, ипотечный кредит берется на срок от 10 до 20 лет. За это время с заемщиком, да и с имуществом, могут случиться различные непредвиденные ситуации. На этот случай предусмотрен договор страхования риска утраты имущества, права собственности, потери здоровья. Договор заключается ежегодно, и требует дополнительных материальных затрат, зато заемщик может не опасаться наступления страхового случая;

несмотря на заверение чиновников, ежегодно инфляция провоцирует повышение цен. Следовательно, растут и доходы населения. В настоящее время, почти все ипотечные программы предусматривают досрочное погашение кредита без штрафных санкций и комиссии, поэтому, если финансовое положение заемщика позволяет закрыть ипотечный кредит раньше положенного срока, достаточно заполнить заявление и внести деньги;

государством для граждан предусмотрена возможность воспользоваться налоговом вычетом не только с суммы, затраченной на приобретение жилья, но и с банковских процентов. Это позволяет заемщику частично вернуть потраченные средства.

К отрицательным сторонам ипотечного кредитования можно отнести:

переплату по кредиту (иногда достигает 100%),

сложную процедуру получения одобрения банка,

длительный срок выплат по кредиту и штрафные санкции за просрочку платежей.

2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ

2.1. Конкурентный анализ рынка ипотечного кредитования

Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотеч ному кредитованию. Ими являются банки , которые предоставляют ипотечные кредиты , рефинансирующие организации, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию , ипотечные брокеры, страховые компании, специализированные депозитарии, застройщики и риелторы, заемщики , рейтинговые агентства и др.

Банки оказывают непосредственное влияние на динамику развития рынка ипотеки в целом, а также отражают сложившуюся ситуацию в этой области. Например, многие кредитные организации в годы кризиса сворачивают свои ипотечные программы и, наоборот, в годы финансовой стабильности наращивают объемы кредитования.

Все ипотечные программы банков, присутствующие сегодня на рынке, условно можно разделить на следующие группы:

кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;

кредиты на приобретение загородного жилья;

кредиты на приобретение нежилых помещений (бизнес-ипотека);

кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;

программы рефинансирования ипотеки.

На начало 2015 года, по данным Банка России , и з 834 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работают 673. Причем из них 629 предоставляют займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляют только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2014-м году банки оформили более одного миллиона ипотечных жилищных кредита (1 012,3 займа) на общую сумму 3 520 млрд. рублей. Основная их доля (93 874 займа) была предоставлена в рублях – на общую сумму 3 384 млрд. Средний размер займа составляет 3,37 млн. рублей. Просроченная задолженность на начало 2015 года зафиксирована на уровне 46,1 млрд. рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2017 года по ипотечным жилищным кредитам равна 10,8% в рублях и 9,3% в иностранной валюте. Средневзвешенный срок их предоставления составляет 14,8 года для рублевых займов и 12,3 года для валютных.

Сегодня лидерами рынка ипотечного кредитования являются Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк – на их долю приходится более половины всего объема выданных ссуд, а также Россельхозбанк и Дельтакредит (таблица 2.1).

Рынок ипотечного кредитования в России развивается неравномерно. Основная часть кредитов выдается в Центральном (29,98%), Приволжском (18,93%) и Уральском (14,04%) федеральных округах.

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается пока еще небольшая часть продающейся на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП России составляет всего лишь 2,72%.

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен на жилье. Низкая платежеспособность населения и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая их очень дорогими для большинства населения.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем сохраняется большой объем отложенного спроса на ипотеку.

Таблица 2.1. Доля крупнейших банков на рынке ипотечного кредитования.

Основными причинами роста было снижение процентных ставок, которые к середине 2014 года достигли своего минимума, а также ослабление требований к заемщикам. Рынок ипотечного кредитования в 2014г. продолжал демонстрировать зависимость от стоимости недвижимости и стоимости привлечения ресурсов. Поскольку это самый низкомаржинальный продукт, даже самое незначительное изменение стоимости ресурсов отражается на процентной ставке. Для почти 50%-ного роста объемов ипотечного кредитования было несколько причин: снизившиеся после кризисного периода процентные ставки, государственные программы финансирования, а также снижение цены на недвижимость.

Для того чтобы облегчить заемщикам погашение ипотечных кредитов путем рефинансирования под более низкие ставки в других банках и тем самым снизить уровень просроченных долгов, многие банки ввели отмену комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита.

2.2. Анализ основных рисков на рынке ипотечного кредитования

В первом полугодии 2016 года для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции.

Продолжилось сокращение числа банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее – ИЖК), на фоне уменьшения количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 июля 2016 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с первым полугодием 2015 года на 75 кредитных организаций и составило 499 участников, из них 326 кредитных организаций предоставили в первом полугодии 2016 года новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов.

Наблюдалось увеличение объема предоставленных ИЖК. Рынок ипотечного жилищного кредитования, стимулируемый государственной программой субсидирования процентной ставки, в первом полугодии 2016 года вырос на 44,3%, но при этом не достиг уровня соответствующего периода 2014 года.

В первом полугодии 2016 года кредитными организациями было предоставлено 389 836 ИЖК на общую сумму 664,6 млрд рублей. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 20,3%, увеличившись по сравнению с первым полугодием 2015 года на 2,0 п.п. (рисунок 2.1). Средний размер предоставленных ИЖК увеличился с 1,64 до 1,70 млн рублей, при этом в Москве он составил 3,63 млн рублей.

Рисунок 2.1. Динамика объёмов кредитов, предоставленных физическим лицам, в том числе ИЖК

Региональное распределение предоставленных ИЖК не изменилось. Наибольший объем предоставленных ИЖК на протяжении последних нескольких лет приходится на заемщиков Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Тюменской области. Доля кредитов, предоставленных заемщикам Центрального федерального округа, составила 31,3% в общем объеме выданных в Российской Федерации ИЖК.

В первом полугодии 2016 года удельный вес ИЖК, предоставленных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (далее – ИЖК по ДДУ), в общем объеме ИЖК составлял 34,5-41,5%. С начала года было предоставлено 124,4 тыс. ИЖК по ДДУ на сумму 229,3 млрд рублей, при этом кредитование осуществлялось в основном в рублях.

Из общего объема предоставленных ИЖК 39,5% приходилось на субсидированные кредиты, выданные в рамках программы государственной поддержки жилищного (ипотечного) кредитования (144 674 кредита на сумму 262,4 млрд рублей).

Продолжился рост доли ИЖК, предоставленных в рублях. В первом полугодии 2016 года было выдано 389 812 ИЖК в рублях на сумму 663,9 млрд рублей, что составляет 99,9% общего объема ИЖК. Количество предоставленных ИЖК в рублях выросло по сравнению с первым полугодием 2015 года на 39,0% при увеличении объема кредитования на 44,6%. В то же время количество ИЖК в иностранной валюте уменьшилось в 2,3 раза – до 24 кредитов; объем предоставленных средств сократился в 2,6 раза – до 0,7 млрд рублей в рублевом эквиваленте. ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга – на них пришлось 98,0% объема выданных в иностранной валюте кредитов.

Происходило увеличение задолженности по ИЖК в рублях и снижение задолженности по ИЖК в иностранной валюте. На 1 июля 2016 года величина задолженности по ИЖК в рублях по сравнению с 1 июля 2015 года увеличилась на 17,0%, а в иностранной валюте снизилась на 18,7%, составив 4087,5 и 94,1 млрд рублей в рублевом эквиваленте соответственно. В течение первого полугодия 2016 года наблюдалась тенденция роста задолженности по ИЖК по ДДУ в рублях и иностранной валюте. По состоянию на 1 июля 2016 года задолженность составила 714,8 и 2,0 млрд рублей в рублевом эквиваленте соответственно; ее доля в совокупном портфеле ИЖК достигла 17,1%.

Отмечалось увеличение просроченной задолженности по ИЖК как в относительном, так и в абсолютном выражении. По состоянию на 1 июля 2016 года удельный вес просроченной задолженности по ИЖК по сравнению с 1 июля 2015 года увеличился: по ИЖК в рублях – на 0,14 п.п., до 1,11%, в иностранной валюте – на 11,35 п.п., до 27,68%. В денежном выражении величина просроченной задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, возросла на 33,4%, по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, – на 37,8%, составив 45,5 и 26,0 млрд рублей в рублевом эквиваленте соответственно (рисунок 2.2).

Рисунок 2.2. Динамика задолженности по ИЖК

Задолженность по ИЖК по ДДУ в рублях и иностранной валюте характеризовалась меньшим уровнем просроченной задолженности (на 1 июля 2016 года – 0,3% при значении по ИЖК в целом 1,7%).

Доля ссуд без просроченных платежей по ИЖК по состоянию на 1 июля 2016 года сократилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 0,26 п.п. и составила 93,76%. Вместе с тем доля ссуд с просроченными платежами свыше 180 дней по ИЖК за аналогичный период увеличилась на 0,48 п.п., до 2,56%.

Наблюдались снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в рублях и в иностранной валюте и увеличение сроков по кредитам в рублях. В первом полугодии 2016 года средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях вырос на 9 месяцев по сравнению с первым полугодием 2015 года и составил 183 месяца (15,2 года), при этом по ИЖК в иностранной валюте сократился на 10 месяцев, до 41 месяца (3,4 года). Средневзвешенные процентные ставки за аналогичный период снизились: по ИЖК в рублях – на 1,32 п.п., составив 12,72%; по ИЖК в иностранной валюте – на 2,01 п.п., до 8,15%.

Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок приведена на рисунке 2.4. Динамика средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях, предоставленным за месяц, представлена на рисунке 2.5.

Значительно вырос объем рефинансированных кредитными организациями ИЖК на фоне увеличения объема предоставленных ИЖК. В первом полугодии 2016 года 73 кредитные организации рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) на сумму 77,7 млрд рублей, в том числе путем продажи их другим организациям на сумму 51,0 млрд рублей (в первом полугодии 2015 года – 88 кредитных организаций на сумму 36,9 млрд рублей, в том числе путем продажи ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 28,5 млрд рублей). Соотношение объемов рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям и предоставленных ИЖК составило 7,7% (рисунок 2.6).

В первом полугодии 2016 года среди основных источников рефинансирования ИЖК путем продажи их другим организациям выделялись специализированные организации – резиденты: на них приходилось 69,7% рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). По сравнению с соответствующим периодом 2015 года доля операций, совершенных специализированными организациями – резидентами, уменьшилась на 17,1 п.п., но при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) увеличился на 43,8% (до 35,6 млрд рублей). Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования выросла на 16,6 п.п. и составила 29,3%, объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) значительно увеличился – в 4,1 раза (до 14,9 млрд рублей). Доля специализированных организаций – нерезидентов составила 0,01% (0,005 млрд рублей), прочих организаций – 0,7% (0,4 млрд рублей) (рисунок 2.7).

Объем рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) путем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в первом полугодии 2016 года составил 26,6 млрд рублей (эмиссия осуществлялась двумя кредитными организациями).

Таким образом, в первом полугодии 2016 года практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке.

В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК (по состоянию на 1 июля 2016 года в Ломбардный список Банка России было включено 63 выпуска облигаций с ипотечным покрытием 48 эмитентов на сумму 373,5 млрд рублей по номиналу, а также 25 выпусков облигаций ОАО “АИЖК” на сумму 172,0 млрд рублей по номиналу). [20]

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ КАК ДВИЖУЩЕЙ СИЛЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ

3. 1. Основные направления развития ипотечного кредитования в России

По данным Банка России, в 2016 году в России выдано 856,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,47 трлн рублей, что на 27% выше уровня 2015 года в стоимостном и на 22% — в количественном выражении.

Восстановление рынка ипотеки после кризиса 2015 года заняло всего год, в 2009 г. рынку на восстановление потребовалось 2 года. Следует отметить, что падение рынка в 2015 году было гораздо менее глубоким – снижение составило около 50% (1 764 млрд рублей в 2014/1 162 млрд рублей в 2015 году) по сравнению с 430% (656 млрд в 2008 году/153 млрд в 2009 году). Это объясняется действием государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья. Программа, завершение которой первоначально планировалось в марте 2016 года, в конце февраля была продлена до конца 2016 года, а лимит выдач ипотечных кредитов был увеличен с 400 млрд рублей до 1 трлн рублей.

По итогам 2015-2016 годов в рамках программы было выдано 927 млрд рублей ипотечных кредитов (в т.ч. в 2016 г. – 556 млрд рублей), что составило около 40% всей выдачи ипотечных кредитов. Программа способствовала активизации кредитования под залог прав по договорам долевого участия: доля таких ипотечных кредитов достигла рекордного значения в 39% от общего объема выданной ипотеки. Объем привлеченных в строительство жилья средств по программе составляет 1,5 трлн рублей. По оценкам АИЖК, программа стала одной из самых эффективных антикризисных мер — всего на выплату субсидий на 01.02.2017 г. направлено 11,9 млрд рублей, каждый рубль бюджетных средств привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, из которых 46 рублей — средства населения. Основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение процентных ставок. По данным Банка России, средневзвешенная ставка выдачи в 2016 году составила 12,48%, а в декабре – снизилась до 11,55%. Ниже ставки по ипотеки были только в конце 2011 года (11,4%).

Рисунок 3.2. Средневзвешенные ставки по выдаваемым кредитам, % годовых

Замедление инфляции до рекордных 5% по итогам января 2017 года формирует устойчивые ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки (в 2016 г. снизилась с 11% до 10%). В результате участники ипотечного рынка в борьбе за качественного клиента уже сейчас снижают ставки по своим программам.

Качество ипотечного портфеля банков поддерживается на высоком уровне. На 01.01.2017 года доля ипотечной задолженности со сроком задержки платежей 90 дней и более составляет 2,65% ипотечного портфеля, что сравнимо с ведущими развитыми странами.

В условиях роста ипотечного портфеля доля со сроком задержки платежей на 90 дней и более постепенно снижается – по итогам 2015 года она составляла 3%, а максимальной значение доли просроченной ипотечной задолженности 90+ было зафиксировано в 2010 году – 7,1%.

Рисунок 3.3. Динамика объемов просроченной задолженности со сроком задержки платежей свыше 90 дней

В улучшение качества ипотечного портфеля значительный вклад вносит сокращение задолженности по кредитам в иностранной валюте: за год объем таких кредитов снизился в 2 раза (с учетом изменения обменного курса – в 1,5 раза).

Таблица 3.1. Сравнение задолженности ипотечного портфеля 2015-2017 гг.

Предварительные данные Росстата о вводе жилья свидетельствуют о сохранении ввода многоквартирного жилья на уровне 2014-2015 годов. В 2016 г. построено 48,2 млн кв. м многоквартирного жилья. Предстоящая плановая корректировка Росстатом данных по вводу, скорее всего, увеличит объемы ввода жилья практически до уровня прошлого года.

Таких результатов удалось достичь во многом благодаря поддержке со стороны государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья. В рамках программы населением приобретено более 25 млн кв. метров жилья (в т.ч. в 2016 г. – более 15 млн кв. метров).

Количество зарегистрированных договоров долевого участия физических лиц в строительство в 2016 году достигло 620 тыс. (+5% к 2015 г.). С ипотекой приобреталась практически каждая вторая квартира на этапе строительства (42%). Этот сегмент рынка жилья продемонстрировал наиболее высокие темпы роста — +35% к 2015 г. (+24% к 2014 г.).

Снижение общего объема ввод жилья (79,8 млн кв. м, -6,4% к 2015 г.) является результатом падения индивидуального жилищного строительства (-10% к 2015 г.), которое продолжается уже 2 года.

Объемы индивидуального жилищного строительства упали из-за сокращения объемов вводимого по «дачной амнистии» жилья. Запасы старого неоформленного жилья постепенно исчерпываются, основной его объем был зарегистрирован до 28.02.2015 – первоначального планового срока действия программы.

По данным Росреестра, в 2016 году было зарегистрировано 219 тыс. прав на жилье в рамках «дачной амнистии» (в 2010 году – 525 тыс. прав, в 2015 – 379 тыс. прав). По оценке АИЖК строительство новых индивидуальных домов в 2016 году выросло с 16 до 17 млн кв. м.

На конец 2016 года, по оценкам АО «АИЖК» по данным Института развития строительной отрасли, в стадии строительства в многоквартирных домах находится 2,2 млн квартир площадью 108,8 млн кв. м. Это 2,3 годовых объема ввода жилья.

Таблица 3.2. Строительство жилья

По данным Росреестра, количество зарегистрированных в 2016 году прав физических лиц на жилье на основании договоров купли-продажи и мены составило 3,6 млн (+1,2% к 2015 году). При этом на 5% выросло количество зарегистрированных договоров долевого участия физических лиц (620 тыс.).

Основным фактором развития рынка недвижимости в 2016 году являлось ипотечное кредитование: 42% ДДУ и 31% прав по ДКП зарегистрированы с привлечением ипотеки.

Программа субсидирования способствовала стабилизации цен на первичном рынке жилья (за 2016 г. снижение составило 0,4%), на вторичном рынке падение цен продолжилось (- 3%). Реальные цены (за вычетом инфляции) снижаются уже 4 года.

Рисунок 3.4. Цены на жилье и инфляция, 4 кв. 2012 г. = 100%

Рынок жилищных ипотечных ценных бумаг в 2016 году вернулся к росту: состоялось размещение 16 выпусков ИЦБ на 80,9 млрд рублей (+24% к 2015 г.).

Такой рост связан с активной реализацией программ АИЖК по развитию рынка ИЦБ, в том числе однотраншевой секьюритизации, обеспечивающей меньшую нагрузку на капитал банков-оригинаторов: доля выпусков ИЦБ с поддержкой АИЖК в различных формах составила в 2016 году 81,5% от общего объема эмиссии ИЦБ.

28 декабря 2016 года состоялось первое размещение однотраншевых ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК в рамках «Фабрики ИЦБ», для которых Банком России установлен льготный коэффициент «риск-вес» в 20% вместо стандартного коэффициента в 100% (1250% по младшим траншам).

3.2. Пути совершенствования рынка ипотечных жилищных кредитов в России

По мере нормализации ситуации на внутреннем валютном рынке и снижению рисков для финансовой стабильности Банк России перешел к смягчению кредитно-денежной политики: за 9 месяцев 2015 года ключевая ставка была последовательно снижена с 17% до 11% годовых (а в начале августа – до 11% годовых). Соответственно, снижалась и стоимость фондирования, в том числе для банковского сектора. В частности, с начала года доходность 5-летних ОФЗ снизилась на 4,4 процентных пункта до уровня в 9,92% (на 03.11.2015), а ставки Mosprime 6M – почти на 12 процентных пункта — до уровня 11,88% (на 03.11.2015).

Вслед за изменением стоимости фондирования с некоторым лагом стали меняться и ставки по кредитам как населению, так и предприятиям. Их снижение должно стимулировать спрос на кредиты, сократившийся как в результате проводимой банками более консервативной политики при отборе потенциальных заемщиков, так и в результате снижения потребности в заемных средствах.

Возможности кредитных организаций по наращиванию кредитных портфелей оказались существенно ограничены нормативом минимальной достаточности капитала (10%): на 01.10.2015 отношение собственных средств (капитала) к активам, взвешенным по уровню риска, составило 13%. При этом значительное увеличение резервов на возможные потери по ссудам не позволяет повышать капитализацию за счет прибыли (в целом по банковскому сектору за 9 месяцев 2015 года совокупная прибыль составила 128 млрд рублей, что в 5,4 раза ниже уровня 9 месяцев 2014 года).

Реализация государственных мер по докапитализации банков и меры поддержки Банка России позволили несколько улучшить ситуацию с достаточностью капитала. Если на 01.03.2015 г. доля банков с минимальной достаточностью капитала (H1: 10% – 12%) в активах банковской системы достигла максимального значения в 53,5%, то на 01.10.2015 она составила 13,8%.

Одной из мер Плана первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в 2015 году стала программа докапитализации системно-значимых кредитных организаций за счет средств, предоставленных государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», в размере до 1 трлн рублей. В случае участия в программе банк обязан наращивать кредитный портфель на 1% в месяц в течение трех лет с момента докапитализации. Кроме того, он должен ограничить вознаграждение руководству банков, фонд оплаты труда остальных работников и выплаты по дивидендам. На конец октября 2015 года в рамках программы АСВ передало 17 банкам ОФЗ на сумму 646,3 млрд рублей.

Кроме того, в июле 2015 года совет директоров АСВ одобрил перечень региональных банков для участия в программе повышения капитализации и принял решение направить его в Правительство Российской Федерации для утверждения. На повышение капитализации региональных банков может быть направлено до 8,5 млрд рублей.

В сложившихся условиях ограниченного роста кредитных портфелей банки стали концентрировать свою деятельность на кредитовании наименее рискованных направлений, увеличивая их долю в совокупной задолженности по предоставленным кредитам. За 9 месяцев 2015 года совокупный портфель кредитов увеличился на 6,1%, в том числе задолженность по кредитам нефинансовым организациям – на 7,6%, а по потребительским (не ипотечным) кредитам населению снизился на 10,1%. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам выросла на 6,1%. По мере оживления потребительского кредитования доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 9 месяцев 2015 года снизилась на 0,6 процентных пункта (по сравнению с аналогичным периодом 2014 года) и составила 18,5%.

По мере нормализации ситуации на валютном рынке стабилизировалась и ситуация с ликвидностью в банковском секторе. Это позволило Банку России повысить минимальные процентные ставки и сократить предоставление валютной ликвидности через аукционы РЕПО и аукционы по предоставлению кредитов, обеспеченных залогом права требования по кредитам. Возобновление тенденции к росту объемов депозитов населения (+14,3% за 9 месяцев 2015 года) способствовало снижению объемов кредитов, привлеченных от Банка России, на 38%.

Тем не менее, проблема с привлечением долгосрочных источников фондирования в текущих условиях сохраняется. Вместе с тем, по оценкам АО «АИЖК», накопленный портфель ипотечных жилищных кредитов, характеризующихся высоким качеством, является хорошим залогом для операций Банка России по предоставлению ликвидности, потенциал которого практически не использован. Так, на 01.10.2015 в Ломбардный список Банка России, бумаги из которого могут выступать обеспечением по кредитам, включены жилищные ипотечные ценные бумаги на сумму 407,3 млрд рублей (11% всей задолженности по ипотеке). При этом жилищные ипотечные кредиты являются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,9% по сравнению с 15,1% по иным ссудам населению.

Поддержка банковской системы может осуществляться посредством предоставления доступа к источникам долгосрочного фондирования для более надежного ипотечного кредитования, например, под залог ипотечных активов или ипотечных ценных бумаг, а также в рамках программы, аналогичной Программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку.

Дополнительная долгосрочная ликвидность банковской системе может быть предоставлена со стороны негосударственных пенсионных фондов, которым, в соответствии с решением Правительства Российской Федерации, перечислены пенсионные накопления за II полугодие 2013 года суммарным объемом около 0,5 трлн рублей. Эти средства могут быть инвестированы, в том числе, в ипотечные ценные бумаги.

Формирование системы ипотечного кредитования является характерным признаком развитых банковских систем. Коммерческие банки ежегодно увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и страховые фонды, различные финансовые институты, в том числе и с государственным участием.

Система ипотечного кредитования в России функционирует довольно успешно, охватывая рынок ценных бумаг и стимулируя развитие жилищного строительства.

Рынок ипотечных ценных бумаг предоставляет коммерческим банкам большие возможности. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками, что в свою очередь служит дополнительным стимулом привлечения новых заемщиков.

Ипотечные программы должны быть совместимы с другими продуктами кредитных организаций и с линейкой продуктов партнёров, например, рейтинговых агентств и тех компаний, которые покупают портфели кредитов. Банки должны стандартизировать ипотеку, а также сопутствующие услуги со страховщиками и лицами, выступающими в роли поручителей. Секьюритизация ипотечного портфеля определена стратегией развития банковского сектора и может изменить ситуацию на банковском рынке. Любой участник рынка, который выдает ипотечные кредиты, рассматривает данный продукт по-своему, что становится преградой для доверительных отношений между всеми членами данного процесса. И потому рано или поздно все 600 кредитных организаций, работающих на рынке, должны выработать единые стандарты.

В настоящее время их отсутствие сводится к тому, что только 6% ипотечных продуктов секьютиризировано. Более мелкие банки должны опираться на опыт более крупных финансовых организаций. Необходимо создать общие базы ипотечных заемщиков, чтобы бала возможность обеспечить доступ к данным потребителей.

В 2018 году маржа банков, установленная правительством, снизится в 2 раза и составит максимум 2,2%. Кредитные организации должны корректировать издержки на кредитном рынке и вместе с тем снижать кредитную маржу. Её величина сейчас высока, так как заемщики не слишком доверяют банкам. В настоящее время есть бюро кредитных историй, которое дает возможность организациям получать сведения о потенциальных клиентах.

Также в работе даны предложения по использованию Банком системы государственной поддержки ипотечного кредитования. Правила работы государственной программы устанавливают цели, условия и порядок предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным физическим лицам.

Необходимость государственной поддержки ипотечного кредитования объясняется влиянием ипотечного рынка на экономику страны в целом. Обеспечение государством снижения финансовых рисков участников ипотечного жилищного кредитования позволит оказать адресную поддержку некоторым категориям граждан, улучшающим свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования, привлечь в жилищную сферу сбережения населения и внебюджетные финансовые ресурсы, активизировать рынок жилья, а также стимулировать банковскую деятельность.

Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (с последними изменениями от 06.12.2011 №405-ФЗ).

Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действующей редакции от 07.05.2013г.);

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11. 1994 № 51-ФЗ. Статьи 334-358. (ред. от 05.05.2014)

Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002)

Абдулаев М.А., Орлов А.А., Римский Л.А., Ипотека. Организация ипотечного кредитования: Учебное пособие. [Электронный ресурс] http://www.ex-jure.ru/law/news. php?newsid=727

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/reporting/ annual/

Жилищное ипотечное кредитование / под ред. Колобов С.С.- М.: Дашков и К, 2014. — 120с.

Ипотека + дом. Энциклопедия ипотеки. [Электронный ресурс] URL: http://www.ipodom.ru/stream/mortgage/russia/id_85975/

Ипотека в Краснодаре и Краснодарском крае. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipohelp.ru/programs /3600000.html

Ипотека в Краснодаре. [Электронный ресурс] URL: http://www.rencapstroy.ru/hypothec/

Ипотека в России: /под ред. Головина О.Л. — М.: Юристъ, 2013. — 525с.

Ипотека шаг за шагом. Ипотека. Ипотечное кредитование. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipohelp.ru/manual.html

Ипотека. Организация ипотечного кредитования. – Учебное пособие. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ex-jure.ru/law/news.php?newsid=727

Ипотечное кредитование / под ред. Рябченко Л.И. — М.: ФА, 2012. — 120с.

Количество кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования Статистика. Официальный сайт Центрального Банка России. [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=3-1

Локтионова А. Виды ипотечных кредитов. [Электронный ресурс]. URL: http://www.realtist. ru/docs /73323F6BBB99EF66C32576BF000E47F3.html

Недвижимость. Ипотека — не миф, а реальность. [Электронный ресурс]. URL: http://www.bibliotekar.ru/ipoteka.htm

Основы банковской деятельности (Банковское дело): учебное пособие / под ред. К.Р. Табирбекова. М.: ИНФРА-М, 2013. – 637 с.

Официальный сайт Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК) [Электронный ресурс] http://www.rossipoteka.ru/default.aspx?page=ip-programs

Официальный сайт Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации [Электронный ресурс] http://rusipoteka.ru/

Официальный сайт ЗАО «ВТБ24» / показатели [Электронный ресурс] http://www.vtb24.ru/personal/loans/mortgage-calc/Pages/default.aspx

Официальный сайт информационного агентства «Банки.ру» [Электронный ресурс] http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=8104985

Официальный сайт информационного агентства Bankir.Ru [Электронный ресурс] http://bankir.ru/novosti/d/gosydarstvo-bydet-sybsidirovat-stavki-po-ipotechnim-kreditam—2432215/

Официальный сайт Министерства Финансов Российской Федерации: http://www.minfin.ru/ru/search/?q_4=%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B5+%D0%BA%D1.

Официальный сайт ОАО «Газпромбанк» / показатели [Электронный ресурс] http://www.gazprombank.ru/personal/credits/357327/

Официальный сайт ОАО «Сбербанк России» / показатели [Электронный ресурс] http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home

Официальный сайт ОАО «УРАЛСИБ» / показатели [Электронный ресурс] https://www.bankuralsib.ru/retail/ipoteka/index.wbp

Официальный сайт печатного издания «Российская Газета» [Электронный ресурс] http://www.rg.ru/2015/04/10/krediti-site-anons.html

Официальный сайт Правительства Российской Федерации [Электронный ресурс] http://government.ru/orders/9643/

Официальный сайт специализированного интернет проекта рынка ипотеки в России [Электронный ресурс] http://ipocredit.ru/ipoteca/banks

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. Январь-март 2014.

Российская газета. Статья об ипотеке. [Электронный ресурс]. URL: http://www.rg.ru /2013 /08/08/ipoteka-site-anons.html

Рынок жилья и ипотечного кредитования III квартал 2014. // Аналитический центр АИЖК. Декабрь 2014. – 42 с.

Селюков В.К. Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования.// Менеджмент в России и за рубежом. – 2013. –№4.

Тарачев В. А. Кредитные риски и развитие банковской системы // Деньги и кредит, 2013, №6.

Финансы / Под ред. Лушина С. И., Слепова В. А. – М.: Экономистъ, 2013. – 397 .

Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2013. –№4.

Экономика и финансы недвижимости /Под ред. Ю.В.Пашкуса. — СПб.: Изд-во СПбГУ, 2013.

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Ипотечное кредитование в России,анализ рынка

Рынок ипотечного кредитования представляет собой важный элемент экономики России, поскольку его функционирование способствует решению одной из важнейших проблем социально-экономического развития государства – создания выгодных финансовых условий для обеспечения жильем населения. Также рынок ипотечного кредитования рассматривается в качестве механизма, обеспечивающего взаимосвязь между сбережениями населений, банками и строительными организациями, т.е. способствует инвестированию средств в реальный сектор экономики.

Сегодня рынок ипотечного кредитования в России является одним из наиболее активно развивающихся финансово-кредитных рынков. В частности, это характеризуется высокими объемами ежегодно выдаваемых кредитов, увеличивающимися показателями количества выданных кредитов, их средних сроков и сумм. Однако развитие рынка сопряжено и с рядом проблем, среди которых можно выделить: нестабильность спроса заемщиков, связанная со снижением уровня доходов, высокими требованиями со стороны кредиторов; недостаток финансирования рынка для выдачи ипотечных кредитов; недостаточно развитая инфраструктура рынка и др.

Развитие рынка ипотечного кредитования является одной из приоритетных задач государства, в связи с чем, актуальными являются вопросы оценки современного состояния рынка, выявления проблем, препятствующих его функционированию, принятия мер по решению этих проблем и созданию условий для повышения эффективности рынка.

Целью курсовой работы является исследование состояния рынка ипотечного кредитования в России и определение направлений его развития.

Достижению цели способствует решение следующих задач:

Рассмотреть понятие и правовое регулирование ипотечного кредитования;
Определить виды рынка ипотечного кредитования;
Охарактеризовать участников рынка ипотечного кредитования;
Оценить численность кредиторов на рынке ипотечного кредитования России;
Провести анализ показателей выдачи ипотечных кредитов в России;
Выявить направления развития рынка ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования в России.

Предметом исследования являются показатели выдачи ипотечных кредитов на рынке ипотечного кредитования России.

Методами исследования в курсовой работе выступили: метод сбора и обработки информации, анализ и синтез, метод статистической обработки данных, табличный и графический методы.

Теоретической основой работы выступила учебная литература и статьи периодических печатных изданий в области ипотечного кредитования.

Информационной основой работы выступило законодательство РФ, статистические данные Банка России.

Структура работы представлена введением, двумя главами, заключением, списком использованной литературы.

В первой главе курсовой работы рассматриваются теоретические основы рынка ипотечного кредитования, а именно: понятие, виды и правовое регулирование ипотечного кредитования, понятие и виды рынка ипотечного кредитования, его основные и косвенные участники.

Во второй главе курсовой работы на основании статистических данных Банка России проанализированы показатели функционирования рынка ипотечного кредитования в России, и представлены перспективные направления его развития.

1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования в России

1.1 Понятие и правовое регулирование ипотечного кредитования

Появление ипотечного кредитования как вида предоставления заемных средств, определено потребностью экономических субъектов в получении денежных средств на покупку недвижимого имущества. Зачастую ипотечное кредитование рассматривается как вид кредитования населения на покупку жилья, однако ипотечные кредиты предоставляются и на покупку земельных участков, нежилой недвижимости, например, гаражей и содовых домов, а также юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на покупку коммерческой недвижимости, используемой в целях ведения бизнеса.

Сегодня в экономике отсутствует однозначное мнение относительно того, что представляет собой ипотечное кредитование, при этом многие исследователи дают трактовку этому понятию. Например, М. Р. Каджаева рассматривает ипотечное кредитование как процесс выдачи кредита под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. Особенностью ипотечного кредитования автор считает именно залог, так как он является способом обеспечения возврата заемных средств кредиторы – в случае если заемщик не возвратит кредит, заложенная недвижимость будет продана кредитором, что позволит ему погасить невозвращенные средства [8, с. 196].

Г. Г. Коробова рассматривает понятие ипотечного кредитования с точки зрения объектов, которые могут быть получены заемщиком: это предоставление кредитов для приобретения заемщиком земельных участков, жилой недвижимости, нежилой недвижимости, с соблюдением принципов целевого использования, срочности и обеспеченности ипотекой [5, с. 399].

С. А. Литвинова дает более широкое определение по сравнению с представленными: ипотечное кредитование – это процесс выдачи кредита заемщику банком или другим финансовым институтом, имеющим право осуществлять данный вид деятельности, для приобретения недвижимости под залог приобретаемой недвижимости, а также другого недвижимого имущества [10, с. 6]. Важными чертами этого определения следует считать выделение категорий кредиторов – банки и другие финансовые учреждения при условии наличия соответствующего права, а также указание на то, что залогом по ипотечному кредитованию может быть не только приобретаемое за счет кредитных средств недвижное имущество, но и другая недвижимость, принадлежащая заемщику.

В целях обобщения, можно выделить следующее понятие ипотечного кредитования – это процесс выдачи кредита (заемных средств) на цели приобретения недвижимости с предоставлением залога в виде приобретаемой или иной недвижимости заемщика.

Также понятие ипотечного кредитования можно дополнить характеристиками, которые оно имеет:

сумма кредитования – ипотечные кредиты являются крупными по размеру и учитывают величину первоначального взноса – собственных средств заемщика, определяемых в процентном выражении от стоимости приобретаемой недвижимости (как правило 10-20%);
срок кредитования – является долгосрочным, т.е. кредиты выдаются на срок до 30-35 лет;
целевое назначение – кредит может быть использован только для приобретения недвижимого имущества;
обеспеченность – обязательным условием является предоставление залога недвижимого имущества, а также формами обеспечения могут выступать поручительство и страхование [8, с. 197; 13, с. 234] .

Ипотечное кредитование характеризуется разными видами, которые зависят от вида и способа приобретения имущества, категории заемщика, порядка погашения кредита. В таблице 1 представлены некоторые виды ипотечного кредитования по признакам классификации.

Таблица 1

Виды ипотечного кредитования [7, с. 415]

Признак

Виды

По категориям заемщиков

Ипотечное кредитование населения (жилищное кредитование)

Ипотечное кредитование субъектов бизнеса (коммерческая ипотека)

По способу приобретения имущества

Ипотечное кредитование на покупку недвижимости

Ипотечное кредитование на строительство недвижимости

По виду недвижимости

Ипотечное кредитование на приобретение жилой недвижимости (дома, квартиры)

Ипотечное кредитование на приобретение недвижимости потребительского назначения (гаражи. садовые дома)

Ипотечное кредитование на приобретение земельных участков

По способу погашения кредита

Ипотечное кредитование с постоянными выплатами, не меняющимися в течение всего срока кредитования

Ипотечное кредитование с переменными выплатами, снижающимися или увеличивающимися с течением времени

Основу для осуществления ипотечного кредитования составляют правовые нормы, содержащиеся в нескольких законодательных актах. В частности, основным законом, регулирующим ипотечное кредитование в России, является Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон устанавливает порядок взаимоотношений между кредитором и заемщиком при оформлении ипотечной сделки, т.е. передачи недвижимого имущества в залог при получении ипотечного кредита.

В законе установлено, что основанием для возникновения ипотеки является оформление кредитного договора между кредитором и заемщиком. При этом порядок оформления кредитного договора должен соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ, в том числе: договор должен быть оформлен в письменной форме, должен содержать все условия кредитования (срок, сумма, процентная ставка, форма обеспечения и др.), должен быть подписан и кредитором и заемщиком [1].

Согласно закону между кредитором и заемщиком заключается договор об ипотеке, в рамках которого первый называется залогодержателем, а второй залогодателем. В этом договоре должно быть установлено следующее:

предмет ипотеки, являющийся залогом по кредитной сделке: его наименование, место нахождения, идентификационное описание;
право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, например, право собственности;
стоимость предмета залога;
обязательство, обеспечиваемое ипотекой, его сумма, основания возникновения и срока исполнения этого обязательства и др.

Предметом ипотеки может быть только определенное недвижимое имущество: земельные участки; предприятия, здания, сооружения, используемые для предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; садовые дома, гаражи, строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; машино-места. На предмет ипотеки должна быть составлена закладная – ценная бумага, закрепляющая права залогодержателя по ипотеке [2].

Договор об ипотеке и закладная подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Также закон устанавливает порядок обращения взыскания на предмет ипотеки при нарушении заемщиком условий кредитования. Например, закон устанавливает, что в случае обращения взыскания на жилые дома и квартиры со стороны кредитора, у заемщика прекращаются права на их использование и возникает обязанность по освобождению от проживания. Жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой экономические отношения, которые возникают между кредитором и заемщиком по поводу предоставления кредита на покупку или строительство жилой или нежилой недвижимости. Кредиторами чаще всего являются коммерческие банки, но могут выступать и иные финансовые учреждения, а заемщиками являются как частные физические лица, так и организации и индивидуальные предприниматели.

1.2 Виды рынка ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование функционирует как совокупность процессов и процедур, обеспечивающих взаимодействие между кредиторами и заемщиками, формируя тем самым особый рынок – рынок ипотечного кредитования.

В узком смысле рынок ипотечного кредитования представляет собой экономические отношения между кредитором и заемщиком по поводу предоставления ссуды под залог недвижимости. В широком смысле рынок ипотечного кредитования – это отдельная часть финансового рынка, определяемая как сложная, открытая, постоянно эволюционирующая экономическая система, в основе которой лежит процесс аккумуляции временно свободных денежных средств в банках и предоставление их заемщикам для приобретения недвижимости под ее залог [11, с. 64].

Рынок ипотечного кредитования в России функционирует в двух видах – первичный рынок и вторичный рынок. Такое деление определено моделью ипотечного кредитования, которая сложилась в государстве – двухуровневая модель.

Основными участниками первичного рынка выступают кредиторы и заемщики. Также здесь участвуют продавцы недвижимости, оценочные компании, страховые компании, регистрирующие органы и прочие косвенные участники. Схема функционирования первичного ипотечного рынка достаточно проста:

заемщик обращается к кредитору с просьбой о выдаче ипотечного кредита;
кредитор оценивает возможность ипотечного кредитования заемщика на приобретение недвижимости, и в случае положительного решения между сторонами заключается кредитный договор, а также договор об ипотеке, происходит выдача кредита;
заемщик, получив кредит, обязуется использовать его по целевому назначению и вернуть средства кредитору;
средства, возвращаемые заемщиками, используются кредиторами для выдачи новых ипотечных кредитов.

Функции кредиторов в рамках первичного рынка заключаются в выдаче кредитов, их обслуживании, взимании платежей за пользованием кредитом, работе с должниками и т.д. Кредиторы сами выступают инвесторами для ипотечных кредитных операций, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Аккумулирование средств для ипотечного кредитования осуществляется за счет привлечения депозитов клиентов, выпуска долговых ценных бумаг, привлечения межбанковских кредитов. На рисунке 1 представлена схема функционирование первичного рынка ипотечного кредитования.

1 – обращение заемщика к кредитору за ипотечным кредитом;

2 – предоставление кредита от кредитора к заемщику, оформление кредитного договора и договора об ипотеке;

3 – возникновение обязательств у заемщика по кредитному договору (целевое использование, полное и своевременное погашение);

4 – приобретение заемщиком недвижимости;

5 – недвижимость является предметом залога по кредитному обязательству;

6 – формирование закладной на недвижимость, которая храниться в портфеле банка

Рисунок 1 – Взаимодействие участников на первичном рынке ипотечного кредитования [10, с. 20]

Вторичный рынок ипотечного кредитования основан на трансформации формирование кредитного портфеля в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов.

Сущность вторичного рынка заключается в том, что после выдачи ипотечного кредита заемщику, кредиторы:

формируют из единообразных закладных, принятых от заемщиков, пулы и выпускают на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещая ценные бумаги на фондовом рынке, кредиторы возвращают ресурсы, вложенные в ипотечное кредитование;
кредиторы продают закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

Вторичный ипотечный рынок отличается от первичного тем, что в качестве одного из основных участников здесь выступают операторы вторичного рынка или агентства по ипотечному кредитованию – это специализированные организации, которые осуществляют рефинансирование кредиторов, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов населению.

Осуществляя операции на вторичном рынке, кредиторы имеют возможность мобилизовать и снова пускать в оборот средства, выдавая новые ипотечные кредиты [10, С. 202].

На рисунке 2 представлена схема функционирования вторичного рынка.

Рынок ценных бумаг (фондовый рынок)

Оператор вторичного рынка

1 – выдача ипотечного кредита;

2 – продажа закладной оператору вторичного рынка;

3 – передача денежных средств кредитору за купленные закладные, т.е. реинвестирование кредитора;

4 – эмитирование ипотечных ценных бумаг и размещение на фондовом рынке;

5 – получение денежных средств за проданные ценные бумаги от инвесторов.

Рисунок 2 – Взаимодействие участников на вторичном рынке ипотечного кредитования [10, с. 20]

Таким образом, ипотечное кредитование осуществляется в рамках двух видов рынков – первичного и вторичного. Первичный рынок характеризуется стандартной совокупностью участников, действия которых направлены на получение (выдачу) ипотечного кредита и приобретение недвижимости. На вторичном рынке осуществляется продажа обязательств по выданным на первичном рынке ипотечным кредитам в виде закладных. Особым участником здесь являются ипотечные агентства, выпускающие ипотечные ценные бумаги для рефинансирования кредиторов. Основным отличием рынков является то, что на первичном рынке источниками ипотечного кредитования являются собственные и привлеченные средства кредитора, а на вторичном рынке – средства, полученные кредитором от продажи еще непогашенных заемщиками ипотечных кредитов операторам вторичного рынка, которые для привлечения средств выпускают и реализуют инвесторам ипотечные ценные бумаги.

1.3 Участники рынка ипотечного кредитования

Рынок ипотечного кредитования характеризуется тем, что включает в себя различные категории участников. Условно их можно разделить на две категории: субъекты, непосредственно выполняющие процедуры ипотечного кредитования или основные участники, и субъекты, обеспечивающие функционирование рынка или косвенные участники.

К числу основных участников рынка ипотечного кредитования относятся кредиторы, заемщики, операторы вторичного рынка и продавцы недвижимости. Каждый из них выполняет в рамках рынка определенные функции:

Кредиторами являются кредитные организации, осуществляющие операции по выдаче ипотечных кредитов. Кредиторами могут быть коммерческие банки и небанковские кредитные организации, например, строительно-сберегательные кассы и кредитные кооперативы.

К основным функциям кредиторов относятся:

заключение с заемщиком кредитного договора, договора об ипотеке, оформление закладной, их государственная регистрация;
выдача и обслуживание ипотечного кредита [3].

В рамках вторичного рынка ипотечного кредитования можно выделить еще несколько функций кредиторов, а именно:

формирование пула единообразных закладных по ипотечным кредитам;
выпуск ипотечных ценных бумаг и их размещение на фондовом рынке;
продажа закладных операторам вторичного рынка.

Заемщиками могут быть граждане РФ, которые заключают кредитный договор с кредитором, предусматривающий получение кредита на покупку или строительство жилья под залог недвижимости. Также заемщиками могут быть организации и индивидуальные предприниматели, получающие ипотечный кредит для приобретения коммерческой недвижимости под залог [6, с. 189].

Главными функциями заемщиков являются:

направление заявки кредитору на получение ипотечного кредита, подтверждение своего финансового состояния;
в случае одобрения кредитования, подбор недвижимого имущества, которое может быть предметом кредитования;
заключение с кредитором кредитного договора, договора об ипотеке, оформление закладной, их государственная регистрация;
использование кредита на покупку недвижимости;
погашение ипотечного кредита в соответствии с графиком, которой составлен кредитором.

Операторы вторичного рынка – это агентства по ипотечному кредитованию, которые осуществляют рефинансирование ипотечных кредитов. Операторы вторичного рынка осуществляют следующие функции:

рефинансирование ипотечных кредитов путем осуществления выпуска ипотечных ценных бумаг;
содействие кредиторам по рациональной организации процесса ипотечного кредитования;
повышение доступности ипотечных кредитов за счет разработки программ кредитования доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов [3].

Ипотечным агентством в России является специализированная организация – АО «ДОМ.РФ». В общем виде схема работы АО «ДОМ.РФ» выглядит следующим образом:

поскольку ипотечные кредиты имеют длительный характер, то кредиторы, для более быстрого возврата кредитных средств и повышения своей ликвидности, могут уступить права требования по ипотечным кредитам или закладным в отношении АО «ДОМ.РФ». В таком случае между кредитором и АО «ДОМ.РФ» заключается договор об уступке прав требования и договор доверительного управления приобретенными правами требования. В соответствии с этим, кредитор осуществляет дальнейший контроль за кредитной сделкой, получает комиссионные доходы от заемщика за обслуживание кредита, и может осуществить новое кредитование за счет средств, полученных от агентства [15].

Продавцы жилья – это физические и юридические лица, которые осуществляют продажу недвижимости, принадлежащей им на праве собственности, или продающие недвижимость по поручению ее владельцев.

Косвенные участники рынка ипотечного кредитования формируют его инфраструктуру, в частности, оказывают услуги по поиску недвижимости, осуществляют регистрацию ипотечных сделок, оценку и страхование недвижимости и др. Также сюда относятся инвесторы вторичного рынка, которые приобретают ипотечные ценные бумаги, участвуя тем самым в процедуре рефинансирования ипотечные кредитов. В таблице 2 представлена краткая характеристика косвенных участников.

Таблица 2

Косвенные участники рынка ипотечного кредитования [3]

Участник

Характеристика

Это организации, которые осуществляют поиск для заемщика недвижимости, которая может быть приобретена за счет средств ипотечного кредита . Оказывают услуги по оформлению документов на право собственности на недвижимость.

Это организации или индивидуальные предприниматели, которые осуществляют оценку недвижимости, являющейся предметом ипотечной сделки. Определяют рыночную стоимость недвижимости, что позволяет определить размер первоначального взноса и сумму ипотечного кредита.

Это организации, которые осуществляют страхование ипотечной сделки, а именно: страхование предмета ипотеки, страхование жизни и здоровья заемщика, страхование на случай потери трудоспособности и др.

Органы государственной регистрации

Это органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним . В частности, регистрируют договор об ипотеке и закладную.

Это юридические и физические лица, которые приобретают ипотечные ценные бумаги, выпускаемые кредиторами или ипотечными агентствами (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, частные лица и др.).

Таким образом, участниками рынка ипотечного кредитования являются лица, выдающие ипотечные кредиты, получающие ипотечные кредиты, рефинансирующие ипотечные кредиты, а также лица, обеспечивающие реализацию ипотечных сделок.

Подводя итог, можно заключить, что основной целью рынка ипотечного кредитования является обеспечение экономических субъектов денежными средствами для приобретения недвижимого имущества. Главным образом, рынок нацелен на решение жилищной проблемы, т.е. предоставление кредитов населению на покупку жилья.

2 Анализ состояния и развития рынка ипотечного кредитования в России

2.1 Оценка численности кредиторов на рынке ипотечного кредитования

Таблица 3

Количество кредитных организаций, осуществлявших ипотечное кредитование в России по итогам 2016-2018 гг., ед. [16]

Показатель

2016 г.

2017 г.

2018 г.

Изменение (+/-)

2017/

2016

2018/

2017

2018/

2016

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты

Кредитные организации, осуществляющие перекредитование ранее выданных кредитов

Кредитные организации, привлекающие рефинансирование на вторичном рынке

Представленные данные показывают, что количество кредитных организаций, работающих на рынке ипотечного кредитования в России, в течение 2016-2018 гг. снижалось. Так, количество кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, снизилось за два года на 126 ед. – с 484 ед. в 2016 г. до 358 ед. в 2018 г.

Стоит отметить, что большее число организаций работают только в рамках первичного рынка кредитования. Количество кредитных организаций, которые привлекают рефинансирование на вторичном рынке за счет продаже закладных, также снизилось: с 93 ед. в 2016 г. до 51 ед. в 2018 г., т.е. на 42 ед.

Увеличение произошло только в отношении кредитных организаций, осуществляющих перекредитование ранее выданных кредитов – с 41 ед. в 2016 г. до 63 ед. в 2018 г., т.е. на 22 ед.

Причинами сокращения численности кредиторов на рынке ипотечного кредитования следует считать: общее сокращение количества кредитных организаций в банковском секторе России, снижение капитальной базы банков, необходимой для проведения ипотечного кредитования, преимущественно монополистическое состояние рынка, не дающее возможности новым кредитным организациям занять на нем долю.

На рисунке 3 наглядно представлено изменение численности кредиторов.

Рисунок 3 – Изменение количество кредитных организаций, осуществлявших ипотечное кредитование в России по итогам 2016-2018 гг., ед.

На рынке ипотечного кредитования отмечается неравномерное распределение кредитных организаций по регионам России. В таблице 4 представлены сведения о территориальном размещении участников рынка ипотечного кредитования в разрезе федеральных округов (Приложение А).

Таблица 4

Структура кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты в России в территориальном разрезе по итогам 2016-2018 гг. [16]

Показатель

2016 г.

2017 г.

2018 г.

кол-во, ед.

уд. вес, %

кол-во, ед.

уд. вес, %

кол-во, ед.

уд. вес, %

Центральный федеральный округ

Северо-западный федеральный округ

Южный федеральный округ

Северо-кавказский федеральный округ

Приволжский федеральный округ

Уральский федеральный округ

Сибирский федеральный округ

Дальневосточный федеральный округ

Всего в Российской Федерации

Данные таблицы 4 показывают, что порядка 50% всех кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты в России, находится в Центральном федеральном округе, хотя их численность, на фоне общего сокращения численности кредитных организаций, несколько снизилась – с 254 ед. в 2016 г. до 179 ед. в 2018 г.

В иных федеральных округах численность ипотечных кредиторов значительно меньше. Например, в Приволжском федеральном округе в 2018 г. оно составило 64 ед., снизившись по сравнению с прошлыми годами (в 2016 г. – 75 ед., в 2017 г. – 66 ед.). В Северо-кавказском федеральном округе зарегистрировано только 3 кредитные организации, осуществлявшие ипотечное кредитование в 2018 г.

Необходимо отметить, что представленные показатели отражают только численность кредитных организаций, головной офис которых расположен в соответствующем федеральном округе. Современный банковский сектор РФ характеризуется тем, что в регионах большую часть операций осуществляют крупные коммерческие банки через сеть филиалов, а их головные офисы располагаются в центральной части страны. В частности, основными кредиторами на рынке ипотечного кредитования являются государственные банки – ПАО Сбербанк, АО «Россельхозбанк» и АО «Газпромбанк», головные офисы которых зарегистрированы в г. Москве, а также Банк ВТБ (ПАО), головной офис которого расположен в г. Санкт-Петербург.

На рисунке 4 представлена доля, которую занимают отдельные банки на рынке ипотечного кредитования по состоянию на 01.01.2019 г.

Рисунок 4 – Доля рынка ипотечного кредитования в России по отдельным кредиторам на 01.01.2019 г., %

Данные рисунка 3 показывают, что более половины всего рынка ипотечного кредитования в России приходится на ПАО Сбербанк – 53,27%. Также высока доля Банка ВТБ (ПАО) после присоединения к нему в 2018 г. Банка ВТБ 24 (ПАО) – 18,54%. В целом на 7 банков приходится более 80% рынка, что осложняет проникновение на него малых и средних банков (Приложение Б).

Таким образом, на рынке ипотечного кредитования в России происходит сокращение численности кредитных организаций, осуществляющих выдачу кредитов. Причиной сокращения является невозможность осуществления этой деятельности в связи с отсутствием необходимого финансирования или невозможности конкурировать с крупнейшими участниками рынка. Большое влияние на сокращение оказало общее сокращение количества кредитных организаций в банковском секторе России, что, в большей степени, является отражение политики Банка России по выводу из сектора финансово несостоятельных организаций.

2.2 Анализ показателей выдачи ипотечных кредитов

Результатом функционирования рынка ипотечного кредитования являются показатели выдачи ипотечных кредитов. В таблице 5 представлен объем и количество ипотечных кредитов, выданных в России по итогам 2016-2018 гг.

Таблица 5

Количество и объем выданных ипотечных кредитов в России

по итогам 2016-2018 гг. [17]

Показатель

2016 г.

2017 г.

2018 г.

Темп прироста, %

2017/

2016

2018/

2017

Объем кредитования, млн. руб.

Количество выданных кредитов, шт.

На рисунке 5 наглядно представлено изменение показателей ипотечного кредитования в России.

Рисунок 5 – Показатели ипотечного кредитования в России

по итогам 2016-2018 гг.

Согласно данным таблицы 5, в течение 2016-2018 гг. происходило увеличение показателей ипотечного кредитования в России. Так, объем выданных кредитов вырос с 1 473 467 млн. в 2016 г. до 2 021 946 млн. руб. в 2017 г. (на 37,22%), а в 2018 г. до 3 013 115 млн. руб. (на 49,02%). В итоге за два года прирост ипотечного кредитования составил на 104,49%.

Данные таблицы 2.2 показывают, что в течение исследуемого периода ежегодно увеличивалось количество выданных кредитов. Если в 2015 г. оно составило 699 419 шт., то в 2016 г. выросло на 157 008 ед.. а в 2017 г. еще на 230 513 ед., составив 1 086 940 ед. Увеличению способствовал рост количества выданных ипотечных кредитов: с 856 555 шт. в 2016 г. до 1 471 821 шт. в 2018 г., т.е. на 71,83%.

Представленные показатели положительно характеризуют состояние рынка, свидетельствуя о высоком спросе и предложении по ипотечным кредитам.

Общий объем выданных ипотечных кредитов представлен суммой кредитов, выданных в рублях РФ и в иностранной валюте (Таблица 6).

Таблица 6

Объем выданных ипотечных кредитов по видам валют по итогам 2016-2018 гг., млн. руб. [17]

Показатель

2016 г.

2017 г.

2018 г.

Темп прироста, %

2017/2016

2018/2017

Кредитование в рублях РФ

Кредитование в иностранной валюте

На рисунке 6 представлена структура кредитования.

Рисунок 5 – Структура ипотечного кредитования в России

по итогам 2016-2018 гг., %

По представленным данным видно, что 99% кредитов было выдано в 2016-2018 гг. в рублях РФ. Их объем имеет практически идентичные темпы прироста с общим показателем ипотечного кредитования в России. Объем кредитов, выданных в иностранной валюте, является низким и снижается: с 1 087 млн. руб. в 2016 г. до 413 млн. руб. в 2018 г.

Такое соотношение связано с тем, что кредиторы с 2015 г. практически не осуществляют выдачу ипотечных кредитов в иностранной валюте, что связано с нестабильностью курса рубля относительно мировых валют, которая проявляется с 2014 г., после введения экономических санкций в отношении России.

Увеличение объемов ипотечного кредитования связано и с тем, что в исследуемом периоде выросли показатели среднего срока кредитования и среднего размера ипотечного кредита. Их значения приведены в таблице 7.

Таблица 7

Средний срок и средний размер ипотечных кредитов в России

по итогам 2016-2018 гг. [17]

Показатель

2016 г.

2017 г.

2018 г.

Изменение (+/-)

2017/

2016

2018/

2017

Средний срок ипотечного кредита, мес.

Средний размер ипотечного кредита, млн. руб.

На рисунке 6 представлено изменение срока и суммы ипотечного кредита.

Рисунок 6 – Изменение среднего срока и среднего размера ипотечных кредитов в России по итогам 2016-2018 гг.

Данные таблицы 7 показывают, что произошло увеличение среднего срока выдачи ипотечных кредитов с 183,0 месяцев в 2016 г. до 186,8 месяцев в 2017 г. и до 195,7 месяцев в 2018 г. А размер одного ипотечного кредита вырос с 1,72 млн. руб. в 2016 г. до 1,86 млн. руб. в 2017 г. и до 2,05 млн. руб. в 2018 г. Это может свидетельствовать об увеличении спроса заемщиков на ипотечные кредиты, а также об увеличении их финансовых возможностей, что позволяет претендовать на получение больших сумм кредитов. Также это говорит о расширении способностей кредиторов на выдачу более высоких сумм кредитов на более длительный срок.

Повышению спроса на кредиты способствовало снижение процентной ставки. Средняя ставка за последние семь лет приведена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Средняя ставка по ипотечным кредитам в 2012-2018 гг., % [39]

По данным рисунка 8 видно, что наиболее высокая ставка по ипотечным кредитам действовала в 2015 г. – 13,35%. Она выросла за четыре года более чем на 1 п.п. В частности, это было связано с повышением ключевой ставки Банка России в декабре 2014 г. С 2016 г. ставка начала снижаться, что было определено общей стабилизацией экономики страны. В 2016 г. она составила 12,48%, в 2017г. – 10,64%.

В 2018 г. значение процентной ставки было минимальным для исследуемого периода – 9,56%, что и позволило значительно повысить спрос заемщиков и увеличить объемы кредитования в 2018 г. более чем на 40%.

Планомерное снижение ставки приостановилось в начале 2019 г. К 01.02.2019 г. она составила 11,00%. Это было связано, главным образом, с тем что с сентября 2018 г. Банк Росси дважды повысил ключевую ставку. Крупнейшие ипотечные кредиторы в начале 2019 г. приняли меры по повышению ставок. Так, например, ПАО Сбербанк с 14 января 2019 г. поднял ставки по ипотеке на 1 п.п., а Банк ВТБ (ПАО) с 1 января 2019 г. повысил ставки на 0,6 п.п. Однако специалисты считают, что не стоит ожидать весьма резкого роста процентных ставок по ипотеке, скорее всего, средняя ставка в 2019 году будет держаться в районе 10-11%.

В связи с увеличением показателей выдачи кредитов, в 2016-2018 гг. происходит увеличение и общей задолженности по выданным кредитам (Таблица 8).

Таблица 8

Объем задолженности по выданным ипотечным кредитам в России по итогам 2016-2018 гг. [17]

Показатель

2016 г.

2017 г.

2018 г.

Темп прироста, %

2017/

2016

2018/

2017

Объем задолженности по предоставленным ипотечным кредитам, млн. руб.

Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам, млн. руб.

Доля просроченной задолженности, %

На рисунке 9 представлено изменение доли просроченной задолженности.

Рисунок 9 – Изменение доли просроченной задолженности по выданным ипотечным кредитам в России по итогам 2016-2018 гг., %

Данные таблицы 8 показывают, что объем задолженности по ипотечному кредитованию вырос с 4 493 470 млн. руб. в 2016 г. до 6 410 409 млн. руб. в 2018 г., т.е. на 42,66% за два года. При этом ипотечное кредитование характеризуется относительно низким показателем просроченной задолженности, по сравнению с другими видами кредитования.

Объем просроченной задолженности в 2017 г. снизился по сравнению с прошлым годом на 1,94%, составив 68 980 млн. руб., а в 2018 г. вырос на 5,63%, составив 72 865 млн. руб. Но доля просроченной задолженности снизилась: с 1,57% до 1,14%, что связано с опережающим ростом задолженности по ипотечным кредитам. Опережающий рост говорит о том, что увеличение просроченной задолженности не связано со значительным ухудшением финансового положения заемщиков, а определено увеличением объемов кредитования.

Таким образом, в течение 2016-2018 гг. рынок ипотечного кредитования в России развивался достаточно активно. Увеличились объемы кредитования, количество, средний срок и сумма ипотечных кредитов. Росту способствовало снижение процентных ставок. Основными тенденциями современного рынка ипотечного кредитования в России можно считать: уменьшение численности кредитных организаций, которые осуществляют деятельность по выдаче ипотечных кредитов; увеличение количества и объемов выдачи кредитов после кризиса 2014 г.; снижение банковских процентных ставок; снижение доли просроченной задолженности по выданным кредитам.

2.3 Направления развития рынка ипотечного кредитования в России

Рынок ипотечного кредитования в России имеет достаточно широкие перспективы развития. Они связаны как с развитием инфраструктуры рынка, так и видов и условий кредитования.

Основными направлениями развития рынка ипотечного кредитования в России можно назвать:

Создание системы привлечения долгосрочного капитала на рынок ипотечного кредитования. В связи с тем, что в России существует проблема недостатка средств, необходимых для выдачи ипотечных кредитов, требуется развитие единой модели, которая предусматривает привлечение капитала на рынок ипотечного кредитования одновременно из нескольких источников, в частности:

от населения в виде срочных банковских вкладов;
от инвесторов путем выпуска ипотечных ценных бумаг;
от инвесторов путем продажи пулов ипотечных кредитов;
от ипотечных агентств путем рефинансирования выданных ипотечных кредитов;
от населения и организаций через негосударственные пенсионные фонды, страховые компании и кредитные инвестиционные фонды.

Дальнейшее развитие единых стандартов рынка ипотечного кредитования. Сегодня существует проблема отсутствия единой процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, которая применялась бы всеми кредиторами. Это негативно влияет на рынок, так как отдельные банки в связи с отсутствием законодательно утвержденных стандартов проявляют недобросовестность. Единые стандарты должны быть разработаны в следующих направлениях:

технологии выдачи кредита – предусматривают разработку и внедрение единой процедуры заключения ипотечной сделки. Сегодня в РФ сделаны значительные шаги в области определения стандартов процесса предоставления ипотечного кредита. В частности, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие законы устанавливают требования к поведению участников рынка – кредиторов, ипотечных агентств, страховых компаний и др. Однако доработки требуют вопросы взаимодействия и кредиторов и заемщиков на этапе принятия решения о кредитовании и выдаче кредита, а также вопросы, связанные с работой инфраструктурных участников рынка, например, оценщиков и ипотечных брокеров;
порядок обмена информацией – эти стандарты должны устанавливать порядок обмена информацией между кредитором и заемщиков, органами государственной регистрации, бюро кредитных историй и другими участниками рынка;
порядок оценки и управления рисками – важность этих стандартов определена необходимостью повышения качества ипотечного кредитования с учетом роста просроченной задолженности и проблемных кредитов в совокупном ипотечном кредитном портфеле. Они должны предусматривать единые требования к кредиторам по оценке величины возможного риска на этапе принятия решения о кредитовании [14, с. 232].

Развитие не только жилищного ипотечного кредитования, но и новых видов ипотечного кредитования. Это позволит активизировать участие на рынке новых категорий заемщиков помимо населения, а частности, застройщиков и некоммерческих объединений граждан. В таблице 9 представлены некоторые виды, требующие развития.

Таблица 9

Развиваемые виды ипотечного кредитования [4]

Вид

Характеристика

Кредитование на жилищное строительство под залог земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости. Осуществляется в отношении частных коммерческих застройщиков

Кредитование жилищных некоммерческих объединений граждан

Кредитование на цели строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, на цели реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов. Осуществляется в отношении кооперативов и товариществ

Кредитование при сдаче жилья внаем

Кредитование на цели строительства или приобретения жилья с целью дальнейшей сдачи его внаем. Осуществляется в отношении юридических и физических лиц

Развитие инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. Это направление развития должно предусматривать: развитие первичного и вторичного рынка, повышение эффективности инфраструктуры рынка, предотвращение и смягчение возможных кризисных явлений при кредитовании.

Для развития первичного и вторичного рынка планируется:

повышение доступности ипотечного кредита для заемщиков путем снижения величины первоначального взноса за счет ипотечного страхования, дифференциации условий кредитования в зависимости от потребностей заемщиков, кредитной истории;
унификация и стандартизация процедур оценки платежеспособности заемщика, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, а также документации по операциям с закладной;
развитие системы бюро кредитных историй, организация информационного обмена с ПФ РФ, ФНС России, МВД РФ позволят значительно повысить информированность участников рынка относительно платежной дисциплины заемщиков;
выработка единой формы раскрываемой заемщику информации о кредитных, валютных и иных рисках по ипотечному кредиту.

Для повышения эффективности инфраструктуры рынка планируется:

сокращение сроков и снижение издержек и операционных рисков при регистрации сделок с жильем, ипотеки и закладных за счет повышения доступности информации об имуществе, сторонах кредитной сделки;
создание стандартов: оценки пулов ипотечных жилищных кредитов, управления рисками, квалификационных требований к участникам рынка, оформления документации, раскрытия информации, информационного обмена между участниками рынка;
развития конкуренции на рынке в целях снижения издержек, повышения качества и сокращения сроков оборота капитала;
введение рейтинга для участников инфраструктуры рынка.

Для предотвращения и смягчение возможных кризисных явлений при кредитовании планируется:

сокращение сроков судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки в целях предотвращения роста долговой нагрузки на заемщика;
установление возможности внесудебной реализации заложенного имущества по соглашению сторон;
формирование в муниципалитетах маневренного жилищного фонда для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание;
разработка в субъектах РФ региональных программ поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации [4].

Таким образом, развитие рынка ипотечного кредитования должно обеспечивать поддержку интересов его основных участников – кредиторов и заемщиков. В частности, важным сегодня является формирование и нормативное закрепление порядка выдачи ипотечных кредитов на всех этапах, а также развитие новых видов кредитования, что позволит привлечь на рынок новые категории заемщиков.

Подводя итог, можно заключить, что ипотечное кредитование в России определяется внешними и внутренними факторами, такими как состояние экономики и банковского сектора, уровень жизни населения, процедуры и условия кредитования, устанавливаемые коммерческими банками. Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса.

Заключение

Ипотечное кредитование представляет собой процесс выдачи кредита на цели приобретения недвижимости с предоставлением залога в виде приобретаемой или иной недвижимости заемщика. Ипотечное кредитование имеет такие характеристики, как крупная сумма, длительный период, наличие первоначального взноса, целевое назначение, обеспеченность залогом недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование характеризуется разными видами, которые зависят от вида и способа приобретения имущества, категории заемщика, порядка погашения кредита. Основу для осуществления ипотечного кредитования составляет Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон устанавливает порядок взаимоотношений между кредитором и заемщиком при оформлении ипотечной сделки, т.е. передачи недвижимого имущества в залог при получении ипотечного кредита.

Рынок ипотечного кредитования в России функционирует в двух видах – первичный рынок и вторичный рынок. Первичный рынок характеризуется стандартной совокупностью участников, действия которых направлены на получение (выдачу) ипотечного кредита и приобретение недвижимости. На вторичном рынке осуществляется продажа обязательств по выданным на первичном рынке ипотечным кредитам в виде закладных. Особым участником здесь являются ипотечные агентства, выпускающие ипотечные ценные бумаги для рефинансирования кредиторов.

Рынок ипотечного кредитования характеризуется тем, что включает в себя различные категории участников. Условно их можно разделить на две категории: субъекты, непосредственно выполняющие процедуры ипотечного кредитования или основные участники – кредиторы, заемщики, ипотечные агентства, и субъекты, обеспечивающие функционирование рынка или косвенные участники – оценщики, страховщики, органы регистрации и др.

Основу для развития рынка ипотечного кредитования в России составляют кредиторы, так как именно они, преимущественно, осуществляют аккумулирование средств и их последующее размещение в виде ипотечных кредитов. В большей степени кредиторы представлены коммерческими банками. Количество кредитных организаций, работающих на рынке ипотечного кредитования в России, в течение 2016-2018 гг. снижалось. Так, количество кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, снизилось за два года на 126 ед. – с 484 ед. в 2016 г. до 358 ед. в 2018 г. Большее число организаций работают только в рамках первичного рынка кредитования. Причинами сокращения численности кредиторов на рынке ипотечного кредитования следует считать: общее сокращение количества кредитных организаций в банковском секторе России, снижение капитальной базы банков, необходимой для проведения ипотечного кредитования, преимущественно монополистическое состояние рынка, не дающее возможности новым кредитным организациям занять на нем долю.

В течение 2016-2018 гг. происходило увеличение показателей ипотечного кредитования в России. Так, объем выданных кредитов вырос с 1 473 467 млн. в 2016 г. до 2 021 946 млн. руб. в 2017 г. (на 37,22%), а в 2018 г. до 3 013 115 млн. руб. (на 49,02%). В итоге за два года прирост ипотечного кредитования составил на 104,49%. Основными тенденциями современного рынка ипотечного кредитования в России можно считать: уменьшение численности кредитных организаций, которые осуществляют деятельность по выдаче ипотечных кредитов; увеличение количества и объемов выдачи кредитов после кризиса 2014 г.; снижение банковских процентных ставок; снижение доли просроченной задолженности по выданным кредитам.

Направлениям развития рынка ипотечного кредитования в России являются: создание системы привлечения долгосрочного капитала на рынок ипотечного кредитования, дальнейшее развитие единых стандартов рынка ипотечного кредитования, развитие новых видов ипотечного кредитования, развитие инфраструктуры рынка ипотечного кредитования.

Список использованной литературы

Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1994 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) // СПС «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 05.03.2019.
Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // СПС «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 05.03.2019.
О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации): постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 (ред. от 08.05.2002) // СПС «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 05.03.2019.
Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года: распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 № 2242-р (ред. от 10.02.2017) // СПС «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 05.03.2019.
Банковское дело : учебник / под ред. Г. Г. Коробовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Магистр : ИНФРА-М, 2015. – 592 с.
Банковское дело : учебник для бакалавров / О. И. Лаврушин, Н. И. Валенцева; под ред. О. И. Лаврушина. – 12-е – изд., стер. – М.: КноРус, 2016. – 800 с.
Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка : учебник для бакалавров / под ред. Г. Н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : Издательство Юрайт, 2016 с.
Каджаева М. Р. Банковские операции : учебник. – 4-е изд., стер. – М. : Издательский центр Академия, 2016. – 400 с.
Организация деятельности коммерческих банков. Теория и практика : учебник для магистров / А. М. Тавасиев, В. Д. Мехряков, О. И. Ларина. – М. : Издательство Юрайт, 2016. – 735 с.
Литвинова С. А. Ипотечное кредитование: проблемы и пути решения: монография / С. А. Литвинова. – М.-Берлин: Директ-Медиа, 2015. – 106 с.
Бойцова И. В. Системный подход к рынку ипотечного кредитования // Инновационная экономика: информация, аналитика, прогнозы. – 2015. – № 6. – С. 64-66.
Зиниша О. С. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России // Экономика и социум. – 2017. – №3(34). – С. 634-638.
Тепман Л. Н. Ипотечный кредит: функции, использование в качестве инструмента преодоления кризисных ситуаций в экономике // Вестник Московского университета МВД России. – 2015. – № 11. – С. 243-245.
Токарева А. Д. Ипотечный кредит как форма кредита в экономике // В сборнике: Экономика и управление: теория, методология, практика сборник материалов международной научно-практической конференции. – 2017. – С. 232-236.
АО «ДОМ.РФ» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://дом.рф/ (дата обращения: 05.03.2019).
Количество кредитных организаций – участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=3-1 (дата обращения: 05.03.2019).
Показатели рынка ипотечного кредитования в России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.cbr.ru/statistics/pdko/mortgage/ (дата обращения: 05.03.2019).

При копировании любых материалов с сайта evkova.org обязательна активная ссылка на сайт www.evkova.org

Сайт создан коллективом преподавателей на некоммерческой основе для дополнительного образования молодежи

Сайт пишется, поддерживается и управляется коллективом преподавателей

Telegram и логотип telegram являются товарными знаками корпорации Telegram FZ-LLC.

Cайт носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, которая определяется положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ. Анна Евкова не оказывает никаких услуг.

Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование, на сегодняшний день, остается одной из основных направлений в деятельности банковских организаций. В нашей статье мы расскажем о том, что такое ипотека, кто может получить этот кредитный продукт, можно ли получить ипотеку под материнский капитал, какие документы нужны для оформления ипотеки и как получить налоговый вычет при покупке новостройки по ипотеке.

Плотников Виталий Николаевич — автор статьи

Ипотечное кредитование

Ипотечные кредиты – один из основных сегментов доходных программ банков. И даже несмотря на тот факт, что длительный срок кредита предполагает существенную переплату суммы основного долга (более чем в 2 раза), спрос на такой кредитный продукт, как ипотека, остается довольно высоким.

Что такое ипотечное жилищное кредитование?

Ипотека представляет собой кредитную программу, предоставляемую банком под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья. Условия для получения такого кредита зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от наличия у него дополнительного ликвидного имущества для обращения взыскания в случае кредитной задолженности. Стоит отметить, что банковские организации предъявляют очень жесткие требования к такому виду объектов жилой недвижимости, в частности, на них не должно быть никакие обременений (раннее оформленных залогов, наложение ареста на имущество должника и т.д.). Кроме того, тщательно проверяется платежеспособность и благонадежность заемщика, наличие у последнего ранее полученных и невыплаченных кредитов, а также иных неисполненных долговых обязательств. Информацию по данным вопросам банки, как правило, запрашивают в БКИ (бюро кредитных историй). Вместе с тем, ипотека относится к кредитным программам с обременением, зачастую требующим существенных гарантий для исполнения (например, участия созаемщика или поручителя, которые также будут нести ответственность по кредиту).

Какими правовыми актами контролируется ипотечное жилищное кредитование

Порядок оформления и получения ипотеки регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Правовой акт раскрывает подробно права и обязанности банковских организаций, условия и требования для оформления кредитного ипотечного договора. Стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности». Порядок и условия оформления ипотеки регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о договоре, залоге недвижимости, праве собственности и титульном владении. Порядок взыскания на объект недвижимости, в случае неисполнения обязательств заемщиком, регулируется нормами ГПК РФ и Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

Ипотечные программы, условия получения, процентные ставки, погашение

Программы ипотечного кредитования являются сугубо индивидуальными в каждой отдельной банковской организации и разрабатываются для заемщиков с учетом статуса приобретаемого жилья и его рыночной стоимости. Так, банки предлагают следующие виды ипотечных продуктов:

ипотека для покупки жилья в новостройке;
ипотека для покупки недвижимости на рынке вторичного жилья;
ипотека для приобретения загородной недвижимости;
ипотека для строительства собственного дома.

Условия кредитования в каждом отдельном случае различны, поэтому, перед тем, как начинать сбор необходимых документов для ипотеки, потенциальному заемщику следует тщательно ознакомиться с условиями кредитования, предложенными банком. В ряде основных и обязательных требований, как правило, являются:

платежеспособность заемщика;
наличие у заемщика постоянного дохода;
подтверждение у заемщика трудового стажа не менее 6 месяцев на последнем месте работы, и общего стажа не менее 3-х лет;
возраст заемщика должен быть, как правило, не менее 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита;
недвижимость, приобретаемая по ипотеке, оформляется в качестве залога в банке до полного погашения ипотечного займа;
в отдельных случаях требуется участие созаемщика или поручителя;
страхование приобретаемого объекта недвижимости;
страхование жизни и здоровья заемщика.

Отметим, что страхование приобретаемого жилья, а также жизни и здоровья заемщика может существенно повлиять на снижение процентной ставки по кредиту.

Размер процентных ставок по ипотеке на квартиру зависит от суммы первоначального взноса и срока кредита по ипотеке. Проценты начисляются в соответствии с условиями кредитной программы, так, например, средняя процентная ставка по ипотеке составляет в 2018 году 11-13%, если жилье приобретается в новостройке или на вторичном рынке, чуть выше, если кредит берется на строительство или покупку частного дома. Ипотечный кредитный договор предполагает фиксированную процентную ставку, которая не меняется в течение всего срока ипотеки. Однако, некоторые банковские организации предоставляют ипотечные программы с так называемой «плавающей» процентной ставкой, особенно, если речь идет о займе в иностранной валюте. Ипотечное кредитование предлагает лояльные условия для клиента, например: банковские организации вправе допустить рефинансирование ипотеки и предоставление отсрочки платежа, разрешает воспользоваться услугами ипотечного брокера, а также допускает поиск жилищного объекта для приобретения заемщиком самостоятельно. Срок для погашения ипотеки составляет до 30 лет. Если в ипотеку оформляется приобретение коммерческой недвижимости, в роли заемщика может выступать только юридическое лицо.

Льготы по ипотечному кредиту, военная ипотека

Льготная военная ипотека является доступным кредитным продуктом, которым могут воспользоваться участники НИС и получить жилищный сертификат после 3-5 лет службы. Преимуществом такого кредита являются: срок погашения ипотеки – до 25 лет, пониженная процентная ставка. Кроме военнослужащих лиц, закон предусматривает льготную ипотеку под материнский капитал, который принимается от заемщика в счет первоначального взноса за квартиру, при этом приобретаемая недвижимость будет оформлена в долевую собственность всех членов семьи заемщика. Также ипотечное кредитование предоставляется молодым семьям в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой». Основное преимущество данной программы – возможность отсрочки платежа сроком до 3-х лет, размер государственной субсидии составляет 25% от стоимости приобретаемого жилого объекта.

Залоговое обязательство при оформлении ипотеки

Важным условием при ипотечном кредитовании является передача приобретаемой недвижимости в залог. Данное требование предусматривает любой ипотечный кредитный договор, действуя на основании ст. 6 ФЗ № 102. Закладная на предмет залога, в частности, объект жилой недвижимости, передается банку и находится там до полного погашения кредита. В случае просрочки платежей, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру путем продажи объекта недвижимости через публичные торги.

Основной порядок оформления ипотеки

Оформление ипотечного кредитного займа для покупки недвижимости включает в себя несколько основных этапов:

Обращение в банковскую организацию и получение полной консультации по условиям получения кредитного продукта.
Сбор и предоставление в банк необходимых документов для оформления заявки.
Срок рассмотрения заявки может составлять от 2-х до 10 дней.
После получения положительного решения по кредиту, заемщиком осуществляется поиск жилого объекта.
Предоставление документов по объекту жилой недвижимости в банк на рассмотрение.
Принятие банком жилого объекта в залог, подписание кредитного договора.
Выдача кредитных средств заемщику.

Важным моментом при покупке жилья по ипотеке, в том числе и в счет материнского капитала, является согласие продавца объекта жилой недвижимости на продажу квартиры по заданным условиям, поскольку получение им на руки всей суммы будет возможно только после регистрации ипотеки и подтверждения права покупателя на приобретение данной квартиры.

Напомним, что с 15 июля 2016 г. в России вступил в силу новый закон, отменяющий выдачу свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Какие документы нужны для ипотеки:

оригинал паспорта заемщика, созаемщика и поручителей;
справка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
документ, подтверждающий трудовой стаж на одном месте работы не менее 6 месяцев (трудовая книжка, трудовой договор);
свидетельство о браке, так как супруг заемщика автоматически становится созаемщиком ипотечного кредита (исключением являются случаи наличия брачного договора, в котором одним из условий является отказ супруга заемщика от недвижимости, приобретаемой по ипотеке).

Кредитный ипотечный договор подписывается после оформления страховки на приобретаемый объект недвижимости. В документе обязательно обозначаются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон при нарушении условий кредитования. Все условия кредитного договора должны быть тщательно изучены до момента его подписания. Сделка по приобретению ипотечной недвижимости регистрируется в Росреестре. Банк допускает погашение ипотечного кредита двумя видами платежей:

аннуитетными платежами – когда займ погашается равными суммами на протяжении всего срока ипотеки;
дифференцированными платежами – когда изначально идет выплата процентов по кредиту, а затем суммы основного долга.

К ипотечному договору прилагается обязательный график платежей с указанием полной стоимости кредитного займа.

Важно! Кредитный договор может предусматривать оплату комиссии и дополнительных процентов в случае просрочки платежей.

Возможен ли налоговый вычет по ипотеке

Налоговое законодательство РФ предусматривает имущественный вычет по ипотеке для тех, кто приобрел недвижимость в кредит, стоимость жилого объекта должна составлять при этом не менее 2 млн рублей и дополнительно вычет на начисленные проценты по кредиту на общую сумму переплаты 3 млн рублей. Срок давности налогового вычета по ипотеке не ограничен временем. Выплата льготы возможна путем исключения подоходного налога размером 13% из заработной платы или единой выплатой на банковский счет заявителя через ФНС РФ.

Ипотечное жилищное кредитование: плюсы и минусы

Подводя итог вышесказанному отметим, что основными преимуществами ипотечного кредитования, несомненно, являются возможность быстрого приобретения собственного жилья и при наличии постоянного высокого дохода – постепенная выплата кредита, не в ущерб жизненным интересам семьи. Главный же недостаток покупки квартиры по ипотеке – риск потерять постоянный доход, вследствие чего возможны просрочки обязательных платежей. Большому риску подвержены те, кто купил квартиру по ипотеке в иностранной валюте – нестабильность на валютном рынке может повлечь за собой выплаты кредитного долга в повышенном размере, в зависимости от курса.

В случае длительной просрочки банк вправе обратиться в суд с требованиями о выселении должника и его семьи из квартиры и выставить данное жилье на продажу. Ипотека – это, несомненно, важный шаг в жизни каждого заемщика, желающего приобрести собственную квартиру, однако, прежде, чем принять это решение, необходимо тщательно просчитать все возможные риски, создать резерв средств, благодаря которому обязательные платежи будут вноситься даже при потере постоянного заработка.

Источник https://tebestudent.ru/catalog/ipotechnoe-kreditovanie

Источник https://www.evkova.org/kursovye-raboty/ipotechnoe-kreditovanie-v-rossiianaliz-ryinka

Источник https://pravovedus.ru/practical-law/housing/ipotechnoe-kreditovanie/

Курсы валют ЦБ РФ
Дата:	00:00	00:00
Курс доллара	0.00	0.00
Курс евро	0.00	0.00
Курс фунта	0.00	0.00
Курс тенге	0.00	0.00
Курс юаня	0.00	0.00
Курс йены	0.00	0.00

Ипотечное кредитование — Курсовая работа

1. ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1. Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования

1.2. Ипотечное кредитование как способ улучшения жилищных условий

2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ

2.1. Конкурентный анализ рынка ипотечного кредитования

2.2. Анализ основных рисков на рынке ипотечного кредитования

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ КАК ДВИЖУЩЕЙ СИЛЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ

3. 1. Основные направления развития ипотечного кредитования в России

3.2. Пути совершенствования рынка ипотечных жилищных кредитов в России

Ипотечное кредитование в России,анализ рынка

1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования в России

1.1 Понятие и правовое регулирование ипотечного кредитования

1.2 Виды рынка ипотечного кредитования

1.3 Участники рынка ипотечного кредитования

2 Анализ состояния и развития рынка ипотечного кредитования в России

2.1 Оценка численности кредиторов на рынке ипотечного кредитования

2.2 Анализ показателей выдачи ипотечных кредитов

2.3 Направления развития рынка ипотечного кредитования в России

Заключение

Список использованной литературы

Ипотечное кредитование

Что такое ипотечное жилищное кредитование?

Какими правовыми актами контролируется ипотечное жилищное кредитование

Ипотечные программы, условия получения, процентные ставки, погашение

Льготы по ипотечному кредиту, военная ипотека

Залоговое обязательство при оформлении ипотеки

Основной порядок оформления ипотеки

Возможен ли налоговый вычет по ипотеке

Ипотечное жилищное кредитование: плюсы и минусы

Похожие записи: