Оденьгахпросто: кредит под залог недвижимости. Плюсы и минусы |

Что такое залоговый кредит, какие они бывают и в чем их преимущества

Залоговый кредит – один из удобных видов займов в России. Наличие высоколиквидного имущества в несколько раз повышает шансы гражданина на получение кредита на выгодных условиях. Обеспечение снижает риски банка, заключение договора становится безопасным.

Вероника планировала оформить потребительский кредит для расширения бизнеса – открыть еще одно ателье. При обращении в банк выяснилось, что она может получить заем только под высокий процент и на короткий срок.

Специалист финансовой организации предложил девушке взять кредит с обеспечением. Этот вариант по всем параметрам оказался более выигрышным. И Вероника оформила залоговый кредит под автомобиль.

Основное о залоговом кредите

Залоговый кредит – это заем, который финансовая организация выдает под уже имеющееся у кредитополучателя имущество. Чаще под залог попадает недвижимость или автомобиль. Но кредитная организация не под каждое имущество выдает деньги.

Собственность кредитополучателя должна соответствовать банковским требованиям. Главное ее качество – ликвидность. Кредитная организация должна суметь продать собственность в любой момент и обеспечить этим закрытие займа.

Залоговый кредит выручил Игоря во время форс-мажора с отоплением. Мужчина поменял сантехнику и систему отопления в квартире. Когда его не было дома, потек радиатор – треснул на стыке из-за неисправной сварки. Вода из батареи залила квартиру соседа снизу.

Поскольку после ремонта денег у Игоря не было, то он обратился в банк. Мужчина планировал взять кредит наличными. Его устроили платежи и проценты, заодно он приобрел умную карту с кешбэком, которую рекомендовали в отделении банка.

Благодаря ей он получил скидки в магазинах-партнерах кредитной организации из строительной сферы. Игорь заменил радиатор в своей квартире, выплатил ущерб соседу. Ежемесячный платеж на два года у него составил около 9 тысяч рублей. Мужчина планирует закрыть залоговый кредит досрочно.

К простоте, удобству и максимальной выгоде стремятся все. Совкомбанк предлагает физлицам расширить возможности кредитования при помощи залога коммерческой недвижимости. Оставьте простую заявку и узнайте, какими условиями можете воспользоваться именно вы.

Каким может быть залог для получения кредита

Каждая кредитная организация обладает предложениями по продуктам, которые предусматривают наличие залога. Банк сам определяет перечень собственности, которую можно рассмотреть для залогового займа.

Залог должен обладать высокой ценностью на рынке и отвечать характеристикам кредитной организации. Например, не все компании готовы взять в обеспечение деревянный дом, поскольку он попадает под многие страховые случаи, связанные с пожаром.

Кредитные организации могут оформить заем под личную квартиру, дачу с участком, каменный загородный дом или коммерческий офис. Москвичи предпочитают брать заем под залог ПТС автомобиля. Хотя в основном финансисты выдают кредит под недвижимое имущество.

Если гражданин нарушит кредитные обязательства, то финансовая организация обратится в суд и продаст залоговое имущество на торгах. Сумма после продажи направляется на то, чтобы закрыть убытки банка.

Чтобы оформить залоговый кредит, в банке должна быть подобная программа: автокредитование, ипотека.

Степан с другом Владимиром решили открыть свой небольшой автосервис. У них были накопления, но их все равно не хватало для старта. Друзья не хотели обращаться в кредитную организацию. Планировали взять в долг у знакомых, но это тоже был не самый удобный вариант: они не знали, когда смогут вернуть деньги.

Решились на кредит. Степан и Владимир обратились в проверенную финансовую организацию и оформили заем под залог дачи с участком. Договор подписали без подводных камней, и предприниматели открыли автосервис через несколько месяцев. Теперь часть дохода покрывает платежи по займу.

На каких условиях банк выдает кредит под залог

Когда заявка в финансовую организацию на заем подана, остается дождаться ответа. Решение будет озвучено не так быстро, как с потребительским займом. Обычно на рассмотрение уходит около 4-5 дней.

После положительного ответа кредитополучатель привозит в отделение необходимые документы: бумаги, подтверждающие его личность, и договор на собственность. Их изучение требует наиболее пристального внимания у банковских служащих.

В первую очередь они оценивают пакет документов по залоговому объекту. Это одно из главных отличий от выдачи потребительского займа. Плюсом является то, что кредитную организацию во вторую очередь интересует чистота кредитной истории заемщика, его состояние дохода и трудовой стаж.

Конечно, кредитополучатель должен соответствовать основным требованиям для получения займа:

• жить в городе, где находится отделение финансовой организации;
• обладать постоянным доходом;
• обладать закрытыми крупными кредитными обязательствами;
• его возраст должен соответствовать критериям кредитной программы;
• обладать всеми необходимыми официальными бумагами.

Под какой объект дадут кредит

Для недвижимости главное правило – находиться в полной собственности заемщика. Он должен подтвердить это документами. Каждая кредитная организация предъявляет свои требования, которые могут разниться от остальных. Можно выделить такие требования к жилью для залога:

• высокая ликвидность;
• сумма, необходимая кредитополучателю, и стоимость после оценки жилья должны быть соразмерны;
• квартира или дом расположены в городе нахождения банка;
• жилье без ареста и без других ограничений;
• третьи лица – кредитные организации, наследники, госорганы – не должны иметь притязаний на жилье;
• жилью не должен грозить снос или ремонт из-за аварийного состояния.

Встречаются случаи, когда гражданин в залог предлагает оставить долю в квартире или комнату в коммуналке. Не все финансовые организации работают с таким видом жилья, поэтому придется поискать кредитную программу и получить согласие остальных собственников. Оно оформляется нотариально и вкладывается в остальные бумаги на жилье.

Как оценить объект залога

Будущие кредитополучатели могут сделать ошибку, если самостоятельно решат оценить квартиру, дом или автомобиль. Тратить на это время не стоит. Кредитная организация может ознакомиться с данными экспертизы, но вряд ли станет им доверять.

Специалисты финансовой организации проводят оценку залога через аккредитованных оценщиков. При экспертизе стоимости квартиры или дома за базовую цену берут кадастровый показатель объекта. Оценщик всегда сверяется с актуальными данными по кадастровой стоимости.

Результаты экспертизы заносятся в банковские документы. Финансовая организация может выдать заем до 75% от оценочной стоимости квартиры или дома. Остальные 25% организация направит на урегулирование вероятных рисков, которые возникнут у кредитной компании во время исполнения договора.

Если кредитная организация оценила квартиру в 3 млн рублей, то по условиям кредитования заемщик получит 2,25 млн рублей, то есть 75% от суммы. Если соглашение будет нарушено, то кредитная организация продаст квартиру и вернет 3 млн рублей + 750 тысяч рублей. Учреждение потратило их на покрытие кредитных рисков.

Залоговый кредит отличается тем, что нельзя получить сумму, соразмерную оценочной стоимости залога. В ином случае у финансовой организации пропадает часть дохода от соглашения.

Какие ограничения накладывают на объект залога

После подписания договора о кредитовании к жилью предъявляются обременения. Оно остается в собственности гражданина, там можно жить, но в правах онограничен.

В отношении квартиры или дома будет действовать право распоряжения. Имущество нельзя продать, подарить, поменять на другое или еще раз оформить на него заем. Также вступает в силу право пользования. Квартиру необходимо содержать в прежнем виде, сохраняя ее рыночную цену.

В квартире запрещено регистрировать других людей, кроме членов семьи заемщика. Таким образом действует право владения.

Некоторые кредитные организации могут запретить сдавать квартиру в аренду, поскольку квартиросъемщики могут затопить квартиру или еще каким-то образом снизить ее стоимость.

Если залоговые варианты вам не подходят, то попробуйте подать заявку на обычный кредит. Ниже — удобная форма для оформления.

#оденьгахпросто: кредит под залог недвижимости. Плюсы и минусы

Кредит под залог недвижимости (или залоговый кредит) — это заем, который банки выдают под залог уже существующего недвижимого имущества. Главный плюс такого кредита — возможность получить серьезную сумму под выгодный процент тем, кому банк отказал в классическом потребительском кредите или кому не хватает суммы/срока классического кредита.

Чем выше стоимость имущества, тем больше сумма, которую можно получить от банка.

Чем залоговый кредит отличается от обычного?

• Процентная ставка ниже.
• Срок кредитования длиннее: срок займа может быть до 20 лет, что позволит снизить ежемесячный платеж.
• Сумма кредита выше: можно получить несколько миллионов рублей в зависимости от оценочной стоимости недвижимости.
• Более лояльное отношение к заемщику: заем подойдет тем, у кого низкий скоринговый балл и неидеальная кредитная история.

Как взять кредит под залог имущества?

Процесс подачи заявки на такой кредит почти ничем не отличается от обычного: кроме паспорта и подтверждения доходов, банк запросит документы на право владения имуществом, которое вы хотите заявить в качестве залога банку.

Какие документы понадобятся? Чаще всего это будет свидетельство о праве собственности и отчет о стоимости имущества, подготовленный компанией-оценщиком. Если у недвижимости, которую вы хотите использовать в качестве залога, есть и другие собственники, то потребуется их нотариально заверенное согласие.

Банк также проверит наличие постоянного дохода: без работы получить кредит (даже под залог недвижимости) шансов нет. Дополнительное имущество (автомобиль, дача и т. д.) и другие источники средств повышают вероятность одобрения займа.

Что можно использовать в качестве залога?

В качестве залога по такому кредиту чаще всего выступают квартиры. Но также можно использовать частный дом, земельный участок, гараж и коммерческую недвижимость. В качестве залога еще можно использовать собственность третьих лиц — при условии, конечно, что эти лица дали свое согласие.

Пример: в квартире проживают пожилые родители (они же владельцы недвижимости) и их совершеннолетний сын с женой. Семья хочет улучшить жилищную ситуацию — построить большой дом на две семьи за счет банковского кредита под залог квартиры. Но родителям кредит не выдают из-за возраста, а дети не собственники жилья. В этой ситуации дети могут получить заем от банка под залог квартиры родителей при условии, что те согласны.

В качестве залога можно использовать квартиру (или дом), в которой прописаны несовершеннолетние. Факт, что недвижимость является единственным жильем для заемщика, не помеха для залогового кредита. Используя недвижимость в качестве залога, вы по-прежнему остаетесь ее владельцем, но продать ее сможете только с разрешения банка.

А ставки какие?

Многие банки предлагают займы под залог недвижимости — можно получить до 15 млн рублей на срок до 20 лет. И ставки будут ощутимо ниже, чем у потребительских кредитов! Вот, например, каталог с подборкой из 73 предложений:

Кредит под залог: плюсы и минусы

Банки выдают кредиты под залог — это кредиты, где гарантией выплаты выступает имущество. Чаще всего в залог оставляют недвижимость.

Эксперт — Екатерина Алексеенко, руководитель центра кредитных технологий Модульбанка. Записалa Мария Шпакова.

Что может быть залогом

Залогом может быть движимое имущество, например, машина. Или недвижимость — квартира, дом, склад, гараж. Землю и оборудование тоже могут принять в залог.

Вообще, тип залога зависит от сектора, в котором работает бизнес. В сельском хозяйстве залогом может стать даже стадо коров или сено. К слову, один банк как-то принял в залог урожай огурцов.

Кому подходит такой кредит

Взять машину в лизинг

Если вы планируете взять кредит на небольшую сумму, скажем, 1-2 млн руб., и при этом у вашего бизнеса хорошие обороты, то залог, скорее всего, не понадобится.

Но каждый банк по-своему решает, какие обороты — хорошие. Обычно кредитный лимит составляет от 30% до 80% оборота. Грубо говоря, бизнес с оборотом 2 млн руб. без залога может получить от банка не больше 1,5 млн руб.

Для кредита крупнее придется подтвердить свою надежность залогом. Другой вариант для ООО — поручительство владельцев или руководителя. ИП, кроме залога, может привлечь поручительство третьего лица, которое владеет или руководит крупным бизнесом. Иногда может потребоваться и залог, и поручительство.

А еще залог точно понадобится, если у вас:

• маленькие обороты, а кредит нужен большой: например, компания с оборотом 300 тыс. руб. хочет получить кредит на 4 млн руб.;
• молодая компания, которая еще ни разу не сдавала налоговую отчетность или ее отчетность была нулевой;
• стартап: своих денег нет, а инвестиций найти не удалось;
• неидеальная кредитная история: в этом случае кредит можно получить только с залогом или у микрокредитных организаций — под огромный процент;
• много проигранных судов и долги, которые вас обязал выплатить суд.

Кредит до 10 млн ₽ под залог квартиры

При этом у всех банков есть максимальный размер кредита, больше которого они не выдают. Например, Модульбанк в кредит под залог выдает максимум 10 млн руб.

Теперь о том, какие есть плюсы и минусы у кредита под залог недвижимости — чаще всего закладывают именно ее.

ПЛЮСЫ

МИНУСЫ

Можно рассчитывать на бóльшую сумму кредита.

Придется заморочиться, чтобы собрать нужные документы на залоговую недвижимость.

Выше вероятность одобрения кредита, потому что залог обеспечивает его возврат.

Если недвижимость принадлежит не заемщику, а, к примеру, его маме, то она должна присутствовать на сделке и лично подписать договор залога.

Ниже процентная ставка, больше срок кредитования.

Как правило, банки просят застраховать залог и жизнь залогодателя — а это дополнительные расходы. Если квартира мамина, значит, страховать нужно ее жизнь, а не заемщика.

Можно получить деньги для развития совсем молодого или рискового бизнеса, например, строительного.

Еще одно условие, которое может выдвинуть банк, — оценка залогового имущества. Иногда ее оплачивает сам заемщик.

Недвижимость, которую закладывают, может принадлежать не заемщику, а третьему лицу.

Можно исправить плохую кредитную историю: взять кредит под залог и исправно выплачивать его минимум год. После кредит можно закрыть, а в кредитной истории останется запись о том, что его погасили без просрочек.

При каком условии банк может забрать залог

Это произойдет, если заемщик не платит по кредиту и не выходит на связь с банком. Тогда банк обратится в суд, и тот разрешит забрать имущество должника.

Закрыть ИП и не платить

Чтобы не доводить до такого, лучше быть в диалоге с банком и сообщить, если возникнут проблемы. Банк может предложить заемщику реструктуризацию долга — например, уменьшить ежемесячный платеж, но увеличить срок кредита. Или разрешит отсрочить следующий платеж, если заемщик, допустим, планирует закрыть крупную сделку через месяц.

Если проблема неразрешима, будет выгоднее договориться о самостоятельной продаже заложенной недвижимости: самому найти покупателя и вместе с банком провести сделку купли-продажи. Заемщик может продать квартиру дороже, чем указано в договоре с банком, и, возможно, вырученной суммы хватит не только на погашение кредита.

Так стоит ли брать кредит под залог?

Принять верное решение поможет этот чек-лист.

1. Ответить на вопрос: «Я уверен в своей бизнес-идее?»

Любой кредит стоит брать в том случае, если вы все взвесили и убедились, что бизнес-план сработает. Пересмотрите его критически и продумайте разные сценарии: например, «Если не удастся продать партию товара одному покупателю, я поступлю так…». Это придаст вам уверенности или поможет понять, что сейчас кредит для вас — риск, который может не оправдаться.

2. Определиться с целью кредита

Решите, для чего вам нужны деньги: чтобы купить новое помещение или оборудование, пополнить оборотные средства или покрыть кассовые разрывы. Исходя из цели, вы сможете выбрать тип кредита. Ниже перечислены самые востребованные кредиты у предпринимателей.

Для какой цели подходит

Например, вы хотите купить новое помещение для кафе или склад для хранения товара — надоело возиться с арендой. Кроме помещения вы ничего покупать не планируете.

Его дают на конкретный срок под определенный процент. Погашать кредит можно помесячно равными (аннуитетными) платежами или дифференцированными — это когда первые выплаты по кредиту самые большие, а дальше их размер уменьшается. Во втором случае вы переплатите меньше.

ВОЗОБНОВЛЯЕМАЯ КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ

Деньги нужны на регулярные расходы — например, на сырье, товары или рекламу.

Кредитная линия работает, как кредитная карта. Вы берете в долг нужную сумму — в рамках вашего кредитного лимита, — а когда возвращаете ее, можете брать новый кредит.

Не хватает денег на обязательные расходы — допустим, чтобы расплатиться с работниками или поставщиками (это называется кассовым разрывом).

Воспользоваться овердрафтом можно только при нуле на расчетном счете. Когда на счет поступают деньги — например, клиент с вами наконец расплатился, — банк автоматически списывает долг.

НЕВОЗОБНОВЛЯЕМАЯ КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ С ОПРЕДЕЛЕННЫМ ГРАФИКОМ СПИСАНИЯ ПЛАТЕЖЕЙ

Вы купили оборудование и должны расплатиться частями — в январе, марте и мае. Разовый кредит не подойдет: деньги без дела будут лежать на счету, — ведь вы не сможете сразу перечислить всю сумму поставщику, — а проценты по кредиту будут капать.

Банк даст деньги траншами (частями — прим. ред.) в январе, марте и мае — как вам и нужно. Когда вы вернете кредит банку, он будет считаться погашенным, а лимит не возобновится, как это бывает в возобновляемой кредитной линии.

3. Определиться с суммой кредита

«Хорошо бы 3 млн руб. получить, но возьму сколько дадут — только бы дали», — так размышлять не стоит. Разные банки одобрят вам разные суммы, а выбрать надо именно ту, в которой бизнес нуждается: ни меньше (потому что тогда кредит едва ли поможет) ни больше (потому что крупный кредит может стать непосильным обязательством).

4. Решить, что конкретно готовы заложить

Это тоже поможет отсеять неподходящие предложения. Скажем, вы хотите заложить дом, а из десяти банков дома в залог принимают только три. Значит, вам надо выбирать из трех.

Вот самые популярные требования банков к залоговой недвижимости:

• на ней нет обременений — например, она не находится в залоге по другому кредиту;
• дом, в котором квартира находится, не участвует в реновации, и ему не грозит снос;
• при покупке квартиры не использовали материнский капитал: по закону дети имеют долю в такой квартире, а взыскать с них залог в спорном случае нельзя, пока они малолетние;
• в ней не зарегистрированы лица, находящиеся в армии или в тюрьме.

Неохотно принимают в залог приватизированную недвижимость, и вот почему. Допустим, до приватизации в квартире жили два человека. Первый отказался от права приватизации, и собственником стал второй. Зато первый получил право пожизненного проживания в квартире: оно сохранится, даже если второй жилец продаст квартиру.

В залог ее могут принять, если с момента приватизации прошло не меньше десяти лет. Или если человека с правом пожизненного проживания уже нет в живых.

5. Оценить предложения рынка

Погуглите словосочетания «кредит под залог», «кредит с обеспечением» или укажите нужную сумму: «кредит 8 миллионов».

Лучше искать варианты на сайтах банков, чем на агрегаторах вроде Банки.ру и Сравни.ру. За размещение на них нужно платить, поэтому банки публикуют там лишь некоторые свои предложения.

Выпишите условия кредитов в Excel-таблицу. Сравнивайте не только ставки и комиссии, но и требования к залоговому имуществу, необходимость страховки.

6. Подать заявки в несколько банков, чтобы узнать их реальные условия

Как банки проверяют компании

С помощью Excel-таблички выберите банки, чьи предложения вас заинтересовали. А теперь подайте заявки в каждый из них. Так вы узнаете реальные условия кредита в вашем случае.

Скорее всего, банки попросят примерно одинаковый набор документов:

• уставные документы юрлица или ИП;
• паспорта гендиректора и владельца бизнеса;
• возможно, бухгалтерскую отчетность;
• документы залогодателя, если залоговая недвижимость принадлежит не заемщику, а третьей стороне: паспорт и СНИЛС собственника, документы на квартиру (договор основания, выписка из домовой книги);
• фото закладываемого имущества.

Когда получите ответы из банков, вновь выпишите условия в таблицу.

Обратите внимание: Озвучивая условия кредита, банки могут сказать что-то вроде «Ставка 11%, ежемесячные страховые выплаты включены в общий платеж». И человек радуется: «О, страховка уже в 11% включена!» А на самом деле она начисляется сверх этих процентов, и во сколько именно страховка обойдется, придется посчитать. Как — расскажем дальше. Если хотите максимальной ясности, выбирайте кредит со страховкой, которая оплачивается раз в год.

7. Рассчитать настоящую ставку на онлайн-калькуляторе

Предположим, вам одобрили кредит в 5 млн руб. на пять лет по ставке 11%, а ежемесячные страховые выплаты включены в общий платеж.

Зайдите в кредитный онлайн-калькулятор, например, на сайте Bankiros, и введите эти условия.

Вы получите ежемесячный платеж около 116 тыс. руб. А банк называет другую сумму — 150 тыс. руб. Выходит, 34 тыс. руб. — это не ваш кредит, а страховка или, может быть, комиссия.

Чтобы выяснить реальную ставку, попробуйте прибавлять по 1% в поле «Ставка». Делайте это до тех пор, пока на диаграмме ежемесячного платежа не получится 150 тыс. руб. Так вы можете выяснить, что настоящая ставка — не меньше 23%. Согласны ли вы на такие условия?

8. Узнать, как оформляется кредит

Я руководитель компании, и меня ошибочно дисквалифицировали под Новый год

Предположим, у вас нет времени на визит в Росреестр, чтобы зарегистрировать обременение на залоговой недвижимости. Спросите менеджера банка, можно ли сделать это иначе. Возможно, вам предложат написать доверенность на банковского сотрудника, чтобы он все сделал от вашего имени. Но эта услуга платная — может обойтись в 8 тыс. руб. А другой банк вам предложит регистрацию залога онлайн — и для вас это будет решающим условием.

9. Прочитать договор

В нем будет указано, что можно делать с заложенной недвижимостью, а что нельзя. Как правило, допустимо все, кроме продажи и дарения, — то есть передачи прав на нее другому.

Обычно банки разрешают сдавать жилье в аренду, но могут и не разрешить — мол, из-за этого ухудшится его состояние. Все условия должны быть зафиксированы в договоре.

Источник https://sovcombank.ru/blog/krediti/chto-takoe-zalogovii-kredit-kakie-oni-bivayut-i-v-chem-ih-preimuschestva

Источник https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10943033

Источник https://delo.modulbank.ru/all/kzn