Содержание
ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ИНВЕСТИРОВАНИЮ В ИЗРАИЛЬ — ФИНАНСЫ КАРЬЕРА — 2022
Видео: Франция. Жизнь наших в Париже | ЭКСПАТЫ 2022.
Израиль широко считается одной из самых передовых стран Юго-Западной Азии как в экономическом, так и в промышленном развитии. С надежной и растущей экономикой страна является ведущим экспортером технологий и фармацевтических препаратов с самым большим в мире количеством стартапов и компаниями, зарегистрированными в NASDAQ, в мире за пределами Северной Америки.
В этой статье мы рассмотрим, почему международные инвесторы должны рассмотреть возможность инвестирования в Израиль и лучший способ создать экспозицию в своих портфелях.
Турбулентная экономическая история Израиля
Экономика Израиля началась с грубой ноты, несмотря на ее успех в современный день. После достижения независимости в мае 1948 года страна столкнулась с глубоким экономическим кризисом благодаря разрушительной арабо-израильской войне 1948 года. Три миллиарда марок, выплаченных Германией Израилю за преследование евреев во время Холокоста, помогли компенсировать эти потери в 1950-х годах.
После проблем в 1940-х и 1950-х годах экономика пользовалась высокими темпами экономического роста до кризиса банковских акций в 1983 году, что привело к ежегодным темпам инфляции, близким к 450%, и прогнозировало переезд более 1 000 % к 1985 году. Однако в 1985 году страна успешно осуществила план экономической стабилизации, который проложил путь для быстрого роста в 1990-х годах.
Сильная современная экономика экономики
В 2017 году экономика Израиля может быть не самой крупной в мире валовым внутренним продуктом (ВВП) — около 340 млрд долларов в 2017 году, но она является мировым лидером в области программного обеспечения, телекоммуникаций, полупроводников и фармацевтических препаратов.
И с самым большим в мире количеством стартапов и компаниями, зарегистрированными NASDAQ за пределами Северной Америки, экономика страны быстро растет.
Помимо высоких темпов экономического роста, центральный банк Израиля поддерживал очень успешную монетарную политику. В середине 2012 года в стране был профицит в размере 60 млрд. Долл. США, причем уровень безработицы оставался ниже, чем в других развитых странах, до того, как мировая экономика замедлилась.
Между тем, его центральный банк был признан одним из лучших в мире для поддержания стабильности.
Инвестирование в Израиль с помощью ETFs
Самый простой способ инвестирования в Израиль — использовать биржевые фонды (ETF), которые предлагают мгновенную диверсификацию в единой системе контроля со стороны США. При управлении активами почти 80 миллионов долларов, iShares MSCI Israel Capped ETF (NYSE: EIS) является одним из самых популярных вариантов для инвесторов, которые ищут возможности для экономики Израиля.
В то время как ETF предлагает диверсифицированную экспозицию с 67 запасами в своем портфеле, инвесторы должны учитывать тот факт, что примерно треть фонда находится в финансовом секторе, и почти 20% инвестировано в Teva Pharmaceutical Industries Ltd.(NYSE: TEVA). У фонда также есть коэффициент расходов 0,61%, что примерно соответствует ряду других ETF стран.
Инвесторы, которые хотят напрямую инвестировать, также могут захотеть рассмотреть Американские депозитарные расписки (ADR), которые предлагают У. С. — подвергли риску отдельные компании. Некоторые из самых популярных израильских ADR и акций, торгуемых в США, включают:
- Teva Pharmaceutical Industries Ltd. (NYSE: TEVA)
- Cellcom Israel Ltd. (NYSE: CEL)
- Check Point Software Technologies Ltd. ( NASDAQ: CHKP)
- Mellanox Technologies Ltd. (NASDAQ: MLNX)
- Nice Systems Ltd. (NASDAQ: NICE)
Преимущества и риски для инвестиций в Израиль
Экономика Израиля может быть динамичной и растущей, но страна сталкивается со многими различными рисками, которые должны учитывать инвесторы. Например, страна сталкивается с рядом геополитических рисков из других стран и финансовых рисков из своего крупного банковского сектора.
Преимущества инвестирования в Израиль включают:
- Сильная экосистема запуска . Израиль известен своими стартап-компаниями и сильной индустрией венчурного капитала, и многие инвесторы сравнивают его с Силиконовой долиной.
- Эффективный Центральный банк . Многие страны теряют силу, когда центральные банки не действуют должным образом, но в Израиле есть один из лучших рейтинговых центральных банков в мире.
Риски инвестирования в Израиль включают:
- Геополитический риск . Израиль позиционируется в одном из самых изменчивых регионов мира, где нередко ракеты летают через его борт.
- Политическая политика . У Израиля есть несколько противоречивая политическая политика в отношении Палестины и ее тактика для борьбы с Ираном.
Выводы
Израиль представляет собой сильную инвестиционную возможность в одном из самых неустойчивых регионов мира с геополитической точки зрения. Инвесторы, которые ищут информацию об экспорте, могут найти множество ADR, основанных на США (в частности, на NASDAQ), или могут рассматривать iShares MSCI Israel Capped ETF (NYSE: EIS) как более полный подход к созданию экспозиции в портфеле.
Руководство по инвестированию в Гонконге
Узнайте, как инвестировать в самую свободную страну в мире и одну из лучшие примеры капитализма laissez-faire.
Как инвестировать в Израиль с помощью ETF
Будь вы бычьи или медвежьи, есть некоторые способы играть в Израиль рынок и экономика. Индивидуальные акции, индексы и, конечно, ETF.
Радость кошерности — выиграть поездку в Израиль Лотереи
Введите Радость кошерной победы Поездка в Израиль Лотереи за шанс выиграть поездку в Иерусалим или оливковое масло стоимостью 6 000 долларов. Дешевая распродажа заканчивается 12/16/17.
Инвестиции в Израиле
Ты уже обустроился и даже умудрился что-то накопить , несмотря на разгульный образ жизни. В этой статье я расскажу , как эти накопления инвестировать в Израиле , и как я заработал свой первый миллион. Читаем.
Дисклеймер. Все операции со своими финансовыми средствами вы производите на свой страх и риск. Я не консультант по инвестициям и не несу ответственности за ваши вложения. Через года мнение редакции ( то бишь мое) может не совпадать с мнением автора статьи ( то бишь с моим).
И вот видишь ты анонс , недоуменно вскидываешь бровь: «Пригожин где-то умудрился срубить лям?» — и открываешь статью.
Первый миллион я заработал , когда в 2013 году приехал на программу Маса. Тогда по ночам в свободное ото сна время подрабатывал строительством сцен. Свою первую в жизни шекелевую получку я в уме перевел в белорусские тугрики , понял , что стал миллионером и посмеялся. «Кажется , Пригожин меня обманул», — думаешь сейчас ты , только вместо «обманул» в мыслях другое слово.
Второй раз я заработал миллион , когда уже устроился программистом и посчитал эквивалент моих зарплат за все время работы в российских рублях. Тогда экономика России неистово вставала с колен. А по новостям каждый вечер передавали , как рубль победоносно отвоевал десятую процента и теперь доллар всего по 70. Этот миллион , как оказалось , тоже было несложно заработать.
А как же стать шекелевым миллионером? Ну , например , можно на протяжении чуть более восьми лет получать зарплату 10000 шекелей. По истечении этого периода ты гордо осознаешь , что заработал миллион шекелей. Или в 2008 можно было на 1000 долларов купить биткоины. В 2017 ты бы обнаружил себя долларовым миллионером.
Я не миллионер и не знаю , как заработать миллион. Поэтому меркантильные дамы и ленивые судари закрывают статью. А всем остальным я рассказываю об основных относительно простых инструментах делать инвестиции в Израиле , как они работают и на какие проценты можно рассчитывать. С самого последнего и начну.
Проценты
Если вы готовы вложить свои деньги в Израиле на срок:
- 0-2 года , то вы получите 0% в год
- 2-5 лет , то можно рассчитывать на ±2% в год
- 5-10 лет , то можно рассчитывать на 5% в год
- >10 лет , то можно рассчитывать на 8% в год
Основное правило: заработок пропорционален риску. Чем больше вы готовы рисковать , тем больше вы можете заработать. Чем меньше вы готовы рисковать , тем меньше вы можете заработать.
Приведенная выше сводка — условный пессимистичный прогноз. Всегда можно заработать больше или вообще не заработать.
Что это у нас тут?! Да , это же стильная инфографика , прямо как в пафосных глянцах!
Если вклады краткосрочные , то закрывая в банке свои деньги , к примеру , на месяц , ты получаешь аж 0.01% ( одна сотая процента , если вдруг кто не осознал с наскока).
Если ты готов расстаться с деньгами на год или два , то можешь смело рассчитывать на 0.5% годовых.
Если же у тебя есть сумма , превышающая 15000 шекелей , и ты готов с ней расстаться минимум на 10 лет , то можно рассчитывать на 3-5% годовых.
Не нужно обладать невероятным IQ , чтобы понять , что банк не то место , куда нужно инвестировать , если реально хочешь заработать. Ни о каких 8% годовых с возможностью вложить 1000 долларов на один год , как в российских банках , тут не идет и речи.
С другой стороны , этот вариант железобетонный. Единственный риск потерять деньги — это если банк накроется медным тазом. Но при наступлении такой ситуации , скорее всего , медный таз будет нависать над всем Израилем. Поэтому данный вариант , если я правильно понимаю концепцию , подходит тем , кто просто хочет сохранять каждый месяц часть зарплаты , если боится пропить или напокупать много сумочек.
Подводный камень тут один: если ты положил деньги на год , а потом внезапно осознал , что все-таки хочешь их пропить , то мало того , что потеряешь все накопленные 0.5%, так еще и заплатишь штраф. Поскольку в планы банка не входил твой внезапный кутёж , и большим солидным дядям придется поднимать не менее солидные пятые точки и идти куда-то где-то доставать твои несчастные копейки. Ибо банк не хранит деньги в матрасе , а пускает их в работу.
Недвижимость
В теме недвижимости есть два способа заработать деньги. Первый — exit. Второй — сдача.
Exit — это купить дешево , продать дорого. Например , квартира в районе развития , либо развалюха в центре с последующим ремонтом , либо квартира , продаваемая по цене ниже рыночной ( хозяину срочно нужны деньги , или это судебная квартира , или еще какая угодно причина).
Риэлторы говорят , что хорошая сделка такого плана приносит 60-70% прибыли. То есть купили за 1.000.000 , продали за 1.600.000. Однако , стоит понимать , что это не в год , а единоразово со сделки. А длиться она может хоть месяц , хоть год , хоть пять лет , пока вы будете ждать , когда до района развития наконец дотянется инфраструктура , железная дорога , а Нетаньяху лично посадит там дерево.
Например , в Израиле есть город Шоам , что близ аэропорта имени Бен Гуриона. Когда-то покупавшие там квартиры считались психами: вокруг пустыня , ничего нет , а над головами постоянно летают самолеты. Сейчас это очень солидный город с дорогими квартирами , развитой инфраструктурой , и живут там в основном врачи и летчики.
Сдача — тут все ясно. Купил квартиру , сдаешь жильцам , получаешь за это деньги. Средняя прибыльность такого плана сделок плавает от 3-7% в год. Тут не учитывается машканта , разумеется.
Инвестиции в недвижимость , что в первом , что во втором случае нельзя считать пассивным доходом. У тебя не получится просто лежать на диване и слушать шелест зарабатываемых на процентах денег.
В случае exit’а нужно разбираться в недвижимости , возможно , закончить курсы , мониторить рынок , искать варианты , осматривать их и так далее. Разумеется , можно это делегировать специально обученным людям за соответсвующую плату.
В случае сдачи представь , что ты хозяин той квартиры , которую сам сейчас снимаешь , и перед твоим взором сразу нарисуется фронт работ , которые необходимо осуществить. Найти постояльцев. Взять с них деньги. Выслушать жалобы , как что-то сломалось , протекло , треснуло , починить , беспокоиться , что жильцы угробят новый ремонт , и через год придется делать его опять.
Я не отговариваю , а , скорее , объясняю , что это тоже работа. Это не просто «у меня есть лишних 200.000 и на них надо пойти что-то купить». Это бизнес , и относиться к квартирам нужно , как к бизнесу.
Фондовый рынок
Если ты готов сделать это своей второй профессией и идти туда самостоятельно , то есть масса курсов , где можно научиться понимать , торговать и все такое прочее. Кроме того , хорошо бы взять курсы психологии , потому что без железной выдержки и стальных сам-додумай-чего выйти оттуда можно прыжком с одиннадцатого этажа.
Если мы идем в фондовый рынок не сами , то есть следующие инструменты:
- Керен иштальмут — фонд развития. Это , пожалуй , самый легкий и самый обязательный инструмент инвестиций для каждого читающего эту статью. О нем ниже.
- Полисат хисахон ( хисахон — накопление). По факту это страховка жизни , но не рисковая. И для страхования жизни ее использовать неразумно , но поскольку все деньги , что в пенсионных компаниях , что в страховых , работают на финансовых рынках , это возможность инвестировать средства и зарабатывать.
- Купат гемель ле-ашкаа ( инвестиционная пенсионная касса). Если вы помните , про купат гемель я упоминал в статье о пенсиях. Так вот в 2016 году появилась инвестиционная пенсионная касса. Могу ошибаться , но ее суть в том , что до 60 лет , ты можешь вкладывать туда деньги и снимать , уплачивая налог 25% с инвестиций , а после 60 лет этот налог платить не нужно. Подробно о ее плюсах и минусах я рассуждать не возьмусь , лучше уточнить в деталях у пенсионного консультанта.
Керен иштальмут
Как уже было написано выше , керен иштальмут дословно можно перевести как «фонд развития». Это фонд , который открывает работнику работодатель для того , чтобы можно было накапливать деньги и затем использовать их на разные большие нужды: учеба , машина , машканта , грузовик пива.
Керен иштальмут работает следующим образом. Ты платишь в фонд 2.5% от своей зарплаты , а твой работодатель — 7.5%. Некоторые работодатели предлагают открыть этот фонд автоматом , как способ конкуренции: «Идите к нам , мы даем и вот такой бонус». Если же тебе его автоматом открыть не предложили , то при поднятии вопроса о повышении зарплаты в первую очередь стоит попросить открыть этот фонд , а не дать больше шекелей.
Почему? Потому что в случае простого повышения зарплаты с этой суммы нужно заплатить налог. А деньги , перечисляемые в керен иштальмут , налогом не облагаются. Если работодатель не дурак , то он и сам согласится открыть такой фонд: ему это тоже выгодно. А если он вредный и не обременен интеллектом , теперь ты знаешь , на что давить.
Деньги , которые отчисляются в керен иштальмут , работают схожим образом с пенсионными деньгами: инвестиционный фонд , стандартно 70% в облигациях и 30% в акциях , возможность влиять на этот процесс. Более подробно я писал об этом в статье про пенсии.
- Отсутствие налогов. Во-первых , не платится подоходный налог с вкладываемой суммы: если с зарплаты в 10000 шекелей вкладывается 1000 , то налог платится с 9000 шекелей. Во-вторых , не платится налог с инвестиций , который в стандартном случае составляет 25%.
- Никаких дополнительных телодвижений.
- Керен иштальмут открывается минимум на шесть лет. Раз в шесть лет , ты можешь забрать оттуда деньги. Как только ты решаешь забрать оттуда хотя бы шекель , то по факту он закрывается , и открывается новый фонд с оставшейся суммой еще на шесть лет.
- Керен иштальмут не переносится при смене места работы. Новый работодатель откроет новый фонд , а это значит , что их у человека может быть много. Минус во всем этом очевидный — нелегко следить. Еще одна особенность — шесть лет отсчитываются от самого старого фонда. Например , за 6 лет ты сменил четыре места работы и открыл четыре фонда. По истечении шести лет с момента открытия первого фонда , ты можешь забрать деньги не только с него , но и со всех более новых. Если же ты решил оставить какой-то фонд нетронутым , то он будет «доживать» уже свои шесть лет.
- Максимальная не облагаемая налогами сумма , которую можно отчислить в керен иштальмут в год — 18000 шекелей.
Финансовая акробатика
Допустим , шесть лет назад ты был чертовски хорош собой , открыл керен иштальмут , и на нем накопилось 50 тысяч. Затем ты встретил ммм… Жоржетту , втрескался , а кольцо для помолвки стоит 25 тысяч шекелей. Глупый ты просто пошел бы и снял эти деньги со счета. Но спустя шесть лет все еще есть порох в пороховницах , ягоды в ягодицах , и ты по-прежнему чертовски умен и хорош собой.
Поскольку эти деньги и так твои , ты можешь под них взять ссуду размером до 50% от лежащей в фонде суммы. А это как раз нужные тебе 25 тысяч. Поскольку ты фактически выдаешь ссуду сам себе , то при таком сценарии фонды сегодня предлагают процент «прайм + 0.5». Иными словами , процент плавает в районе двух и его еще можно попробовать сторговать ниже.
А теперь самая мякотка. Керен иштальмут , более-менее правильно организованный , приносит в год 3-8%. Фантастика заключается в том , что , даже взяв 25000 под 2%, ты оставляешь размер фонда фактически неизменным. И эти 25000 все еще продолжают приносить в год [3%-8%] — 2% = [1%-6%].
На заметку! Если ты предприниматель , то тебя , возможно , интересует вопрос: «А можно и мне тоже керен иштальмут?» Можно. В данном случае обе части ( всего 7%) отчисляешь ты сам. Кроме того , есть небольшой плюс: уплачивая налог , можно отчислять и больше.
Полисат хисахон
Вложить деньги туда можно по следующей примерной схеме: минимум 5000 шекелей сразу или 200 шекелей в месяц. Возможно , сейчас уже есть где-то прием и меньших сумм.
Следует не забывать , что тут уже платится налог с инвестиций 25%.
Ссуды
Ссуды приятнее давать , чем брать. И ты можешь это делать. В Израиле существует несколько интернет-площадок , на которых можно давать ссуды:
Eloan работает следующим образом. Допустим , есть человек , который по каким-то ( обычно вполне очевидным) причинам не хочет идти в банк за ссудой. Тогда он регистрируется на данном сайте и просит денежек. От него требуют предоставить определенный набор документов , чтобы выяснить , кто он , какая ситуация на его банковких счетах , зачем ему ссуда и так далее. На основании этих документов ему присваивается рейтинг от A до S1. Если рейтинг хороший , то будет предложена дешевая ссуда , например , под 2%. Если рейтинг плохой , то процент будет выше , например , 10%.
И вот патриций ( то есть ты) заходит на площадку и видит всех этих плебеев , стоящих с протянутой рукой. Одному заемщику можно дать от 100 до 1000 шекелей. Таким образом площадка не дает инвестору положить все свои Фаберже в одну корзину.
Если товарищу нужно 60000 шекелей в виде ссуды , то запускается своеобразный аукцион , когда разные инвесторы могут выдать ему деньги. Если достаточное количество инвесторов нашлось , то оформляются документы и выдается ссуда. Если не нашлось , заемщика отправляют на второй круг. А если не вышло и после этого , то «се ля ви» и «ауфидерзейн».
Кому сколько выдать инвестор волен решать сам. Можно прочитать историю заемщика , узнать , где он работает , увидеть его рейтинг и уровень дохода. И инвестор решает , хочет ли он инвестировать в рисковую шантропу под высокий процент или в благонадежных джентльменов под низкий , и в каких количествах.
Но есть настройки , которые позволяют определить суммы и категории людей , которым вы готовы выдавать деньги , после чего система берет контроль и действует автоматически.
Если люди не платят , то все судебные разбирательства система тоже ведет сама , вводит санкции , подает иски. За управление и все операции площадка берет 0.5% с прибыли. Годовая доходность данной площадки колеблется в пределах 2-14%.
Сайт blender действует по абсолютно таким же принципам. Только берет большие комиссионные за свои услуги.
А вот btbisrael работает иначе. Из названия ясно , что это business to business. Изначальная идея была в том , чтобы предприниматели давали деньги предпринимателям. Но поскольку предпринимателей , которым нужны деньги , больше , чем предпринимателей , которые готовы их дать ( удивительно , да?), то доступ на площадку открыли вообще всем.
Дают они ссуды под 4-8.5%. Минимальный порог входа для инвесторов составляет около 5000 шекелей. Раньше было 10000 , затем опустили.
С денег , которые инвесторами были внесены на площадку , 1% автоматически уходит в «Фонд непокрытия». За счет этого фонда возвращаются деньги в том случае , если заемщик не платит. Проценты при таком исходе теряются.
Здесь контроль нулевой: система берет деньги и автоматически раскидывает по пулу заемщиков. Одному заемщику выдается до 5% от размера вклада инвестора. Поскольку все операции производятся в шекелях , налог на инвестиции составляет 15%.
Плюс данных площадок в том , что , во-первых , они получили разрешение от Министерства финансов этим заниматься , предоставив гарантии , что они никуда не денутся , а , во-вторых , они работают с инвестиционными фондами , которые их страхуют. Иными словами есть определенная защита от краха.
Заключение
Всё что ли? Нет , на самом деле , не всё. Просто целью данной статьи было перечислить основные и простые инструменты инвестиций , доступные в Израиле. Недвижимость , конечно , можно назвать простой с большой натяжкой. Но учитывая тот факт , что в Израиле на двух человек три консультанта по недвижимости , не упомянуть этот инструмент было бы глупо.
Разумеется , ты можешь инвестировать еще кучей разных способов: криптовалюты , краудфандинговые сообщества , стартапы , в матрас и так далее и тому подобное.
Если все пойдет по плану , то в течение следующих трех-четырех месяцев на OLE HADASH появятся статьи о том , как я открыл свой первый бизнес в Израиле и как я выбрал инструмент инвестиций и начал на этом зарабатывать. Держи руку на пульсе и пассивных тебе доходов.
Ах да , если тебе понравилась статья , то не стесняйся угостить проект чашкой кофе на Paypal, Яндекс.деньги или Webmoney ( Z314794081265). Я заплатил за эту информацию , чтобы ты мог прочитать ее бесплатно. Кроме того , подписывайся на OLE HADASH здесь или на Facebook и делись статьей , ведь твои друзья , родственники и морская свинка тоже хотят инвестировать.
Постскриптум и бонус
Статья подготовлена по материалам лекций Игоря Лупинского и его школы «Где мои деньги?». Если ты решишь воспользоваться btbisrael.co.il для инвестиций , свяжись с Игорем. Он заключил договор с этой площадкой и всем , кто придет от него , обслуживание будет бесплатным вместо 0.5%. Кроме того , я из личного опыта очень рекомендую сходить на его лекции. Во-первых , ведет он их классно. Во-вторых , очень важно знать , как работают банки , страховые компании , пенсионные фонды и прочие «институты» в новой стране. В-третьих , если ты новый репатриант , то Игорь часто разыгрывает бесплатные билеты на свои лекции , рекомендую держать ухо востро.
Куда вложить деньги? Недвижимость в Израиле
«Секрет фирмы» начинает новую рубрику, в которой мы будем рассказывать, как и во что инвестировать деньги. Речь пойдёт как о консервативных инвестициях в недвижимость, так и о прогрессивных: в ICO, которые действительно работают, криптовалюту, которая всё ещё растёт, искусство, которое сделает вас миллионерами.
В первом выпуске — недвижимость Израиля. О ней рассказал президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии Эли Гервиц.
В последнее десятилетие Израиль переживает бум недвижимости — за этот период цены выросли на 113%. Они повышались почти каждый год, только в последние два года статистический рост остановился — не в последнюю очередь потому, что государство выбросило на рынок десятки тысяч квартир на 20–25% дешевле рыночной стоимости.
Почему стоит обратить внимание на вложения в эту отрасль? Есть большое количество объективных факторов, которые поддерживают рост цен на израильскую недвижимость, и с каждым годом их влияние усиливается. Кроме того, специфика рынка позволяет заработать не только за счёт увеличения стоимости квартиры, вытекающей из общей конъюнктуры.
Почему рынок идёт вверх
Во-первых, Израиль — маленькая страна, и если её границы изменятся, то территория не увеличится, а уменьшится. О чём речь? Если будет достигнуто соглашение с палестинцами, то десятки тысяч израильтян, которые сейчас живут за «зелёной чертой» (граница между Израилем и контролируемыми территориями Иудеи и Самарии), нужно будет расселить внутри Израиля.
Abir Sultan / EPA
Во-вторых, Израиль — это страна с самым большим приростом населения за счёт рождаемости (по данным ОБСЕ/ОЭСР). Средняя продолжительность жизни в Израиле — почти 83 года, страна входит в топ-10 в мире по этому показателю.
Прирост населения идёт не только за счёт высокой рождаемости и низкой смертности, но и за счёт репатриации. Ожидается, что к 2024 году в стране будет жить уже 10 млн человек против сегодняшних 8 млн. Кроме того, Израиль не обошёл стороной и процесс американизации: всё больше семей разводятся, бывшим супругам требуется уже не одна квартира, а две. Понятно, что сейчас и в будущем в Израиле нужно строить очень много жилья.
Израильская недвижимость является экспортным товаром. Она востребована у русских, американских, французских и других евреев по религиозным, сионистским, но и утилитарным причинам. Например, наличие «дачи» в странах Евросоюза далеко не автоматически даёт право жить в этой стране, а если это право и было предоставлено, оно будет временным и всегда может быть отозвано. В Израиле этой проблемы нет — тех, у кого уже есть гражданство или право на него, никто с квартирой никогда не разлучит.
Наконец, в Израиле отсутствуют безрисковые инвестиционные альтернативы — банки практически ничего не платят по депозитам.
Значит ли это, что цены на израильскую недвижимость росли в любой период времени или будут расти всегда? Конечно, нет. Тот, кто говорит, что цены на израильскую недвижимость росли все семьдесят лет существования государства, просто неправильно выбрал резолюцию. Если смотреть на график динамики цен издалека, то действительно будет видеться сплошной рост, но, если приблизиться, будут видны и периоды стагнации, и падения.
Bloomberg / Getty Images, Yuval Hodnov / Unsplash
Выгодно и не рискованно покупать в строящемся доме
Ещё один очень важный способ извлечения дохода из инвестиций в недвижимость — рост её цены не за счёт продолжения общего позитивного тренда, а просто за счёт того, что она постепенно строится. Понятно, что квартира в доме на этапе котлована должна стоить дешевле, чем в таком же, но уже готовом.
Покупая квартиру в Израиле от застройщика, вы не платите сразу все 100%. Есть разные подходы, которые распределяют платежи от авансового до финального по мере продвижения строительства. Самый клиентоориентированный способ — при подписании договора отдать 20%, а 80% заплатить незадолго до получения ключей. Причём ипотеку на покупку квартиры могут получить и иностранцы, не имеющие в Израиле ни доходов, ни других активов.
Если в России до 2017 года, когда приняли закон о компенсационном фонде долевого строительства, покупка квартиры в строящемся здании была сродни покупке лотерейного билета, в Израиле ничего общего с лотереей в такой сделке нет. Не потому, что израильские застройщики святые, люди везде одинаковые. Отличаются институты.
Система работает так: в Израиле всего несколько банков. Любой израильский банк устойчивее любого израильского застройщика. Если банк сопровождает процесс, можно быть уверенным, что он будет доведён до логического конца.
Может ли застройщик разориться? Да, конечно, может. Но тогда вместо него проект закончит другой застройщик, взяв ваши деньги из банка.
Adam Jang / Unsplash
Может ли девелопер попытаться украсть деньги своих покупателей? Теоретически это возможно. На практике ответственность за сохранность денег несёт банк. Представим, вместо того, чтобы освободить деньги под счёт-фактуру на покупку очередной тонны цемента для возведения 15-го этажа, сотрудник банка позволит вывести деньги куда-то на личный счёт застройщика. Если он потом с этими деньгами сбежит, понятно, что произойдёт. Банку придётся эти деньги возместить из своих средств.
Поскольку банку это изначально понятно, он приложит все усилия, чтобы такого не произошло. Банк старается обезопасить в этой ситуации не покупателей, а себя, а в качестве замечательного побочного эффекта в этой ситуации защищён и покупатель.
Есть ли риск, что квартира застройщика будет сдана не в срок? Конечно, есть. Есть ли риск, что из-за банкротства застройщика покупателю придётся доплатить какие-то небольшие деньги? Этот риск невелик, но и он тоже существует. Но давайте не путать риск обманутых дольщиков, которые остались и без денег, и без квартиры, с рисками людей, которые:
а) получили ключи от своей инвестиционной квартиры на полгода-год позже, чем они ожидали;
б) выиграли за счёт прироста капитальной стоимости, которое дало завершение строительства, не 18%, а 15%.
Можно зарабатывать на краткосрочной аренде
Bloomberg / Getty Images, Sebastian Mantel / Unsplash
Кроме очевидной долгосрочной аренды в Израиле развита краткосрочная аренда — это туристическая страна. В 2018 году приехало рекордное количество туристов — 4,1 млн. И ожидается продолжение тенденции увеличения числа туристов из года в год. А строительство гостиниц занимает долгие годы. Спрос, очевидно, будет ещё долго превышать предложение.
Считается, что сдача в краткосрочную аренду должна приносить в среднем в три раза более высокий доход, чем долгосрочная. Правда, стоит помнить, что износ квартиры намного выше, а с первого шекеля такие заработки будут облагаться налогами как бизнес (налог может достигать 50% от прибыли).
Местная реновация может повысить стоимость квартиры
Есть вещи, которые издалека не видны. Например, какая разница москвичу, покупать квартиру в доме, который построен в Тель-Авиве в 1979 году или в 1981-м? Вроде бы никакой. Логика подсказывает выбрать более новый дом.
Но иногда нужно пользоваться не логикой, а знаниями. Израиль стоит на Сирийско-Африканском разломе. Риск землетрясения, безусловно, существует. Внимание этому риску стали уделять не в 1948 году, когда создали государство Израиль, а в 1980 году. Дома, которые строились до 1980 года, не отвечают сегодняшним, более жёстким критериям сейсмоустойчивости.
В Израиле действует план «ТАМА 38», согласно которому, когда старый дом укрепляют, жители получают дополнительную жилплощадь — несколько десятков метров. Обновление дома резко повышает цену квартиры. Если дом сносят и строят новый, жителей расселяют на время строительства, а потом вместо маленькой старой квартиры дают большую квартиру в новом доме.
Значит ли это, что можно купить дешёвую квартиру в доме, который попадёт под реновацию, и через несколько лет получить дорогую жилплощадь в новом доме? Нет. Всё, что знаете вы, знает и продавец. Надо искать районы, которые имеют перспективу на реновацию, но в которых эта перспектива ещё не инкорпорирована в цену. Если повезёт, в течение нескольких лет ваша консервативная инвестиция даст резкое прибавление к цене, а это возможно далеко не на всех рынках недвижимости.
Мы не рекомендуем смотреть на инвестицию в израильскую недвижимость через призму принципа «сегодня купил за рубль, завтра продал за два». Этого не произойдёт. Но этот рынок интересен тем, что он, с одной стороны, устоявшийся, безопасный, диверсифицированный и консервативный, а с другой — оставляющий возможности для «срабатывания опциона» на дополнительный доход.
Фотография на обложке: Gil Cohen Magen / Reuters
Подписывайтесь на «Секрет фирмы» в «Яндекс.Дзене»!
Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Определение соответствия финансового инструмента/операции/продукта вашим интересам, целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска — исключительно ваша задача.
Редакция «Секрета фирмы» не несёт ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале. И не рекомендует использовать эту информацию в качестве единственного источника при принятии инвестиционного решения.
Источник https://ru.travelcashinc.com/guide-to-investing-in-israel
Источник https://olehadash.com/how-to-invest-in-israel/
Источник https://secretmag.ru/opinions/kuda-vlozhit-dengi-nedvizhimost-v-izraile.htm
