Как взять кредит в банке на покупку жилья в 2019 году — пошаговая инструкция | BanksToday

Как устроена ипотека

Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.

Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.

Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.

На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.

Что вы узнаете

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

• Население не хранит часть сбережений на депозитах или дома под подушкой, а вкладывает в жилье, в результате деньги работают в экономике.
• Строительная отрасль развивается, так как недвижимость покупают чаще, спрос на нее растет и строят больше. Параллельно растет и производство строительных материалов.
• Банки, наращивая кредитный портфель, работают с долгами, которые обеспечены залогом. Чем выше доля ипотеки, тем стабильнее банковская система страны.

В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

1. Клиент подает заявку в банк, указывая желаемую сумму и цель кредита. Цель кредита — главное. В заявке обязательно нужно указать, что планируете покупать: первичка или вторичка, или вы вообще ничего не покупаете, а берете кредит на рефинансирование и оставляете в залог свою квартиру. Если с самого начала указать не точно, то после получения одобрения может потребоваться пересмотр заявки.
2. Банк изучает документы заемщика: например, справку 2-НДФЛ , копию трудовой книжки, где указан стаж. Также банк смотрит кредитную историю и кредитный рейтинг будущего заемщика. Если кредитор считает, что клиент способен вносить платежи вовремя, он одобряет кредит.
3. Клиент ищет объект недвижимости в новостройке или на вторичном рынке.
4. Как только клиент выбрал недвижимость, он предоставляет в банк документы на нее.
5. Если банк одобряет сделку, продавец и покупатель подписывают договор. Формально чаще всего расчет происходит на этом этапе: покупатель закладывает деньги в ячейку или на счет, но фактически доступа к деньгам у продавца пока нет.
6. Банк готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. При регистрации обременения оформляют закладную. Закладная — это ценная бумага. Владелец закладной имеет право стать собственником заложенного имущества или продать это имущество и погасить долг заемщика. Клиент сдает документы в Росреестр, а закладная остается у банка.
7. После оформления документов продавец получает доступ к деньгам.
8. Как только заемщик погашает кредит, банк возвращает закладную.
9. Если в какой-то момент клиент перестает платить, банк выставляет недвижимость на продажу. Покупателю должник в итоге продаст квартиру. Вырученные деньги идут на погашение кредита, остаток — заемщику.

Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:

• покупает ли заемщик жилье на первичном или вторичном рынке;
• что покупает: апартаменты, квартиру, частный дом;
• вид занятости клиента: работает ли по найму, является ли предпринимателем, учредителем ООО.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.

О долгосрочной ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

1. Возможность купить жилье, не имея всей необходимой суммы.
2. Можно сделать ремонт по своему вкусу, не спрашивая ни у кого разрешения, в отличие от съемной квартиры.
3. Ипотечный кредит — это возможность зафиксировать цену на жилье. Все вокруг дорожает, а квартира — нет;
4. Ипотечная квартира экономит или зарабатывает деньги. Если заемщик вселится в нее сам, то сэкономит на аренде. Если сдаст кому-то другому — получит оплату. Цена аренды растет, а платеж по кредиту остается прежним.

1. Чаще всего это кредит на долгие годы или даже десятилетия. Если в какой-то момент заемщик потеряет работу и не сможет платить, то банк заберет квартиру.
2. Большие переплаты. Например, кредит под 10% на 5 лет — это переплата почти в полтора раза.
3. Расходы на страховку. Кроме первоначального взноса понадобятся деньги на страхование квартиры. Страховые взносы нужно делать ежегодно, пока не закроется кредит. Еще банк потребует застраховать жизнь и здоровье заемщика. Если клиент не станет страховать свою жизнь и здоровье, процентная ставка по ипотеке поднимется.
4. Продать ипотечное жилье по собственной инициативе можно только с разрешения банка. Продавать придется из-под залога — это сложнее. Проще, если покупатель будет с наличными. Но он может быть и с ипотекой. Если его первоначальный взнос покрывает остаток долга по ипотеке — проблем нет. Если не покрывает — надо найти банк, который согласится провести такую сделку. Но многие проводят такие сделки.

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.

Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.

Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.

Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.

Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку

Участники ипотечной системы

В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.

Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.

Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.

Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.

На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.

Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.

Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.

Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.

Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.

Виды ипотеки

Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:

1. жилье строят или покупают за кредитные деньги банка;
2. землю покупают по целевому займу, и на время выплаты этого займа участок находится в залоге. Если на этом участке построят здание, то оно тоже будет в ипотеке;
3. жилье покупают через военную ипотеку;
4. недвижимость или земельный участок берут в ренту, и в качестве залога получатель ренты берет эту недвижимость или землю.

Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.

Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.

Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.

Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.

Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:

• семью должны признать нуждающейся в жилье;
• оба супруга должны быть моложе 35 лет;
• у претендентов должны быть деньги, чтобы купить жилье после получения субсидии, или их доходы должны позволять получить ипотеку.

Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.

Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.

Ипотека с материнским капиталом. Материнский капитал — это сертификат, который выдает пенсионный фонд после рождения второго ребенка. Сейчас его размер составляет 466 617 Р . Тратить маткапитал разрешают после того, как ребенку исполнится три года. Есть исключения: например, погашение основного долга или первоначального взноса по ипотеке. Как направить материнский капитал на ипотеку, мы уже подробно рассказывали.

Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.

Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.

Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.

Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Сумму дохода уменьшают иждивенцы, например дети и престарелые родители, а также обязательные платежи — коммуналка, алименты, другие кредиты и т. п .

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

1. Доход — чем он выше, тем больше доверия со стороны банка.
2. Наличие созаемщика или поручителя, если доходы клиента не позволяют ему взять нужную сумму в кредит.

Виды процентных ставок:

1. Фиксированная ставка — это процент по кредиту, который не меняется в течение срока выплаты. Фиксированная ставка применяется чаще всего.
2. Плавающая процентная ставка рассчитывается по формуле, которая зафиксирована в кредитном договоре. В этой формуле есть какая-то переменная величина. Например, ключевая ставка Центробанка. Если она снижается, то падает и процент по кредиту, и наоборот. Обычно плавающая ставка ниже фиксированной, но это риск для заемщика. Предсказать ситуацию на рынке сложно, и через несколько лет или даже месяцев платеж может резко вырасти из-за изменения плавающей ставки.
3. Переменная или комбинированная ставка — гибрид фиксированной и плавающей ставки. Процент по кредиту устанавливается жестко только на часть от общего срока кредита — например, на 3 года при кредите на 20 лет. Когда эти 3 года пройдут, ставка становится плавающей. Это риск для заемщика, но переменная ставка обычно ниже фиксированной.

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:

• попросить бухгалтерию на работе ежемесячно перечислять часть заработной платы;
• написать заявление в банк, чтобы он списывал деньги с обычной банковской карты, например зарплатной;
• оформить дополнительное соглашение к договору вклада или текущего счета, чтобы платеж списывался оттуда;
• вносить каждый месяц в кассу банка наличные;
• настроить автоматический перевод на нужный счет в мобильном приложении банка или личном кабинете в интернете.

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.

Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.

Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:

1. По соглашению сторон. Например, заемщик потерял работу и понимает, что не может больше платить кредит. Он обращается в банк, там согласны. Квартиру продают, банк забирает остаток долга, а клиент — оставшиеся деньги.
2. Через суд. Например, заемщик перестал вносить платежи, нарушив тем самым договор, и банк обратился в суд, чтобы расторгнуть отношения.
3. По инициативе одной из сторон, если это прописано в самом договоре или разрешено законом. Например, в договоре четко указано, что он прекращает свое действие, если заемщик два месяца подряд не платит по кредиту и не выходит при этом на связь с банком.

Условия страхования. Банк может потребовать:

• застраховать жизнь и здоровье;
• застраховаться от потери работы;
• сделать титульное страхование — это защита на случай, если сделку признают недействительной или незаконной.

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Разница между агентской и коллективной схемами

Агентская схема	Коллективная схема
Кто выступает в качестве страховщика	Страховая компания	Банк, заключивший единый договор со страховой компанией и предлагающий своим клиентам присоединиться к нему
Как быстро выплачивается страховое покрытие	Не ранее чем через месяц: в течение срока, установленного договором, и только после предоставления документов	Сразу же при наступлении страхового случая
Как покрывается кредит при наступлении страхового случая	Страховая выплата покрывает только тело кредита и не покрывает проценты, которые набежали, пока страховая компания признавала случай страховым	Поскольку банк выступает выгодоприобретателем, он закрывает кредит сразу же при наступлении страхового случая
Как считается тариф на страхование	В зависимости от данных конкретного клиента	Тариф фиксированный для всех клиентов, в среднем для заемщиков до 45 лет — 1,5% за все 3 вида страхования
Преимущества и недостатки	Стоимость рассчитывается исходя из индивидуальных данных клиента	Стоимость одна для схожих категорий заемщиков
Страховая компания повышает тариф каждый год	Тариф не повышается и сохраняется на весь срок выплаты ипотеки. Иногда на второй и последующие годы страхования предоставляется скидка до 0,45%
Повышенная ставка и расходы при страховании всех трех рисков	Ставка ниже агентской на 0,25—1% , поэтому общие расходы тоже ниже
Заемщик оплачивает маленькую страховую премию при страховании жизни и здоровья, если он молод и здоров	Страховая премия выше, чем в агентской схеме
Требуется предоставить страховой компании данные о состоянии здоровья или пройти медосмотр	Никакие документы о здоровье предоставлять не потребуется
Клиент подписывает договор на сделке. Каждый год необходимо продлевать полис на новый срок в страховой компании	Упрощенный документооборот: клиент подключается к услуге по договору присоединения. Полис пролонгируется автоматически
Длительный процесс признания случая страховым и выплаты премии	Страховая премия выплачивается сразу же после наступления страхового случая без длительных разбирательств

Банк, заключивший единый договор со страховой компанией и предлагающий своим клиентам присоединиться к нему

Не ранее чем через месяц: в течение срока, установленного договором, и только после предоставления документов

Страховая выплата покрывает только тело кредита и не покрывает проценты, которые набежали, пока страховая компания признавала случай страховым

Поскольку банк выступает выгодоприобретателем, он закрывает кредит сразу же при наступлении страхового случая

Тариф фиксированный для всех клиентов, в среднем для заемщиков до 45 лет — 1,5% за все 3 вида страхования

Тариф не повышается и сохраняется на весь срок выплаты ипотеки. Иногда на второй и последующие годы страхования предоставляется скидка до 0,45%

Заемщик оплачивает маленькую страховую премию при страховании жизни и здоровья, если он молод и здоров

Клиент подписывает договор на сделке. Каждый год необходимо продлевать полис на новый срок в страховой компании

Упрощенный документооборот: клиент подключается к услуге по договору присоединения. Полис пролонгируется автоматически

Страховая премия выплачивается сразу же после наступления страхового случая без длительных разбирательств

Какие есть риски в ипотеке

Потеря или снижение дохода — это основной риск для заемщика. Если заемщик потеряет работу и быстро не найдет новую с такой же зарплатой, он не сможет платить за кредит. Банк не получит свои деньги и за каждый день просрочки станет начислять пени. Общий долг у заемщика вырастет. В конце концов на залог обратят взыскание — заемщик останется без жилья.

Валютный риск появится, если заемщик возьмет ипотечный кредит не в рублях, а в евро или долларах. В любой момент курс валюты может резко подскочить, и долг перед банком сразу увеличится.

Снижение стоимости или повреждение недвижимости. Чаще происходит повреждение недвижимости — от пожара, затопления соседями, урагана. Бывает, что жилье дешевеет, так как спрос падает. В итоге долг заемщика перед банком остается, а реальная стоимость жилья снижается.

Как уменьшить риски

Классический способ снизить риски — это оформить страховку.

От чего можно застраховаться. Застраховаться можно от всего плохого, что может произойти с заемщиком и жильем: от потери работы, резкого ухудшения здоровья и получения инвалидности, от смерти, пожара и природных катаклизмов.

Страхование предмета залога обязательно по закону. Заемщик должен застраховать свое имущество от риска утраты и повреждения.

Страхование жизни и здоровья заемщика по закону не обязательно, но банки заставляют его делать.

Страхование финансового риска делает банк для себя за свой счет. Это на случаи, когда недвижимость переставшего платить заемщика продадут, а вырученные деньги не перекроют долг с процентами.

Титульное страхование. На рынке недвижимости очень много споров из-за документов: право собственности оспаривают и возвращают квартиру продавцу. Например, появляются какие-то другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписывал договор в беспамятстве, а три продавца назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка недействительна. В итоге страдает покупатель. Титульное страхование — защита на такой случай.

Что нужно для получения ипотеки

У банков, выдающих ипотечные кредиты, типичные требования к заемщикам, недвижимости и документам.

Требования к заемщикам банки выдвигают для того, чтобы получить платежеспособного должника. В условиях ипотечных программ они прописывают предпочтения по возрасту, стажу работы, доходу.

Возраст заемщика. Минимум — 20—21 год , максимум — обычно 65 лет. Может быть и 75, например у Сбербанка. Максимальный возраст устанавливают на момент полного погашения кредита. Если обратиться за ипотекой в 45 лет, а максимальный возраст — 65, банк согласится выдать кредит не больше чем на 20 лет.

Привлечения созаемщика банк не требует, но одобряет. Созаемщиком может стать любой совершеннолетний родственник, друг. Муж или жена становится созаемщиком автоматически, по закону, если не оформлен брачный контракт.

Длительность трудового стажа. Существуют требования к минимальному сроку работы в одном месте и к сроку общего трудового стажа. На одном месте, как правило, нужно проработать 3—4 месяца , а общий стаж должен быть 6—12 месяцев .

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг). У каждого банка своя схема оценки платежеспособности клиента. Есть общая методичка от института развития жилищной сферы « Дом-рф ». Через него государство отправляет все субсидии по ипотеке. Банки-партнеры « Дом-рф » должны применять указанную методику. В ней рассказано, какие факторы увеличивают привлекательность заемщика, а какие снижают. Например, если за последние два года заемщик нигде не работал больше двух месяцев, кредитору следует выяснить, почему был такой перерыв. По полученному ответу банк должен сделать вывод, насколько стабильно клиент трудится и востребован ли он на рынке труда.

Необходимые документы — документы, которые подтверждают личность и доход заемщика. Предоставлять в банк дипломы или свидетельство о рождении не нужно.

Документы, определяющие материальный статус заемщика, — это документы, которые подтверждают наличие другого ценного имущества: дачи, машины, ценных бумаг, — или источника дохода. Если заемщик работает и подрабатывает еще где-то , дополнительный доход подтвердит приказ о внешнем совместительстве или договор гражданско-правового характера.

Документы для индивидуального предпринимателя. Если заемщик — индивидуальный предприниматель, он предоставляет налоговую декларацию, бухгалтерскую отчетность, выписку с расчетного счета ИП.

Как оформить ипотеку

Нужно пройти пять этапов: выбрать банк, найти желаемое жилье, заключить сделку купли-продажи с собственником, зарегистрировать переход права собственности, рассчитаться с продавцом. У нас есть большая подборка статей об этом.

Выбор банка. Выбирают скорее ипотечную программу, чем банк: сумму, ставку, сроки, размер платежа. Ипотечная программа привязана к типу недвижимости: первичка или вторичка.

Во многих банках программы похожи, но условия могут отличаться в индивидуальных случаях. Например, если заемщик — участник зарплатного проекта. Банк видит все движения по его счету, знает, какая зарплата, и часто предлагает кредит по сниженной процентной ставке.

Условия ипотеки в основных крупных банках. Условия ипотечных кредитов находятся на сайтах банков или сайтах-агрегаторах ипотечных предложений: « Домой-ру », « Банки-ру » и « Сравни-ру ».

Выбор недвижимости. Возможно, у вас уже есть предпочтения по типу дома, этажу, площади квартиры, количеству комнат. Но при покупке жилья в ипотеку учитывают еще два момента: сумму, которую одобрил банк, и его требования к объекту недвижимости.

Если жилье понравилось, покупатель обычно вносит аванс или задаток, чтобы продавец перестал искать других покупателей. Аванс — это деньги, которые вам вернут, если откажетесь. Задаток не возвращают, если передумал покупатель. Если продавец передумал продавать, он вернет покупателю сумму задатка в двойном размере.

Требования к приобретаемому жилью со стороны банка. После того как выбрали жилье, ваш выбор должен одобрить банк. Банку нужен ликвидный залог — тот, который они без проблем продадут. Дом не должен быть старым, аварийным, а квартира не должна быть обременена по другим долгам.

Если заемщик хочет купить частный дом, то желательно, чтобы он находился в населенном пункте и имел все необходимые коммуникации: свет, воду, газ.

Некоторые банки отказывают в кредите на покупку комнаты в общежитии, коммунальной квартире, одобряют только квартиры в домах определенных годов постройки.

Банк будет изучать документацию и пришлет оценщика в выбранную квартиру — он там все сфотографирует. Возможно, продавца попросят сделать какие-то дополнительные документы.

В итоге банк может одобрить сделку или отказать. Поэтому в соглашении о задатке прописывайте, чтобы в случае отказа банка задаток вам вернули.

Что выгоднее — вторичка или новостройка, сказать однозначно нельзя. С точки зрения кредита и процентов за него заемщику выгоднее брать новостройку. Проценты по такому ипотечному кредиту ниже, чем на вторичку. Но во вновь построенном доме нужно будет делать ремонт, а это тоже расходы.

На вторичке много домов и квартир — выбрать вариант под условия банка будет просто. Но стоит это жилье дороже, чем в новостройке.

Поэтому надо считать и сравнивать в каждом конкретном случае.

Заключение сделки. Обычно с продавцом начинают договариваться сразу, как увидели квартиру и поняли, что она нравится. Если сделка пройдет не в ближайшие дни, часто оформляют предварительный договор купли-продажи, где прописывают, когда заключат основной договор.

Расчет с продавцом чаще всего происходит через банковские ячейки или аккредитив — специальный счет. В этих случаях до регистрации перехода права собственности стороны подписывают договор купли-продажи и расписки и покупатель кладет деньги в ячейку или на счет. После регистрации продавец получает доступ к деньгам.

Госрегистрация. В Росреестре покупателю нужно будет оформить жилье в собственность и зарегистрировать ипотеку. Обычно это делают через МФЦ.

Стоит ли обращаться к ипотечным брокерам

К ипотечным брокерам обращаются, когда нет времени изучать и вникать в предложения банков.

Ипотечный брокер сам оформит заявки, соберет документы и пообщается с банками. Он выберет наиболее выгодный для клиента ипотечный кредит.

К брокеру стоит обращаться, если вы берете, например, квартиру в незнакомом городе или вам действительно не хочется вникать в детали сделки, но деньги решили вложить именно в жилье.

К нему стоит обратиться также, если вы уже получали отказы от банков. Грамотный брокер разберется, в чем причина, и подаст заявку в тот банк, в котором на это смотрят лояльно.

У брокеров могут быть преференции от банков по ставке как для партнеров: если заявку в банк подаст брокер, ипотеку предложат по сниженной ставке.

Брокер смотрит на документы заемщика «глазами банка»

Ипотечный брокер — профессиональный участник рынка кредитования и рынка недвижимости. По сути, это человек, который знает особенности ипотечных программ в разных банках и все о том, как правильно заполнить и подать документы. Устранить все ошибки и неточности, чтобы у сотрудников банка не возникло лишних вопросов, — тоже его работа.

Больше всего брокер может пригодиться в нестандартной ситуации. Например, клиенту нравится определенная квартира. Но она находится в центре Петербурга в доме с деревянными перекрытиями. Такой объект кредитуют не все банки, поэтому процент отказа велик. С большой вероятностью брокер знает, в каких банках есть программа кредитования подобных нестандартных объектов, и сразу подаст документы клиента именно туда.

Другой пример: у клиента есть отклонения от стандартных условий кредитования банка. Например, нет официально подтвержденного дохода или первоначального взноса. Брокер может предложить программу, по которой первый взнос вообще не нужен, — такие программы есть для определенных застройщиков. Или посоветует программу кредитования, где вместо первоначального взноса можно предоставить дополнительный залог, например залог третьего лица.

Еще брокеры могут сэкономить время клиенту. Большинство ипотечных брокеров — официальные партнеры банков, с которыми у них заключены прямые агентские договоры. Это позволяет брокеру принимать и обрабатывать клиентские документы самостоятельно. Как правило, при работе с брокером личный визит клиента в банк для подачи заявки на ипотеку не требуется. Клиент приходит только для того, чтобы подписать кредитный договор.

Некоторые ипотечные брокеры обладают преференциями и могут снизить ставку по ипотеке для клиента на весь срок кредитования. Кредитные организации могут предоставлять скидку на процентную ставку по ипотеке на весь срок кредитования для клиентов крупных партнеров — застройщиков, агентств недвижимости и риелторов, ипотечных и кредитных брокеров. Также брокер может снизить ставку по ипотеке в некоторых банках с помощью определенных опций. Например, по программе «Молодая семья» или провести сделку электронно.

К ипотечному брокеру можно обращаться, если, например, у человека неидеальная кредитная история или он уже получил первые отказы в банках. О причинах отказов банк не сообщает. Это могут быть технические ошибки в кредитной истории или неправильно заполненные документы. Задача брокера — определить их и, если есть возможность, устранить до подачи документов в банк.

Стоимость услуг устанавливает сам ипотечный брокер, четкого прайса нет. Как правило, стоимость зависит от профессионализма конкретного специалиста, региона, сложности ситуации и перечня действий, которые брокер должен выполнить. Проконсультировать в целом могут и бесплатно, а за одобрение ипотеки возьмут или фиксированную сумму, или процент от суммы выданного кредита.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку

Пополнять счет, с которого банк будет списывать платеж по ипотечному кредиту, лучше за 5 рабочих дней до даты списания. Деньги на счет могут поступить с опозданием, и возникнет просрочка.

Если просрочить очередной платеж даже на день, начнут капать пени, могут позвонить из банка, а потом в кредитной истории появится информация о просроченной задолженности. Поэтому лучше класть деньги на счет заранее.

Что можно делать с квартирой. В ипотечной квартире можно спокойно жить и делать ремонт. Некоторые банки оговаривают, что нельзя сдавать квартиру в аренду, делать перепланировку, прописывать не членов семьи. Все это указывается в договоре об ипотеке.

Заложенную квартиру можно продать, если кредитор даст на это согласие.

Правовой статус приобретенного жилья. Ипотечная квартира не принадлежит банку. Собственником является заемщик, хотя квартира приобретена на кредитные деньги. При этом он не может полноценно распоряжаться своей собственностью.

Как только долг будет погашен, обременение с жилья снимется и собственник получит все свои права.

Можно ли погасить кредит досрочно

Любой должник имеет право погасить кредит досрочно. Лишить этого права никто не может.

При частичном досрочном погашении возможны два варианта: уменьшить тело кредита или сократить срок. Если уменьшить тело кредита, снижается ежемесячный платеж. Если сократить срок кредита, платеж остается неизменным.

Что будет, если не платить

Сначала банк будет напоминать о просрочке, а потом выставит жилье на торги.

Можно ли лишиться квартиры. Кредитор имеет право требовать погашения долга за счет заложенного имущества. Если это прописано в договоре ипотеки, банк может сам продать жилье. Но чаще всего это происходит в судебном порядке. Не спасет и то, что квартира — единственное жилье или что там живут дети.

Что делать, если нет возможности погашать ипотеку

Если у заемщика наступили трудные времена, следует сообщить об этом кредитору и вместе с ним искать варианты решения проблемы. Либо перейти к другому кредитору.

Ипотечные каникулы. Летом 2019 года заработал закон об ипотечных каникулах. Если есть уважительная причина, заемщики могут не платить банку до 6 месяцев, а банк не станет начислять пени и обращать взыскание на жилье.

Реструктуризация долга — это изменение графика или суммы платежей так, чтобы заемщик справлялся с кредитной нагрузкой. Для этого нужно написать заявление и дождаться решения банка. Мы уже рассказывали об этом в статье «Что делать маме-пенсионерке , если нет денег платить за ипотеку».

Рефинансирование ипотеки — это уход от одного кредитора к другому, с более выгодными условиями кредитования. Посчитайте, сколько можно сэкономить, если рефинансировать ипотеку:

Как получить субсидию на погашение ипотеки

Субсидию на ипотеку дают определенным категориям граждан: молодым семьям, многодетным семьям, военнослужащим, госслужащим. Как оформить субсидию или получить льготную ипотеку, читайте в наших статьях:

Как оформить кредит на покупку жилья: подробная инструкция

Согласно статистическим данным больше 60% населения РФ снимают жилплощадь. Арендная плата за нее в некоторых регионах достигает баснословных сумм. Не все семьи могут позволить себе приобрести недвижимость. Именно по этой причине все больше граждан обращаются в банковские учреждения за оформлением кредита на покупку собственного жилья.

Ввиду экономической ситуации кредитные программы, которые предлагают застройщики и банки, являются оптимальным решением по улучшению жилищных условий. Давайте разберемся, какие виды кредитов могут предоставить банки заемщику, и как правильно действовать при оформлении этих кредитов.

Жилая недвижимость и ее классификация

Как правило, граждане России при оформлении кредитов отдают предпочтение покупке квартиры. Она может быть в многоэтажном или одноэтажном доме. Частный дом приобрести может не каждый. Это обосновано тем, что банкам приходится брать в залог не только жилое строение, но и земельный участок. Реализовать такой актив в случае невыплаты заемщиком банковского долга довольно проблематично. Стоимость участков постоянно растет. А вот с реализацией залоговой квартиры никогда не возникает проблем. Поэтому банки чаще всего выдают кредиты на покупку квартир.

Классификация жилой недвижимости:

• Первичное жилье – квартиры в новостройках, которые уже сданы застройщиком в эксплуатацию. Также к этой категории относят квартиры в домах, сдающихся в ближайшие месяцы.
• Вторичное жилье – квартиры, которые уже были в собственности других граждан.
• Жилье под ключ по программе «Долевое участие». С этого года программа долевого участия Правительством РФ была упрощена. Теперь дольщики должны вносить не всю стоимость квартиры на этапе строительства недвижимости, а только ее часть. Всю остальную сумму застройщик берет в кредит самостоятельно. Такой подход обоснован тем, что участились обманы дольщиков, которые годами не получают свои квартиры из-за недобросовестности застройщиков.

Основное преимущество первичного жилья – заемщик является первым собственником. С оформлением такой недвижимости не возникает проблем, так как нет наследником, а застройщик не имеет права отозвать право собственности. Поэтому нет необходимости оформлять страховку титула.

К минусам первичного жилья можно отнести фиксированную стоимость за квадратный метр жилплощади. Также нет уверенности в качестве новостроек. Есть сомнения в правильности начисления коммунальных платежей, которые контролирует компания застройщика. Довольно часто собственники новостроек платят более 10 000,00 руб. за коммунальные услуги.

Преимущество вторичного жилья – проверенное качество. Квартиры уже полностью готовы к проживанию. Возможно, понадобится сделать небольшой ремонт. Коммунальные платежи ужу обоснованы, так как все прерии по этому поводу, наверняка, проводили первые собственники.

Недостатки вторичного рынка недвижимости – возможность бывшего собственника вернуть себе право собственности на жилплощадь в течение нескольких лет. Именно поэтому в программе ипотечного кредитования предусмотрена страховка титула. Она подразумевает выплату заемщику и банку стоимости недвижимости в случае возврата прав собственности на нее бывшему владельцу.

Важно! Страхование титула – важная процедура при покупке жилья на вторичном рынке. Только так заемщик сможет защитить себя от потерь финансов.

К преимуществам программы «Долевого участия» относят возможность приобретения квартиры на начальном этапе строительства по заниженной стоимости. Но, как уже говорилось выше, не все застройщики благонадежные. Если они объявят себя банкротами, заемщики останутся без вложенных денег и без жилья. А банк при выдаче кредита на долевое участие потребует дополнительные гарантии: поручительство, залог и прочее.

Кредитные программы для покупки жилья

На данный момент банки предлагают различные условия оформления кредитов, которые подойдут для приобретения собственной жилплощади. Заемщику нужно только правильно определить свои финансовые возможности на начальном этапе оформления кредита и на протяжении срока его действия.

Ипотека

Самый востребованный вид кредитования. Для ее оформления заемщик должен внести первоначальный взнос. В банках его размер варьируется между 10% и 30% от стоимости недвижимости. Также стоит учесть, что приобретаемая квартира до полного погашения ипотеки будет находиться в собственности банка. На этот период заемщик не может продавать ее, регистрировать в ней граждан (без письменного согласия банка). Заемщик должен будет предоставить подтверждение своих доходов и поручителей. Если банк засомневается в платежеспособности клиента, он потребует дополнительный залог. В его качестве может выступать автомобиль или другая недвижимость.

Примечание. Основной недостаток ипотеки – длительный срок кредитования. Ее можно оформить на период от 5 до 25 лет. Срок кредитования зависит от условий банковской программы, а также финансовых возможностей заемщика.

Также банк потребует оформление страховки. Ее суммы могут быть включены в ежемесячные платежи по кредиту. Или же заемщик раз в год или полгода будет оплачивать страховку самостоятельно по отдельному графику. Чем больше задолженность по ипотечному кредиту, тем больше и страховка.

Потребительский кредит

Сегодня банки стремятся увеличить поток клиентов. Они внедряют новые программы кредитования. Одной из таких является потребительский кредит на крупные суммы. Например, до 2 млн. руб. Ранее оформить займ в таком размере было невозможно без предоставления залога и поручителей. Теперь условия кредитования изменились.

Преимущества потребительского кредита:

• возможность получения определенной суммы, которой не хватает на приобретение жилья;
• короткие сроки кредитования (как правило, банки предлагают кредит не более, чем на 5-6 лет);
• нет необходимости оформлять залог (если программа не предусматривает залоговое оформление).

Потребительский кредит будет отличным вариантом при покупке жилья, если до полной стоимости не хватает 300-800 тыс. руб.

К недостаткам кредита относят повышенный размер ежемесячного платежа. Например, с суммы в 1,5 млн. руб., которую клиент взял на 3 года, он будет платить около 35-50 тыс. руб. ежемесячно. А такие расходы может позволить себе не каждый.

Залоговый кредит

Чтобы оформить такой кредит, заемщик должен предоставить залог: автомобиль, недвижимость. Некоторые банки по этой программе выдают до 15 млн. руб. Предварительно залог проходит процедуру оценки. Если клиент желает, он может заказать независимую оценку, поскольку в некоторых случаях стоимость недвижимости в банковской оценке занижена. Чем это обосновано? Во-первых, банк учитывает период эксплуатации залога. Во-вторых, во внимание берут его стоимость с учетом инфляции на ближайшие периоды. Таким способом банк защищает себя от финансовых рисков, связанных с реализацией залога в случае невыплаты кредита.

Кредит с государственной поддержкой: материнский капитал, госсубсидии

По этой программе виды кредитных программ на покупку жилья не изменяются. В них предусмотрены определенные условия для льготных категорий граждан. После одобрения кредита такие заемщики ежемесячно оплачивают часть обязательного платежа. Вторую за них вносит государство.

Относительно недавно был принят закон, в котором многодетные семьи (от 2-х детей) имеют право на оформление ипотеки по льготной ставке 6%. Более того, банки должны пересмотреть условия кредитования действующих кредитов этой категории граждан. То есть, если многодетная семья брала ипотеку по ставке 9,9%, банк пересмотрит ее, и изменит на 6% с пересчетом итоговой суммы займа и уменьшением ежемесячной платы.

Одной из видов государственной поддержки является материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Также есть субсидии от государства инвалидам. Они дают возможность людям с ограниченными возможностями приобретать жилье, внося в качестве первоначального взноса небольшие суммы. Остальное за них оплачивает государство.

Многие банки участвуют в программе «Военная ипотека». Она позволяет приобретать жилье военнослужащим с помощью государственных сертификатов. Оплата кредита на протяжении 5-10 лет высчитывается с зарплаты военного.

Важно! Необходимо помнить, что государственная поддержка по оплате части кредита прекратиться в том момент, когда заемщик перестанет своевременно вносить обязательные платежи.

Рассрочка от застройщика

В этой программе банк выступает в качестве посредника. Рассрочку оформляют на короткий промежуток времени: до нескольких месяцев. В некоторых случаях застройщик предлагает рассрочку на несколько лет. Все зависит от стоимости недвижимости. Сумма ежемесячных платежей по такой программе высокая. Поэтому она не пользуется особой популярностью.

Условия получения кредита на покупку жилья

Во-первых, заемщик должен быть гражданином РФ с постоянной регистрацией на территории государства. Возраст заемщика: от 18 до 65 лет. Обязательное условие – закрытие кредита до того, как заемщику исполнится 75 лет.

Во-вторых, он должен быть официально трудоустроен. Для оформления кредита потребуется справка о доходах. Ее выдает работодатель или Налоговая инспекция. В этом документе содержится информация о начисленных и выплаченных доходах, налоговых сборах и данные о работодателе.

Важно! Платежи по кредиту не должны превышать 40-50% от дохода заемщика. В расчет берут общие доходы супругов.

Банк не сможет выдать кредит клиенту, у которого после оплаты займа остается сумма меньше прожиточного минимума.

Далее, мужчины, возраст которых не достиг 27 лет, предоставляют не только паспорт, но и военный билет или приписное свидетельство. Эти документы выдает военкомат или местные органы самоуправления.

В качестве дополнительного подтверждения платежеспособности заемщик может предоставить выписку с банковского счета (депозита). Также есть возможность предоставить право собственности на недвижимость, если она имеется.

Банк может потребовать наличия поручителей. Ими выступают физические или юридические лица. Они также должны предоставить справку о доходах. А юридические лица – уставные документы.

Во многих банках обязательным условием выдачи кредита на покупку жилья является страхование жизни заемщика. В том случае, если он получит инвалидность, страховая компания обязуется выплатить за него кредит. Аналогичная ситуация, если заемщик умирает. Страховая компания закрывает кредит, а право собственности на жилье переходит к наследникам заемщика.

Как взять ипотеку: пошаговая инструкция

Шаг первый.

Заемщику нужно изначально определить свои финансовые возможности:

• какая сумма потребуется на приобретение недвижимости;
• достаточно ли средств для внесения первоначального взноса;

Позволят ли ежемесячные доходы своевременно оплачивать кредит в полном размере.

Шаг второй.

Выбрать банк, который предоставляет подходящие условия оформления кредита. Для этого заемщик должен ознакомиться с программами ипотечного кредитования на официальных сайтах банковских учреждений. Нужно выбирать наиболее оптимальную процентную ставку.

Шаг третий.

Собрать пакет документов. В него входит следующее:

• копии паспортов заемщика и созаемщика;
• копия свидетельства о браке (заключение/расторжение);
• копии свидетельств о рождении детей;
• копии паспортов детей в возрасте 14-18 лет;
• копия СНИЛС и ИНН заемщика и созаемщика;
• копия военного билета или приписного свидетельства для мужчин в возрасте до 27 лет;
• копия водительского удостоверения и справки из психоневрологического диспансера (если потребуется);
• копии документов, подтверждающих отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей по месту проживания;
• справка о составе семьи;
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ с места работы за 6-12 месяцев;
• анкета заемщика (ее можно скачать на официальном сайте банка или обратиться за ее получение непосредственно в отделение).
• нотариально заверенное согласие супруга или супруги на передачу приобретаемого имущества в залог.

Стоит учесть, что у справок есть определенный срок действия. Банк не имеет право принять их в рассмотрение, если он уже прошел. Если же у заемщика имеются действующие кредиты, он должен предоставить кредитные договоры с расшифровкой ежемесячных платежей.

Шаг четвертый.

После того, как банк одобрил выдачу ипотеки, можно приступать к поискам жилья. Для этого заемщик оценивает все возможные варианты. Как правило, на поиск квартиры отводится не более 3-х месяцев. Если заемщик не укладывается в этот срок, он должен обновить справки о доходах с места работы.

Шаг пятый.

Если квартира выбрана, заемщик заключает с банком предварительный договор. В нем указаны сроки предоставления кредита, его условия оформления и погашения, основная сумма долга и ответственность сторон. После этого передают задаток в размере, который указан в предварительном договоре.

Шаг шестой.

Так как заемщик уже предоставил банку необходимые документы для оформления ипотеки, ему остается только оценить залоговое имущество. В это же время продавец квартиры оформляет документы на продажу. После предоставления всего необходимого, банк рассматривает заявку по получение ипотечного кредита, но только для приобретения уже конкретной квартиры.

Шаг седьмой.

На этом этапе оформляют страховку жилья и жизни заемщика. Она является обязательной. Не стоит забывать о том, что если квартира куплена на вторичном рынке, лучше застраховать титул. Он защитит заемщика от потери финансов в случае возврата прав собственности на квартиру к предыдущему собственнику.

Шаг восьмой.

На этом этапе происходит заключение кредитного договора. Заемщику оформляют выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, проводят регистрацию ипотечного договора и договора об отчуждении имущества (договор купли-продажи). Продавец в это же время также оформляет договор об отчуждении недвижимого имущества. Все документы передают на регистрацию прав собственности. Процедура занимает около 5-7 дней.

После этого заемщик получает все документы с уже внесенными изменениями на его имя. Их нужно внимательно проверить. Далее, сделать нотариально заверенные копии полученных реестров, и передать сотруднику банка. Только после их проверки продавец получает оставшуюся сумму.

Что делать дальше

После того, как квартира уже в собственности заемщика, можно приступать к дальнейшим действиям. Во-первых, необходимо в ней прописаться. Это процедура должна быть одобрена банком. Во-вторых, нужно сообщить управляющей компании о смене собственника жилья. Самое главное, своевременно и в полном размере вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Только так можно буде получить вычет из налоговой за покупку жилья.

Предложения по ипотеке от популярных банков: таблица

Название банка	Процентная ставка	Сумма кредита	Срок кредита
Сбербанк	Покупка готового жилья – от 10,2% годовых Покупка строящегося жилья – от 8,5% годовых	От 300 тыс. руб.	До 30 лет
	Программа с гос. поддержкой – от 6% годовых	До 8 млн. руб.
ВТБ-24	От 10,1% годовых	До 60 млн. руб.	До 20-30 лет (рассматривается индивидуально)
	Программа с гос. поддержкой – от 6% годовых	Сумма рассматривается индивидуально
Райффайзенбанк	От 9,99% годовых	До 26 млн. руб.	До 30 лет
	Программа с гос. поддержкой семьи – от 6%	До 12 млн. руб.
Альфа Банк	От 10,19% годовых	От 600 тыс. руб. до 50 млн. руб.	До 30 лет

Не все банковские учреждения участвуют в программах по выдаче ипотеки с государственной поддержкой. Они могут работать через посредников. Одним из таких является «Тинькофф Банк». Он принимает документы у клиента, а затем подбирает для него оптимальный банк для оформления ипотечного кредита.

Хочу взять ипотеку. Что нужно знать?

Задумались об ипотеке? Рассказываем главное, чтобы вы могли принять взвешенное решение и выбрать оптимальные условия.

Что такое ипотека

Ипотечный кредит, а проще говоря — ипотека — это особый вид кредита, при котором право собственности вы оформляете на себя, а вашу недвижимость банк берёт в залог.

Пока вы полностью не выплатите кредит, вы не сможете просто так продать недвижимость или совершить с ней другие сделки — для этого потребуется получить согласие банка. Но в остальном распоряжаться собственностью сможете как угодно — например, прописывать родных и делать ремонт.

Кто может подать заявку на ипотеку

Есть общие требования к заёмщикам.

• Прописка на территории РФ
• Возраст — от 18 лет до 75 лет на момент выплаты ипотеки, а если оформляете ипотеку без подтверждения дохода — до 65 лет
• Стабильный доход
• Стаж на текущем месте работы от 3 месяцев

По некоторым программам кредитования к заёмщикам есть дополнительные требования — например, оформить ипотеку с господдержкой для семей с детьми могут только семьи с ребёнком.

Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку

Если вы зарплатный клиент Сбера, для подачи заявки нужен будет только паспорт.

Если вы зарплатный клиент другого банка, но работаете официально, нужны будут:
✅ Для подтверждения дохода — справка о доходах и расходах физического лица за последние 12 месяцев или справка по форме банка
✅ Для подтверждения занятости — номер СНИЛС для заказа онлайн-выписки из ПФР

📌 Подробнее о необходимых документах и о том, как их оформить, вы узнаете в статье «Как подтвердить свой доход и занятость при покупке квартиры в ипотеку СберБанка» . Также на любые ваши вопросы ответит онлайн-консультант при подаче заявки на Домклик.

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Узнать сумму, которую одобрит банк, можно только одним способом — подать заявку.

Одобренная сумма будет зависеть от размера дохода и ещё ряда факторов. При рассмотрении заявки банк учитывает в качестве дохода зарплату, а дополнительно может учесть пенсию, доход от аренды недвижимости или полученный по договору гражданско-правового характера. Алименты, пособия, выплаты по уходу за ребенком и стипендии не учитываются в качестве дохода.

📌 Для увеличения одобренной суммы вы можете привлечь созаёмщиков, чей доход также будет учитываться. На эту тему мы написали отдельную статью: «Кто может оформить ипотеку СберБанка: всё о заемщиках и созаемщиках» .

На какой срок выгоднее брать ипотеку

🙂 Меньше срок — меньше переплата, но больше ежемесячный платёж.
🙃 Больше срок — больше переплата, но меньше ежемесячный платёж.

Для того, чтобы выбрать оптимальный срок, найдите баланс. Оттолкнитесь от суммы ежемесячного платежа. На калькуляторе Домклик меняйте срок кредита до тех пор, пока ежемесячный платёж не составит приемлемую для вас сумму — ту, которую вам будет комфортно вносить каждый месяц вне зависимости от обстоятельств.

📌 Желательно, чтобы платёж по ипотеке не превышал 50% вашего дохода. Если он будет больше, велика вероятность отказа со стороны банка, а вам будет тяжелее справляться с финансовой нагрузкой.

Нужен ли первоначальный взнос

Да, нужен. В Сбере вы можете оформить ипотеку с первоначальным взносом от 15% стоимости недвижимости. А вообще размер первоначального взноса зависит от программы кредитования. Сравнить все программы кредитования можно на Домклик .

Сообщите менеджеру банка, если средства для первоначального взноса планируете выручить от продажи другой недвижимости и ещё не нашли покупателя.

📌 В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или различные сертификаты. Рассказали о них в статье «Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить от государства» .

Если денег на первоначальный взнос нет

Если накоплений нет, но в собственности есть какая-то недвижимость, вы можете оформить кредит под залог этой недвижимости. Это альтернатива ипотеке без первоначального взноса.

У этой программы есть преимущество — вы можете использовать деньги по своему усмотрению. Например, купить любую недвижимость, вложить деньги в строительство и ремонт — отчитываться о том, куда вы потратили деньги, не нужно. Но и ставка по такому кредиту немного выше — от 11,5%.

Ставки по ипотеке в Сбере

Ставка зависит от программы кредитования. Ставки по ипотечным программам Сбера:

• Господдержка — от 0,1% в первый год и 8,7% на оставшийся срок
• Ипотека для семей с детьми — от 0,1% в первый год и 6% на оставшийся срок
• Приобретение строящегося жилья — от 8,7%
• Приобретение готового жилья — от 10,9%
• Строительство жилого дома — от 10,9%
• Загородная недвижимость — от 10,9%

Как получить скидку на ставку по ипотеке

На ставку в зависимости от программы кредитования могут влиять срок кредита и размер первоначального взноса — это наглядно можно увидеть в калькуляторе Домклик.

Также оформить кредит по низкой ставке вам помогут скидки и акции Домклик:

• Скидка при страховании жизни — 1%
• Скидка при покупке недвижимости на ДомКлик — 0,3%
• Скидка при использовании сервиса «Электронная регистрация» — 0,3%

Какую недвижимость можно купить в ипотеку

В Сбере вы можете получить деньги на строительство дома или купить в ипотеку:

• Комнату
• Квартиру на первичном или вторичном рынке
• Апартаменты
• Дом
• Дачу
• Гараж

В зависимости от типа недвижимости, вы получите список документов, которые необходимы для одобрения выбранного жилья банком. Срок рассмотрения документов — 3-5 рабочих дней.

Что делать сначала: искать жильё или подавать заявку

Мы рекомендуем сначала подать заявку на ипотеку, а уже после подбирать жильё. Так вы сможете понимать, на какую сумму кредита можно ориентироваться.

После одобрения заявки на ипотеку у вас будет целых 90 дней на поиск недвижимости и заключение сделки — вы точно всё успеете.

Как подать заявку на ипотеку

Заявку вы можете подать онлайн, за пару минут, на сайте или в приложении Домклик . Если при подаче заявки возникнут вопросы — вам поможет онлайн-консультант. Он подскажет, какие документы необходимо загрузить и как их правильно заполнить, поможет отправить заявку в банк.

После того, как решение будет принято, вас будет сопровождать группа менеджеров в режиме 24/7. Менеджер поможет, если вам необходимо будет изменить срок или сумму кредита, программу кредитования, а также ответит на любой вопрос по вашей заявке.

Я всё ещё сомневаюсь: брать или не брать

Ипотека — это возможность реализовать свои мечты: например, жить отдельно, быть ближе к природе, переехать в квартиру побольше или даже в другой город. Однако подходить к решению о её оформлении стоит прагматично. Главное — честно оценить свои силы.

📌 У ипотеки множество плюсов, но есть и минусы. Узнали мнение эксперта и подробно рассказали об этом в статье «Ипотека или аренда: что выгоднее? Отвечает главный аналитик СберБанка» .

Источник https://journal.tinkoff.ru/guide/mortage/

Источник https://bankstoday.net/last-articles/kak-oformit-kredit-na-pokupku-zhilya-podrobnaya-instruktsiya

Источник https://blog.domclick.ru/post/khochu-vzyat-ipoteku-chto-nuzhno-znat