Стоит ли покупать квартиру в Сочи (часть 1) | Блог Александра Кашина об инвестициях

Как купить недвижимость в Сочи

Сочи — лидер по росту цен в новостройках за 2021 год.

По данным РБК, средняя стоимость 1 м² на первичном рынке в Сочи составила 379 500 Р , а на вторичном — 255 200 Р , а за год цены увеличились практически вдвое.

Я управляю агентством недвижимости в Сочи, и мой опыт подтверждает статистику: например, один из наших клиентов в августе 2020 года купил студию в жилом комплексе «Аллея парк» за 4 млн рублей, а ровно через год продал ее за 8,1 млн. У этого же собственника апартаменты в Красной Поляне за полтора года выросли в цене с 15,5 до 32 млн рублей.

В этой статье расскажу, как устроен рынок недвижимости в Сочи, выгодно ли еще инвестировать в Черноморское побережье Кавказа, чего стоит опасаться, и правду ли говорят о том, что весь город застроен незаконно. Цены на недвижимость буду приводить на март 2022 года.

Главные новости — в нашем Телеграме

Какая бывает недвижимость в Сочи

Рынок недвижимости Сочи состоит не только из новых жилых комплексов и домов советской эпохи. Еще есть комплексы апартаментов и жилые помещения — это характерный именно для Сочи статус недвижимости.

Жилые комплексы — это многоквартирные дома с привычными квартирами. Их можно приобрести в ипотеку, использовать материнский капитал или военный сертификат, а также оформить постоянную регистрацию. Квартиры в жилых комплексах покупают для жизни и инвестиций — перепродажи и сдачи в аренду.

Комплексы апартаментов выглядят как отели. Апартаменты — это отельный номер, который иногда дополнен кухней и функционально не отличается от квартиры. Но у апартаментов статус нежилого помещения, и с этим связаны свои особенности. Например, там нельзя оформить постоянную регистрацию. Апартаменты обычно приобретают, когда хозяева хотят какое-то время жить там сами, а когда уезжают — сдавать жилье.

Жилые помещения — это помещения в доме, который построен на земле для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садоводства. Проще говоря, дом возведен на земле для частных домов и дач, а потом через суд дом разделен на помещения. Застройщики пользуются пробелом в гражданском кодексе и могут доказать, что если при строительстве соблюдены нормы безопасности, а сама постройка не нарушает чьи-то права, то все законно. Статус у такой недвижимости — жилое помещение.

Например, в августе 2013 года администрация Сочи судилась с местным предпринимателем, который на шести сотках садоводческого участка построил девятиэтажный жилой дом. Суд посчитал, что раз здание не создает проблем соседям, не представляет угрозы и построено по правилам, то все в порядке. В результате дом не признали самостроем, а за предпринимателем закрепили право собственности. Суд постановил «сохранить в реконструированном состоянии» многоквартирный жилой дом.

Эта практика была очень распространена. По моим данным, 75% введенного ранее в Сочи жилья имеют статус «жилое помещение».

В последние годы администрация Сочи пытается прекратить подобные вещи. Согласно новым правилам землепользования и застройки, высота дома на земле для ИЖС не должна превышать 12 метров, а площадь — 300 м². В новых правилах отдельно оговорено, что объекты ИЖС «не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости».

В таких домах часто продают доли. Но эта покупка — кот в мешке по нескольким причинам:

1. Когда владелец решит потом продать долю, ему потребуется согласие всех остальных дольщиков.
2. Коммуникации в домах, которые построены на земле для ИЖС или садоводства, чаще всего подключены как к частному жилому дому. Это 15 кВт электрической мощности и объем воды, рассчитанный как для одной семьи. Если застройщик не запроектировал и не оплатил дополнительные мощности, то даже когда жильцы будут включать несколько кондиционеров, во всем доме будет отключаться свет.
3. Администрация Сочи активно ведет борьбу с самостроем и обращается в суд о сносе незаконных построек. Даже если есть решение суда, которое легализовало многоквартирный дом на земле для ИЖС, сохраняется риск сноса: вышестоящий суд по иску администрации может отменить первичное решение.

Как искать недвижимость

Найти недвижимость в Сочи можно несколькими способами. Далее я расположила их по эффективности — начну с самых бесполезных.

На сайтах с объявлениями. Это «Авито», «Юла», «Циан», «Домклик». Основная проблема здесь — фейковые объявления. В Сочи это частая история: покупатель находит привлекательное объявление и звонит по указанному номеру. Номер телефона сразу попадает в базу риелторов, и спустя пару дней клиента начинают атаковать десятки агентов.

Но это полбеды. Еще покупателю из другого города могут сказать: «Да-да, квартира есть, приезжайте», а уже в Сочи окажется, что квартира «внезапно продана». Риелторы надеются, что покупатель, раз уж он приехал, найдет деньги на более дорогую квартиру. Если денег нет — что ж , не сложилось. При этом никакой первой квартиры не было.

От таких случаев можно защититься. Попросите риелтора показать квартиру по видеосвязи: не снять видео, а именно показать в реальном времени. Еще запросите полный пакет документов.

Фейковые объявления можно сразу отличить от реальных. Вот как это сделать:

1. Обратите внимание на дату создания аккаунта. Если он без фото и создан недавно — плохой знак.
2. Чаще всего в фейковых объявлениях указывают только улицу, без номера дома.
3. Нет возможности написать в чат, можно только звонить.
4. Много объемного и красивого текста. Реальные собственники очень редко расписывают все подробности.
5. Фотографии не соответствуют реальности. Если не знаете Сочи, можно сравнить фото, например на панорамах Яндекса.

У застройщиков. Найти официальный сайт конкретного жилого комплекса в интернете непросто. Новичок рискует запутаться, так как агентства недвижимости создают сайты-двойники специально, чтобы продавать квартиры от того или иного застройщика. В итоге непонятно, кто продает — застройщик или агентство. Реальные сайты застройщиков указаны на наш.дом.рф.

Но подбор квартир напрямую от застройщика в Сочи — далеко не всегда выгодный и логичный вариант. Тому есть причины:

1. Можно купить квартиру дешевле — по переуступке от инвестора, который приобрел недвижимость на этапе строительства и сейчас переуступает право новому дольщику. Часто есть предложения от инвесторов с ценой на 1—2 млн рублей ниже цены застройщика.
2. Застройщики презентуют свой комплекс только с положительной стороны, хотя у каждого объекта есть и минусы. Это могут быть не только проблемы с документами или самим домом. Менеджеры, заинтересованные в продажах своего объекта, вряд ли скажут, что рядом река и в сильные дожди она выходит из берегов. Или о том, что поблизости очистные сооружения и от них может исходить неприятный запах. Или о частых пробках на выезде из жилого комплекса.

Квартиры в одном и том же жилом комплексе продаются на десятках сайтов, и у всех них вроде бы «официальные» адреса. Разобраться просто невозможно

По объявлениям на балконах. Гости Сочи любят подбирать недвижимость по баннерам на балконах. Думают, что это объявления от собственников и удастся обойтись без агентов. Но в 99% случаев это риелторские растяжки, которые висят, чтобы привлекать клиентов. Поэтому проще сразу позвонить в агентство.

Через знакомых, которые недавно приобрели недвижимость в Сочи. Я сотни раз видела, как именно таким образом люди покупали квартиры в домах под снос, с проблемными документами и коммуникациями. Как правило, знакомые не могут посоветовать ничего толкового, так как сами не разбираются в рынке недвижимости, не знают, как оформляются сделки, и ориентируются только на свой единичный опыт покупки.

Через агентство недвижимости. Услуги агента в Сочи в большинстве случаев оплачивает продавец, для покупателя подбор квартиры будет бесплатным. Поэтому логично не отказывать себе в таком сервисе, особенно если вы находитесь в другом городе. Но помните, что в Сочи огромная конкуренция среди риелторов, и чтобы заполучить клиента, недобросовестные агенты идут на всё: могут занижать цены, показывать красивые фотографии объектов, которых просто не существует.

Главное правило: в Сочи красивого жилья на первой береговой линии за 3 млн рублей просто не может быть.

Если вам предлагают такое — это обман. Чтобы минимизировать риски, лучше проконсультироваться у риелтора. Вот несколько способов узнать о его добросовестности:

1. Риелтора и агентство можно проверить на сайте Российской гильдии риелторов или Гильдии риелторов Сочи. Членство в гильдиях для представителей этой профессии не обязательно, но служит минимальной гарантией, что агент или агентство понимают, чем занимаются, и дорожат своей репутацией.
2. Посмотреть на соцсети риелтора или агентства. Человек, у которого есть хороший профиль в социальных сетях, вряд ли станет предлагать клиентам проблемные объекты, ведь он потом может получить массу негативных отзывов и потерять доверие подписчиков.

Как выбрать район

Сочи принято делить на четыре района: Лазаревский, Центральный, Хостинский и Адлерский. В этот список относят еще Сириус, но это не совсем верно: сейчас это уже отдельная федеральная территория.

Расскажу о каждом районе подробно.

Лазаревский — это район чистых и широких пляжей, тишины и спокойствия. Его предпочитают те, кто любит размеренную жизнь, но летом хочет быть в эпицентре событий. Здесь есть океанариум, дельфинарий, парк развлечения и отдыха, колесо обозрения и два аквапарка.

Из минусов района — удаленность от центра Сочи, которая обусловлена масштабом Лазаревского: это самый большой район в городе. Из некоторых кварталов до центра Сочи надо ехать на машине по серпантину полтора часа или час на электричке.

Цены на новые квартиры в этом районе значительно ниже средних по Сочи. Посуточная аренда востребована только с мая по октябрь. Зимой в Лазаревском туристов меньше, поэтому жилье в это время в основном сдают на долгие сроки.

Поселок Дагомыс расположен ближе к Сочи, поэтому жизнь здесь не замирает в межсезонье. В Дагомысе потрясающая природа, чистое море и пляжи. Удобный выезд на трассу, но летом бывают пробки: вместо 10 минут дорога в Сочи занимает час.

Центральный — район с развитой инфраструктурой для жизни, красивыми набережными и прогулочными зонами. Здесь сконцентрирована большая часть деловой жизни города, здесь находится и единственный крупный торговый центр в Сочи «МореМолл».

Из минусов центрального района — пробки в центре города, мало парковок и очень много туристов вне зависимости от сезона. Спальные комплексы расположены в основном в горной части, но на машине там сложнее передвигаться из-за узких дорог.

Цены на квартиры в Центральном районе начинаются от 250 тысяч рублей за 1 м² в спальных микрорайонах и доходят до 2 млн рублей за 1 м² на первой береговой линии. Квартиры под сдачу приносят стабильный доход круглый год.

Улица Навагинская — одно из популярных туристических мест в Центральном районе. Фото: bellena / Shutterstock

Жилой комплекс расположен в центральном районе Сочи. Стоимость однокомнатной квартиры 92,2 м² в черновой отделке, с видом на город — 50 млн рублей. Квартира 149 м² с ремонтом и видом на море стоит уже 121 млн. Источник: yandex.ru

Хостинский — его граница начинается рядом с дендрарием, то есть в месте, которое многие воспринимают как центр Сочи. Административный центр района — местечко Хоста. Здесь много зелени, чистые пляжи, природные парки, хорошо развита социальная инфраструктура. В этом районе протекает несколько рек, есть ущелья, равнины и горы.

Цены на недвижимость в Хостинском районе средние. Здесь хорошо покупать квартиру тем, кто ищет место для жизни в тишине, но не хочет уезжать далеко от центра. Благодаря дублеру Курортного проспекта до центра Сочи отсюда можно доехать за 15 минут.

Есть и минусы. Например, микрорайон Мацеста находится в ущелье, и зимой тут темнее и прохладней, чем в других районах. Дорога к центральной магистрали одна, и утром бывают пробки. Еще есть запах сероводорода от источников — это аромат на любителя.

Адлерский район расположен на равнине между Хостинским районом и Красной Поляной. Здесь находится аэропорт и большой железнодорожный вокзал.

Стоимость недвижимости в спальных районах Адлера начинается от 200 тысяч рублей за 1 м². Ближе к морю квартиры и апартаменты значительно дороже: на первой береговой линии в среднем по 700 тысяч рублей за 1 м².

Благодаря близости аэропорта, олимпийского парка, санаторно-курортных зон арендные квартиры в Адлерском районе будут приносить стабильный круглогодичный доход.

Из недостатков Адлерского района: частые пробки по пути из Центрального района Сочи, подтопление некоторых улиц во время дождей, местами плотная хаотичная застройка.

Красная Поляна — это часть Адлера, где расположены лучшие горнолыжные курорты в России, следовательно, это один из самых выгодных и интересных районов для инвестирования и пассивного дохода.

Красной Поляной в Сочи называют как сам одноименный поселок, так и три горнолыжных курорта — «Красная Поляна» (бывший «Горки Город»), «Роза Хутор» и «Газпром». Власти планируют строительство четвертого курорта — «Долина Васта».

Недвижимость для инвестиций расположена преимущественно в поселке или неподалеку от курорта «Красная Поляна». Спрос на аренду есть круглый год. Зимой сюда со всего мира съезжаются любители активного горнолыжного отдыха, а летом — фанаты походов и чистого горного воздуха.

Еще здесь работают казино, проходят развлекательные и спортивные мероприятия, летом открываются туристические маршруты в горы — в общем, поток людей есть всегда.

В Красной Поляне очень много гостевых домов, однако, например, гости с детьми предпочитают квартиры, которых очень мало. Поэтому спрос превышает предложение, цены на аренду высокие. Также в Поляне огромное количество сотрудников курортов, которые тоже снимают квартиры.

Сириус — самый молодой город федерального значения в России. Он активно развивается: строится, на мой взгляд, аналог Силиконовой долины. Здесь находятся все олимпийские объекты, просторные пляжи без волнорезов, шестикилометровая прогулочная набережная. Из минусов: мало зелени, много проблемных объектов и хаотичная застройка: частные дома соседствуют с отелями.

Олимпийские объекты — это особые места: стадион «Фишт», малая ледовая арена, ледовый дворец, дворец зимнего спорта. Еще в Сириусе есть парк аттракционов, трасса «Формулы-1», поющие фонтаны, музей ретроавтомобилей и музей СССР.

В последнее время Сириус стал самым популярным районом для жизни и отдыха на Черноморском побережье Кавказа. Здесь высокий спрос на недвижимость и очень мало предложений, поэтому цены высокие: в новостройках доходит до 3 млн рублей за 1 м². Студия 53 м² в строящемся апартаментном комплексе на первой береговой линии в 2021 году продавалась за 117 млн рублей и сразу нашла покупателя.

Как выбрать квартиру под перепродажу

Если покупаете недвижимость для инвестиций и собираетесь ее потом продать, можно рассчитывать на годовую доходность от 15 до 100%. Но доходность зависит от того, насколько ликвидный объект подобран.

Вот на какие моменты необходимо обращать внимание.

Локация. Чем ближе к морю, тем выше спрос на жилье, а следовательно, и его цена. Например, квартира-студия в ста метрах от моря может стоить на 30—40% дороже, чем аналогичная в километре от моря.

Класс объекта: эконом, комфорт, бизнес, элит. Экономкласс в Сочи менее ликвиден, чем, например, комфорт или бизнес. Я же считаю одним из самых интересных сегментов для инвестирования элитную и загородную недвижимость. Спрос на элитную недвижимость за 11 месяцев 2021 года был на 80,32% выше, чем в аналогичный период 2019 года.

Территория комплекса и его функции. Обратите внимание на наличие парковок, детских и спортивных площадок, озеленения и мест отдыха на свежем воздухе. Чем их больше — тем выше цена жилья.

Планировка. Часто она бывает даже важнее площади: много случаев, когда квартира 40 м² лучше спланирована, чем соседняя квартира 50 м². Покупатели ценят удобную планировку, а еще хорошую естественную освещенность: светлая квартира стоит дороже.

Вид из квартиры и этаж. Покупателям это важно: с каждым этажом цена увеличивается на 3—5 тысяч рублей за 1 м². То есть к десятому этажу квадратный метр в квартире подорожает на 30—50 тысяч рублей по сравнению с первым этажом. Если же сравнивать квартиры с видом на море и без него, то квадратный метр в первом случае будет дороже на 20—50 тысяч рублей.

Как выбрать квартиру под сдачу в аренду

Доходность квартир, которые покупают для сдачи в аренду, сильно зависит от сезонности. Средняя стоимость посуточной аренды квартиры-студии в Сочи — 3 тысячи рублей, летом цена может увеличиваться в два-три раза. Однушка в Лазаревском может приносить 60 тысяч рублей в месяц летом и лишь 25 тысяч зимой. Но в центре Сочи, где всегда много туристов, в любое время года однушку в элитном комплексе можно сдать примерно за 60—120 тысяч.

В несезон многие сдают квартиры долгосрочно, в среднем это приносит 30—80 тысяч рублей в месяц в зависимости от района.

В целом можно рассчитывать на рентабельность от 8 до 14% годовых. Доходность напрямую зависит от вложений: чем дороже квартира, тем выше арендную плату получится установить.

Если надо получать доход от аренды, обращайте внимание на следующие факторы:

Удаленность от моря. Жилье на первой береговой линии обычно сдается посуточно: это выгоднее. Цена за студию может превышать 10 тысяч рублей в сутки. Квартиры в спальных районах, отдаленных от моря, чаще сдаются на длительный срок.

Инфраструктура. Если вы планируете сдавать недвижимость посуточно, то важна близость моря, мест отдыха и развлечений, парков, а также транспортная доступность. Если предпочитаете сдавать в долгосрочную аренду, надо обратить внимание на близость школ, детских садов, остановок общественного транспорта, поликлиник и магазинов. Но сама по себе близость социальных объектов еще ни о чем не говорит: многие арендаторы знают, что сочинские садики и школы переполнены, а инфраструктура в городе не успевает за количеством новых жителей.

Близость основных достопримечательностей курорта. Чем ближе популярные места для отдыха, тем выше стоимость аренды.

Сезонность. Лучше ориентироваться на районы, которые пользуются спросом круглый год. Например, всегда высокий спрос на аренду недвижимости в Красной Поляне, где есть горнолыжные склоны.

Студия 30 м² в новогодние праздники сдаётся за 30 тысяч рублей в сутки, летом это будет около 3—5 тысяч рублей в сутки. Зимой в Красную Поляну съезжаются любители зимних видов спорта, а летом те, кто любит гулять в горах, кататься на лошадях, наслаждаться горной прохладой и удивительными видами.

Управление недвижимостью. Важно понимать, кто будет заниматься сдачей квартиры в аренду: рекламой, заселением, выселением и клинингом. В Сочи это может быть нанятый человек или управляющая компания. У апартаментов чаще всего уже есть управляющая компания или же эти задачи решает отельный оператор.

Так, например, на побережье можно купить апартаменты под управлением отельных операторов Hyatt, Radisson, Wyndham, Adagio Le Rond.

Процент, который собственнику надо платить за услуги по ведению арендной квартиры, зависит от объема услуг. Если частный управляющий раз в месяц сверяет данные счетчиков и проверяет состояние квартиры после долгосрочной аренды, то обычно это стоит около 10% от ежемесячной арендной платы.

А если отельный оператор занимается посуточной сдачей ваших апартаментов круглый год, берет ответственность за сохранность вашего имущества, то здесь может доходить до 40% от ежемесячного дохода — но тогда в комиссию уже включена коммуналка и все расходы по уборке, рекламе и так далее.

Коммунальные услуги. За съемное жилье в Сочи платят, как во всей России: арендная плата плюс коммунальные платежи. Если в доме своя газовая котельная, то коммунальные расходы будут меньше. Там, где нет газа или счетчиков на тепло, плата за отопление значительно выше. Например, в новой двушке в центре все жилищно-коммунальные услуги зимой обходятся в 4500 Р , а в квартире аналогичной площади в старом фонде — 8000 Р .

Возможные проблемы с недвижимостью в Сочи

В Сочи есть ряд специфических особенностей, на которые нужно обратить внимание при покупке недвижимости.

Cамострой. В Сочи только за 2021 год выявлено 480 объектов самовольного строительства. Власти отслеживают соцсети, сайты с объявлениями о недвижимости и даже запускают квадрокоптеры. Это вопрос времени, когда весь самострой выявят и примут меры — скорее всего, заставят снести. На сайте администрации опубликован перечень самых крупных самовольных построек.

С июля 2021 года в Сочи введен временный мораторий на строительство многоквартирных домов и апартаментов (гостиниц). Этот режим будет действовать минимум два года, пока не примут новый генплан города. Именно с этого момента стремительно растут цены на недвижимость в Сочи, так как спрос превышает предложение.

Ряд застройщиков успели получить разрешение на строительство многоквартирных домов до введения запрета.

Вот некоторые из застройщиков, которые сейчас возводят многоквартирные дома легально, по федеральному закону № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве:

• ООО «Специализированный застройщик «Корона»;
• ООО «Специализированный застройщик «ЮгСтрой Регион»;
• ООО «Специализированный застройщик «Черномор»;
• AVA Group.

Проверить, законно ли строится дом, можно на сайте администрации Сочи, где публикуются списки выданных разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию.

Подтопление. В новостях иногда показывают, что после проливных дождей весь Сочи затопило. На самом деле все сильно преувеличено. Проблемы наблюдаются только в некоторых районах Кудепсты и Курортного городка.

Плесень в квартирах. Влажный субтропический климат в Сочи способствует разрастанию плесени. С другой стороны, просто так она не появляется: такие проблемы есть в жилых комплексах, которые стояли замороженными какое-то время, или в квартирах, где ремонт был сделан на скорую руку с нарушением строительных норм.

Запах канализации. На туристических форумах до сих пор пишут, что в Сочи неприятно пахнет канализацией. Такая проблема бывает, если рядом с домом стоят очистные сооружения или есть сектор малоэтажной застройки, где септики хозяева сливают как попало.

Проблему запахов нельзя назвать глобальной, но обратить внимание на этот фактор тоже стоит. Если очистные сооружения у нас постепенно модернизируют, то от запаха септиков у самостроев никуда не деться.

Оползни. 5 октября 2020 года в горном селе Сергей-Поле близ Дагомыса сошел оползень, который смыл практически целый коттеджный поселок. Два многоквартирных дома оказались на краю 70-метрового обрыва.

При покупке частного дома или земли под застройку стоит проверить, сделана ли геологическая экспертиза, также лучше изучить историю местности и посмотреть, не было ли здесь оползней раньше.

Блог Александра Кашина об инвестициях

Инвестиции, пассивный доход и финансовая независимость

Стоит ли покупать квартиру в Сочи (часть 1)

По сравнению с другими регионами России Сочи кажется выгодным местом для покупки жилья: теплый климат, наличие моря, гор и пышной растительности, близость от Москвы, развитая инфраструктура (особенно после Олимпиады), русскоязычное население, светское общество и т.д.

В связи с этим в теме покупки недвижимости в Сочи эмоции и подсознательные желания довлеют над рациональностью и расчетом. Но инвестиции — это расчет, а не эмоции, поэтому нужно внести в эту тему рациональности.

I. Для начала нужно определим цели инвестора: зачем вы хотите купить квартиру.

1. Жить сейчас

Множество людей переезжает с Севера на Юг, например, восстановить здоровье после вредной работы или пожить в тепле на пенсии. При покупке квартиры нужно учитывать отсутствие в Сочи хорошо оплачиваемой работы, да и вообще какой-либо работы. Если вас это не заботит (у вас пенсия или удаленная работа), то покупка квартиры в Сочи для жизни сейчас — достойная цель. Но это уже не инвестиции, поэтому опустим.

2. Ездить на курорт отдыхать

Сомнительная цель. Купив квартиру в Сочи, вы невольно будете привязаны к этому курорту, будете стараться ездить в отпуск только туда, а в мире столько интересных и удивительных мест, которые стоит посетить. Зачем себя привязывать? Съездили несколько раз, все посмотрели, зачем повторять всю жизнь? Мы уже не в Советском союзе и железный занавес открыт.

Да и по деньгам в Сочи недешево, а сервис не европейский. За те деньги, которые стоит квартира, вы могли бы путешествовать по разным странам много лет.

Примерный расчет: вы купили квартиру в Сочи и сделали в ней ремонт, купили мебель, потратив общую сумму 4 млн. руб. Самостоятельный отпуск на двоих на 10 дней в разные страны мира может стоить от 100 тыс. до 300 тыс. руб. Возьмем среднее — 150 тыс. руб. Получается, что за квартиру в Сочи можно отдыхать 26 лет по разу в год, или 13 лет — по 2 раза в год. И позволить себе и Европу, и Азию, и даже США. Удовольствие от 26 лет путешествий ну явно не сравнимо с квартирой на курорте с пока еще советском сервисом.

А если сравнить цену квартиры в Сочи с ценами на аренду жилья там же, не выгодно получается. Например, в сезон можно арендовать жилье за 2000-3000 руб./сутки. Предположим вы любитель данного курорта и отдыхаете там 28 дней в году! Возьмем по максимуму: 3000 руб. * 28 дней = 84000 руб. Делим 4 млн. руб. на 84 000 руб. = 47 лет! Покупка отобьется отпуском за полвека. Вам это надо?

Вывод: покупать квартиру в Сочи для отпуска невыгодно. Такая покупка привязывает к курорту, на эти деньги вы могли бы путешествовать по миру 26 лет.

3. Инвестировать

Самый большой доход приносит посуточная сдача квартиры в аренду в сезон. Но если вы не живете в Сочи, у вас этот трюк не выйдет. Найти честного человека, который за небольшой % будет вместо вас принимать гостей, менять и стирать белье, убираться в квартире, заниматься мелким ремонтом, решать проблемы с соседями — практически не реально.

Если говорить о помесячной сдаче, то она приносит традиционные 3-4% годовых, что не очень выгодно. Например, приведенную выше квартиру стоимостью 4 млн. руб. можно сдать за 15-25 тыс. руб./мес. в зависимости от района. Возьмем среднее 20 000 руб. * 12 мес. = 240 тыс. руб. Вычтем коммуналку 5000*12= 60 000 руб. Итого получается 180 000 / 4000000 = 4,5%. И это мы еще не посчитали простои, НДФЛ и стоимость ремонта раз в 5-7 лет, а также стоимость перелетов в Сочи, чтобы проверить/сдать квартиру/ поймать убегших с имуществом квартирантов.

И еще есть одна проблема: конкуренция. В Сочи идет массовое строительство эконом-жилья. Например, в Дагомысе в 2019-2020 сдается более 5 комплексов. А каждый комплекс по 600-1000 квартир. И эти люди будут вашими конкурентами. Желающих зимой арендовать квартиры в Дагомысе немного, значит, простои могут быть по полгода. В итоге со всей этой арендой как бы в минусе не оказаться.

Риэлторы вам будут говорить, что недвижимость в Сочи постоянно растет. Но слова могут расходиться с цифрами. Например, цены на новостройки в 2017 упали. см. данные. Да, был всплеск цен во время Олимпиады, но где гарантия, что цены продолжат расти.

Важный момент: расти будет только качественное жилье с хорошим расположением. Я бы сказал, что это жилье бизнес-класса. Если вы купите квартиру в скворечнике на отшибе Сочи, то ожидать роста было бы странно. Если вам самим не нравится эта квартира, то и другим она не нужна.

Для инвестиций есть более подходящие варианты. Например, вы можете сформировать инвестиционный портфель из акций и облигаций. И иметь бОльшую доходность без проблем со сдачей недвижимости в другом городе в аренду.

Если уж вы строго привержены квартире как форме инвестиций, даже с учетом недополучения доходности, то купите ее в своем городе, где вы понимаете ситуацию и можете контролировать свою недвижимость.

4. Жить потом

Целесообразность покупки квартиры для себя зависит от отдаленности переезда в Сочи.

Если переезд планируется через 20-30 лет к пенсии, то не стоит покупать квартиру в Сочи сейчас. Все может в жизни и стране измениться за такое долгое время. Может быть этот дом снесут по реновации, или вы вообще перехотите переезжать. Знаете, люди в старости не хотят ничего менять, даже неблагоприятный климат.

Если же есть конкретные плану по переезду через 5-10 лет, то жилье можно начать искать уже сейчас. У вас будет больше времени на выбор и покупку подходящего варианта.

5. Чтобы было, на всякий случай

Т.е. цели фактически нет. А если нет, то, вероятно, и продадите квартиру через несколько лет, потому что не знаете, зачем она вам сдалась. Может стоит сберечь свои нервы и доходы, и не покупать с самого начала.

Из этой же темы «сохранить, чтобы деньги не пропали» и т.д. С такой установкой покупатель рискует купить неликвид, который через n лет не нужен будет даже ему самому.

Вообще желание обладать вещами, которыми ты не пользуешься, без расчета доходности инвестиций — это что-то из психологии, подсознательное. На ум приходит Плюшкин из «Мертвых душ».

Если не знаете, как сохранить деньги, то изучайте инвестиции. Нежелание изучать инвестиции самому или обратиться к инвестиционному советнику приводит к печальному результату: потере объекта и убыткам.

II. Что и где покупать

Если вы все же решили покупать, то рассмотрим виды недвижимости. Жить можно у моря, в горах или посередине, в доме или в квартире.

1) Горы

Если вы хотите жить в горах, то вам подойдет Красная поляна. Дома здесь дороги (по 20 млн. руб.), а вот квартиры продаются по доступным ценам. Преимуществом является красивый вид (не везде), горные лыжи зимой и трекинг летом, прохлада летом. Недостатком — резкий климат, дороговизна товаров и некоторая пустота района в несезон.

2) Море

Новостройки везде вдоль побережья (районы Светлана, Мамайка, Дагомыс, Адлер и др.). Выбор просто громадный. Но есть большой риск купить некачественное эконом жилье, которое вы потом никому не продадите (неликвид). Нужно очень тщательно выбирать расположение, застройщика, изучать документы, проект, цены и т.д. Это уже предмет отдельного исследования.

Я посмотрел ряд объектов. Первое впечатление было положительное, но при дальнейшем исследовании не нашел ни одного удовлетворяющего моим критериям, очень много подводных камней всплывает (нужно не только сайт застройщика смотреть, но и форумы дольщиков, отзывы, видео на ютуб и другие источники, чтобы разобраться). Все это говорит о сложности выбора.

Недостатком квартиры у моря является жара и толпы туристов. Из плюсов — близость к инфраструктуре и к морю (хотя на море вы не каждый день будете купаться, сначала часто, потом все реже).

Домов у моря не так много и они дороги.

3) Середина

Посередине, в деревнях и поселках, можно купить дом за 7-10 млн. руб. А можно земельный участок за 1-2 млн. руб. и строить самому.

Из всех этих вариантов я бы предпочел квартиру в горах или дом посередине. Квартира у моря показалась мне не интересной. Но это субъективно. Вкусы разные.

Какие квартиры у моря стоит смотреть:

• с официальными документами (разрешение на строительство, земельный участок выделен под многоквартирный дом, ДДУ)
• надежный застройщик (с построенными домами без претензий и судов)
• статус квартиры, а не жилого помещения
• 1 и 2-я линия у моря
• инфраструктура (школы, больницы)
• на ровном месте
• клубный дом (4-5 этажей)
• балкон
• разумная планировка (в каждой комнате и кухне должно быть окно)
• не слишком дорого — смотрите средние цены по району. Например, 120 0000 руб./кв.м. не в центре Сочи — это уже дорого, а 200 000 руб./кв.м. — запредельно.
• центральные коммуникации.

Выводы:

• покупать квартиру в Сочи стоит если вы планируете переехать туда жить сейчас или в течение 5-10 лет
• как инвестиции квартира эконом класса в Сочи не выгодна
• при покупке квартиры нужно, чтобы она подходила по критериям

Запись опубликована автором Александр Кашин в рубрике Без рубрики с метками квартира, недвижимость, Сочи. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Правила покупки недвижимости в Сочи

Мой пост адресован как помощь тем, кто решил инвестировать в недвижимость Сочи или Черноморского побережья.
Живу и работаю в Сочи уже как 13 лет. Неоднократно сталкивалась с обманом и недобросовестностью при приобретении жилья.
Цель моего послания — описать типичные ошибки при совершении сделок и несколько разумных советов как сохранить свои кровно заработанные.

Если покупаем квартиру (?)

Правило №1
Читаем:
выписку из ЕГРП, свидетельство о собственности, разрешение на строительство и и определяем с чем имеем дело.
Вариантов два:

2) жилое помещение (я) №№ 15-19, Часть домовладения… и т.д.

Если у вас вариант 1, то вам повезло и ваши риски так сказать «общеюридические», мало связанные с местной спецификой.

НО, как правило второй, вариант попадается гораздо чаще. И о нем стоит рассказать подробнее.
В «предолимпиадные» годы стоимость кв. метра стала стремительно расти, владельцы участков под ИЖС хотели заработать и начали активно строить дома. Вот только на своих 5-6 сотках они возводила не 3-этажные дома (как в разрешении на строительство), а 5-7-9… этажные самострои. В итоге фактически многоквартирные дома были возведены на территории для них не предназначенной. Право на них застройщики регистрировали через судебное решение, предоставляя экспертизу о безопасности построенного жилья и продавали как «вторичку». Такие жилые помещения (ЖП) стали очень популярны из-за их относительно недорогой стоимости.

Риски покупки такого жилья:

— проблемы с подключением к сетям водоснабжения и канализации
Несмотря на регистрацию права в ФРС, застройщики зачастую не создавали условий для подключения сетей, не строили должной инфраструктуры. У таких домов отсутвуют акт ввода в эксплуатацию, проекты на водоснабжение и водоотведение, иногда даже территория для размещения очистных сооружений, в связи с чем Водоканал часто отказывает в подключении.

— проблемы с энергоснабжением
В связи с тем, что дома строились как попало, мощности под них никто не планировал. Застройщик подключал к дому свои законные 5-6 кВТ и сматывался, а по мере заселения дома люди обнаруживали, что могут пользоваться чайником и утюгом исключительно по-очереди. Эти проблемы жильцы решают исключительно самостоятельно изготавливая получая новые ТУ и доплачивая Энергосбыту за повышение мощности. Но даже сделав это, сталкиваются с другим головняком: т.к. дом формально не многоквартирный, что у дома один общий лицевой счет, т.е. платить за потребленную эл. энергию надо вскладчину, что создает множество склок уже среди соседей.

— отсутствие придомовой территории
Очень часто пятно застройки полностью совпадает с границами земельного участка. У дома нет ни двора ни парковки.

— риск разрушения дома от оползневых процессов
В Сочи очень подвижный грунт. Фундамент должен быть обязательно свайный. Для определения глубины бурения необходима экспертиза, которую застройщики как правило не делают, а так же экономят на подпорных сооружениях, не создавая их. В результате после сильных дождей земля ползет, и это становится серьезной проблемой жильцов.

—несовпадение пятна застройки с площадью земельного участка
Тут я думаю комментировать нечего. Сейчас решается вопрос о сносе жилого комплекса в Адлере, площадь застройки которого превышена в несколько раз. Жители устраивают манифестации, губернатор требует сноса самостроя, мэр разводит руками… чем все закончится непонятно.

-статус жилых помещений или апартаментов (как это называют риэторы))) не позволит получить прописку.
Меньшая из всех зол, но все же… Раньше регистрацию производили и в паспортах так и указывали: «ул. Крымская, 11, помещения №№3-7», а сейчас нет.

Правило № 2
Наличие гос. регистрации права собственности в ФРС не исключает риск признания построенного дома незаконным строением.
Как я писала ранее, в таких «аппартаментных» домах право собственности застройщик получал через судебное решение. Любое судебное решение может быть оспорено и тогда дому грозит снос. Поэтому обязательно проверяем наличие текущих судебных процессов в отношении дома.
Проверяем список самостроев на сайте администрации г. Сочи.

Правило № 3
Не доверяем риэлтору

Риэлторы не несут ответственности за ту недостоверную информацию, которую они вам предоставят. Чем рискованнее дом, тем выше комиссия от застройщика за продажу. Например риэлтор может сказать о том что все ОК, что дом узаконен судебным решением и умолчать о том, что данное судебное решение уже обжаловано. Например ЖК Фазатрон до сих пор продают, несмотря на то, что застройщик арестован, а долевое участие в строительстве зарегистрировано незаконно.

Правило № 4
Не покупаем верхние этажи
Сейчас многие самострои заселены, администрация вынуждена идти на компромисс с жильцами чтобы избежать социального взрыва.
Компромисс состоит в сносе «лишних» этажей. Как правило лишними являются те, что выше 3-го или выше 12 метров (в зависимости в какой зоне находится земельный участок). Потому безопаснее покупать первые три этажа.

Правило № 5
Не доверяемся ценам на АВИТО
Специально пишу для тех рисковых, что продают свое жилья в других городах, с расчетом в последующем купить сочинское.
90% объявлений на АВИТО это нереальные квартиры с нереальными ценами. Подаются они риэторами в целях привлечения клиентов.
Как отличить фейк от настоящего? Если на картинке квартира с дорогим дизайном, с ценой ниже 100 тыс за кв м. это точно фейк. Как правило при обращении в агентство, вам скажут что эту квартиру вчера продали (внесли залог) и т.п., но вам готовы показать почти такую же только чуть-чуть (раза в 1,5-2) дороже.

Это пожалуй основное что я хотела бы озвучить.
Будьте бдительны! Проверяйте документы! Читайте соцсети и группы ВК по конкретным домам, «Привет Сочи!»
Не экономьте на консультации юриста!

Источник https://journal.tinkoff.ru/guide/sochi-estate/

Источник https://sostoyanie.com/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-sochi-chast/

Источник https://smart-lab.ru/blog/550526.php