AKTIVO» Инвестиции в недвижимость | ВКонтакте

Содержание

«Иногда хочется потерять все деньги»: Оскар Хартманн об инвестициях в недвижимость и личном бессмертии

Гость Forbes Capital, серийный предприниматель и инвестор Оскар Хартманн рассказал о трудной судьбе венчурного капиталиста, преимуществе мигрантов перед коренными жителями и о том, зачем в 2020 году инвестировать в недвижимость

Серийный предприниматель, венчурный инвестор и филантроп Оскар Хартманн прославился в России и за ее пределами не только яркими бизнес-историями (как успешными, так и не очень), но и своим философским подходом к инвестициям, благодаря которому бизнесмен заработал репутацию визионера. Основатель интернет-магазина одежды KupiVIP и онлайн-аукциона Carprice активно развивает некоммерческие проекты, направленные на развитие предпринимательства, помогает молодым бизнесменам выйти на рынок и вкладывается в перспективные бизнесы через свою семейную компанию Hartmann Holdings. Среди самых громких стартапов Хартманна последних лет — онлайн-платформа для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость Aktivo. О том, что может предложить частному инвестору недвижимость в России, почему из KupiVIP не получилось русской Alibaba Group и чем филантропия похожа на венчурное инвестирование, предприниматель рассказал экономисту Андрею Мовчану.

Давай по порядку. Тыказахстанский немец. То есть у тебя и твоей семьи достаточно тяжелая история: это эвакуация во Вторую мировую войну и так далее…

Да. Все мужчины были убиты, все женщины. Было много вынужденных переселений. А потом, когда перестали переселять вынужденно, начались добровольные. И я очень много переезжал в своей жизни и до сих пор люблю пожить в новом месте, потому что это открывает новую картину мира, новые идеи. Это очень интересно.

Я сейчас держу в руках книгу Оскара Хартманна про то, как все делать просто, а сложноне делать («Просто делай! Делай просто!».Forbes). Я уже успел краем глаза заметить, что ты говоришь про философию, которую тебе передали родители. А что это за философия?

Это такая философия: ты, Оскар, должен делать все в два раза больше всех. Работать в два раза больше всех, чтобы получить то же самое. Вот такую философию нам дали родители.

Мне страшно говорить это именно тебе, но это еврейская философия.

Русские немцы не сильно отличаются. Это философия мигрантов. Если говорить коротко про философию моей семьи русских немцев — все работали круглые сутки семь дней в неделю.

Ты родился вообще вовремя. Ты фактически сменил Леонида Ильича Брежнева на этой землеон умер в 1982 году. И оставалось уже совсем чуть-чуть до изменения этой страны. Ровно под это чуть-чуть ты уехал на родину в Германию.

Ну да. Я в семь лет решил, что все, хватит. Дальше некуда. И переехал.

Ты в семь лет уже принимал такие решения?

Бросил курицу с балкона — и поехали на историческую родину.

И как?

Я бы сказал, что русские немцы там очень основательно уже присутствуют. Они уже практически неотличимы от немцев. Но в принципе нас там никто не ждал. И те деревни, те места, куда приехало много новых людей, были не совсем рады. Можно сказать, дискриминация, которая присутствовала и раньше, продолжалась в Германии. Например, у меня в школе были достаточно большие проблемы, потому что учителя и директор школы были отрицательно настроены.

Тем не менее получилось как обычно. Что меня поразило больше всего, когда перемещается большое количество людей: те, которые ворчали в одном месте, продолжили ворчать и на новом (месте). Те, кто процветал в одном месте, в другом месте продолжили процветать. Самое интересное, что те, которые в Казахстане постоянно говорили про родину — Германию и как там хорошо, когда приехали в Германию, постоянно говорили про Казахстан и как там было хорошо.

Это интересное наблюдение. Сейчас из России вроде как хотят уехать 65% молодежи. Наверное, уже можно давать советы на этом основании молодым людям: если вы страдаете и ворчите здесь, то, скорее всего, вы будете делать то же самое и там.

Сто процентов, абсолютно. Все проблемы переедут вместе с вами.

И в этом смысле страшно, что из России сейчас уезжают богатые и процветающие люди. Потому что они-то устроятся точно.

Все нормально, потому что уезжают люди и у них есть определенные фантазии о том, как (обстоят дела) в Германии, как — в других местах. И реальность этих мест абсолютно не может конкурировать с этими фантазиями. Оказывается, €25 000 нужно, чтобы вообще что-либо открыть. Оказывается, налоговую отчетность надо сдавать с первого месяца там и так далее. Оказывается, что ответственность, которая приходит вместе с компанией в Германии, в десять раз выше.

И потом, когда вся эта реальность приходит и когда они видят бюрократические барьеры, происходит быстрый период отрезвления. Это нормально. Кто-то переезжает обратно, кто-то дальше ворчит. Но все равно есть большая сила в этом. Действительно, русские немцы в моем регионе, куда нас переселили, очень успешны. И что их отличает? В первую очередь, у них полностью отсутствует чувство, что у них есть какая-то врожденная привилегия.

Потому что если ты не местный, то какая привилегия? Что тебе эта земля должна? Ничего. Ты получишь только по своим заслугам, по своим действиям. Что ты внес, что ты сделал, то и получишь. И это принципиальная разница. Когда я приехал в Москву, я увидел очень много москвичей, у которых есть такое чувство: я москвич третьего поколения, мне все должны. И потом у них сразу фокус на квартиру бабушки, которую передали в наследство. У них вся жизнь проходит в ожидании той квартиры, потом в 70% случаев происходит спор по наследству. Иммигранты от таких проблем не страдают: нет наследства, нет привилегий, нет ничего. Есть только ты, твои руки, то, что ты сделал.

Ты же уехал в Германию и потом вернулся сюда. Наверное, у тебя были иллюзии по отношению к России, когда ты возвращался? Точно так же, как иллюзии по отношению к Германии, когда ты ехал туда.

Нет. У меня была идея, что в России очень много красивых девушек. Я приехал в Россию по любви. Я влюбился в русскую девушку, и у меня никаких ожиданий не было вообще. И потом, уже оказавшись здесь, я решил: а теперь надо чем-то заниматься.

То есть это про тебя снята половина голливудских фильмов о России 1990-х годов.

Я приехал в 2007 году, тогда был длинный период роста экономики. А потом, с 2008 года, начался достаточно сильный спад. И почти все мои иностранные друзья, которые приехали в Россию ради экономического роста, они уже не здесь. Потому что с тех пор у нас ВВП в долларовом эквиваленте развивался только в отрицательном направлении. Соответственно, я приехал не ради экономического роста. Я просто подумал, что эта страна достаточно большая, чтобы в ней что-то построить. И у меня была уверенность, что я как-то разберусь.

В России есть пословица: не везет в деньгах, повезет в любви. В любви тебе повезло.

Да. Вот это сработало. Наверное, это психология. Я не психолог, конечно, но я в Германии настолько ассимилировался, что практически стал немцем. Я закончил лучший университет Германии, получил очень хорошее предложение по работе, поехал в Дюссельдорф. И когда я почувствовал, что я совсем уже стал своим, местным, мне как-то было неловко. Потому что я привык, что я всю жизнь был чужим. И мне более привычно быть в роли такого мигранта — наверное, я зависим от этой роли. И я опять мигрировал.

Ты учился в лучшем университете Германии, какое-то время жил в Дюссельдорфе. А как кто? Ты позиционировал себя как экономист, финансист, бизнесмен, бухгалтер?

Нет, я изучал международную экономику, закончил экономический факультет. И фокусировался именно на трансграничных историях: факторы успеха компании на других рынках, как продукт адаптировать и так далее.

Если бы ты не уехал в Россию, кем бы ты был?

Я в Германии тоже был предпринимателем. Еще в школе основал свою первую компанию. Сначала у меня был интернет-магазин спортивного питания. Потом мы делали сборки компьютеров, поставляли их для мелкого, среднего бизнес. Соединяли их и делали такие системы. Обслуживали маленькие компании. Я только хотел иметь свою компанию. У меня не было других идей, плана «Б». У меня было только это.

А какова судьба магазина спортивного питания? Что дальше случилось?

Да. Это интересная история. Я жил в Америке в 1999 году. В США был сайт bodybuilding.com, который тогда очень сильно набирал обороты и позволял из любой деревни купить спортивное питание. Я приехал в Германию. Там тоже большая часть населения живет в маленьких городах, где все спортивные добавки были недоступны. Соответственно, я уже в 2000 году сделал в Германии ProFitness Shop — интернет-магазин спортивного питания по аналогии с bodybuilding.com. И я попал. Этот бизнес пошел.

Прости, пожалуйста. Ты знаешь, что по-русски «попал» означает «потерял деньги»?

Хорошо. Значит, я попал в хорошую точку, «антипопал». Для меня это положительное слово. Бизнес-модель была хорошая. Я начал зарабатывать сразу. Но это были маленькие деньги — €1000-1500 прибыли в месяц, €10 000-30 000 в год. И у меня не было тогда идеи, что я могу это масштабировать. Я склад делал сам, бухгалтерию делал сам, все делал сам, абсолютно. Таким образом моя пропускная мощность составляла только 1000 посылок в месяц. Больше я не мог отправить.

И я думал: сейчас я на каждой посылке зарабатываю €1-1,5, потому что средний чек на спортивном питании низкий, и больше невозможно заработать. Если у меня пропускная мощность 1000 посылок и я хочу зарабатывать больше, то мне надо делать товары, которые позволяют (выставить) более высокий чек.

Я сначала перешел на товары, которые продавались в телемагазинах, а потом — на строительные материалы. А на строительных материалах у меня чек пошел в €250, и я зарабатывал на каждой посылке от €16 до €20. Если 1000 посылок умножить на €16-20 — это уже очень ощутимые деньги. Но сыграло свою роль ошибочное мышление. Вместо того, чтобы масштабировать бизнес, я нашел одну рабочую бизнес-модель.

Я не думал, что я, Оскар Хартманн, могу нанимать на работу других людей. Потому что нас так воспитывали. Бабушка моя в особенности, всегда говорила: твоя самая главная задача — найти хорошего начальника. Это мы работаем на кого-то, не кто-то работает на нас. В моей голове провернуть вот эту вещь, что я могу на работу кого-то нанять, — это было для меня что-то сверхъестественное.

Что же с твоим бизнесом случилось в конечном счете?

Мой бизнес просто перешел в строительные материалы. Потом, когда я поступил в университет, там было две части бизнеса. Часть, которая занимается компьютерами, выкупил мой партнер. У меня был партнер, мой школьный приятель. И он купил этот бизнес за небольшие деньги — €15 000. И он до сих пор существует. А та часть, которая занималась спортивным питанием, просто утонула — и все.

И с этим ты переезжаешь в Россию? Примерно в этот момент, да?

Да. Потом я решил, что все-таки надо получить высшее образование. Я до этого думал: не буду получать высшее образование. Потому что я уже зарабатывал больше, чем большинство людей с высшим образованием. И я думал: может быть, мне это не нужно. Но в какой-то момент я посмотрел на людей, которые меня вдохновляли, и увидел, что у всех них высшее образование. И я посчитал, что все-таки высшее образование будет полезно. Но было очень тяжело. Во время учебы в университете у меня просто руки чесались (сделать бизнес). Я приехал в Малайзию на практику — работал в BMW. И увидел, что в Малайзии не было сайта знакомств при 30 млн населения…

Это же надо было на малайском языке делать этот сайт…

Это абсолютно не имеет значения. Я сижу в Малайзии. Я знаю, что в Германии сайты знакомств сверхпопулярны. И в Малайзии, куда я приехал, нет сайтов знакомств.

В мусульманских странах разве это нормально – иметь сайт знакомств?

Там треть населения — китайская, треть — индийская. И у меня никаких сомнений не было, что в Малайзии будет сайт знакомств. Это точно будет. А мне надо еще закончить учебу. Потом я работал с подержанными машинами. И среди подержанных машин я нашел несколько марок, которых тоже не было в Малайзии. Я потом взял и забронировал домен под сайт знакомств. Уже договорился с сайтом, который даст мне весь IT, уже все сделал, но в конечном счете я подумал: если я сейчас создам эту компанию, я не доучусь нормально. Мне еще год надо было учиться или полтора. И все-таки я решил: лучше я полноценно проживу студенческое время, а потом будут другие возможности.

Читать статью  Основные операции фондового рынка - Финансовый рынок

Цукерберг решил по-другому в свое время.

Да, Цукерберг решил по-другому, но я вот сдерживал себя. И нисколько об этом не жалею. Но все равно не сдержался, потому что свою первую компанию в России я основал за 4-5 месяцев до получения диплома.

Это KupiVIP? Кстати, вообще широкая публика знает Хартманна как основателя KupiVIP. Это же copycat (подражание.Forbes), правильно? С американских дискаунтеров…

Французские даже… А можешь рассказать?

Я, кстати, вот что думаю по поводу того, что Хартманна знают как такого или сякого. Мне кажется, людям всегда проще тебя в какой-то ящик засунуть. А на самом деле меня тяжело в какой-то ящик засунуть, потому что я десятиборец. Я не занимаюсь всем, но у меня есть четкие десять ролей, которые я проживаю. И я именно хочу быть чемпионом своего десятиборья. Не хочу быть чемпионом-бизнесменом, не хочу быть чемпионом-отцом, не хочу быть чемпионом в чем-то одном. Я хочу быть чемпионом своего десятиборья, которое я сам для себя сформировал.

Если говорить про огромные прорывы, которые случались в мире, скажем, экономическое чудо Японии, или что мы видим в Китае, или экономическое чудо России, СССР — все это было основано на copycat, когда быстро повторялись рабочие системы, быстро происходили эпизоды индустриализации. Я хотел бы быть изобретателем. Но я еще не в той позиции, чтобы быть изобретателем. Мне надо сначала обеспечить семью, создать базу. Поэтому когда я приехал в Россию, то решил: а почему бы не делать copycat. Люди думают, что это просто: повторил — и все. Но, это, к сожалению, не совсем так.

Когда я приехал в Россию, там не было даже сайта для знакомств. В России не было большинства вещей, которые я видел в других местах. Зачем тратить свое время и делать какую-то суперинновацию, если здесь все еще отсутствуют базовые системы, которые гарантированно создают ценность? Поэтому у меня не было выбора.

Я думал: если ты хочешь делать инновацию, езжай в Силиконовую долину, езжай в Швейцарию — туда, где инновации ценятся. Россия — отстающая страна. Здесь пока надо догонять. Вот поэтому я рассматривал только подход copycat. У меня было 20 бизнес-моделей, которые работают минимум на трех рынках, чтобы исключить фактор особенности какой-то страны. Например, если что-то во Франции работает, но не работает в Германии, не работает в Америке — это странно. Соответственно, я брал бизнес-модели, которые на трех рынках себя доказали. В случае с KupiVIP это были Vente-privee во Франции, brands4friends в Германии. И было несколько компаний — в первую очередь Gilt — в Америке. Для меня было достаточно доказательств, чтобы это сделать.

А в инвестициях? Все-таки у нас разговор об инвестициях должен быть. Чемпионство в инвестицияхэто как?

Если говорить про инвестиции, есть чемпионы — Уоррен Баффет, Джефф Безос, Билл Гейтс, в Германии есть (Клаус) Хопт и так далее. У них разные стратегии на самом деле. Опять же, если мы говорим про инвестиции, значит, у тебя очки — это деньги. Так или иначе, других очков пока не придумали. Если ты будешь инвестировать только с целью денег, самая прибыльная инвестиция, которая была за последние 60 лет, — это табачная компания…

А Пабло Эскобар не участвует в твоем списке? То есть наркотики не являются прибыльной инвестицией?

Ну, табак — это наркотик. До сих пор один миллиард курящих людей в мире. И это спустя 60 лет после того, как было доказано, что курение вызывает рак. И это через 30 лет после того, как было доказано, что курение оказывает сильное негативное влияние на действие многих лекарств. И один миллиард человек, которые курят по 20 сигарет в день. Абсолютно сумасшедший, сверхприбыльный рынок. Буду ли я инвестировать в табачные компании? Нет, не буду. Это не совпадает с моей страстью, с моими жизненными целями. Буду ли я инвестировать, как, например, Уоррен Баффет?

У него идея, что мир не меняется. Антропология, наука о человеке, говорит, что люди не меняются, даже когда им ставят смертельный диагноз, который требует изменения стиля жизни. 60% людей не могут изменить стиль жизни и умирают, настолько сильна инерция. Поэтому Уоррен Баффет говорит: я буду покупать страховщиков, я буду покупать Coca-Cola, я буду покупать бренды. Так же он покупал print, издательства и, кстати, был прав. Сейчас потребление бумаги выросло, несмотря на интернет. И потребление на книжном рынке растет. Поэтому с точки зрения инвестиций моя философия такая: я делю людей на тех, которые решили финансовые проблемы в своей жизни. и тех, которые пока не решили.

Есть такое понятие, как post-economic, — люди, которые живут и принимают решения, не исходя из экономических показателей. Это постэкономическое поведение, когда ты говоришь: финансовая проблема решена. Я могу жить жизнью своей мечты с тем, что есть. Это не значит, что я ничего не буду делать. Я просто буду делать то, что мне хочется, что мне действительно нравится. Может быть, я буду делать низкоприбыльные проекты, может быть, — какие-то другие, потому что мне очень хотелось, чтобы это в мире было. И я не буду делать проекты, просто исходя из экономической цели.

Я работал в разных индустриях. Я, например, занимался fashion-индустрией, потом я занимался подержанными машинами. Потом я занимался инвестициями, недвижимостью и многими разными вещами. И я могу сказать, что твоя деятельность очень сильно влияет на мир вокруг тебя. Когда я занимался online-fashion, все генеральные директора были молодыми людьми, достаточно прогрессивными. Очень интересная тема — онлайн-маркетинг, одежда. Это очень добрый, интересный рынок. А потом, например, ты начинаешь заниматься подержанными машинами. И вдруг мир раскрывается совсем с другой стороны. Ты ужинаешь с мужчинами с волосатыми руками, которые тебе угрожают заранее. У тебя эмоциональное состояние меняется, и все вокруг меняется. Потом занимаешься недвижимостью, где очень много надо бороться, когда у тебя постоянные атаки. Либо ты занимаешься некоммерческими проектами.

Когда ты некоммерческими проектами занимаешься и встречаешься с людьми, на встречах ты периодически плачешь — настолько это красиво. И ты видишь, что в мире есть столько прекрасных людей. Поэтому моя жизнь сильно меняется в зависимости от того, что я делаю. Поэтому я не могу сказать: мне без разницы, что делать, — я буду делать то, что приносит деньги. У меня такая философия. Тем не менее я знаю несколько вещей. Все большие деньги зарабатываются, когда создается что-то новое. Соответственно, я продолжаю распространять лучшие бизнес-идеи, которые есть, быстро. Я все мои инвестиции делаю в диффузии инноваций. Появилась какая-то бизнес-модель в Китае — например, Mary Kay, 20-миллиардная компания. Я вложил в такую же компанию в Индии, вложил в такую же компанию в России и так далее. Соответственно, я участвую в диффузии инноваций, потому что это очень большое создание добавленной стоимости.

У меня мои инвестиции делятся на две части. Первая — это игра низких вероятностей и больших исходов, я вкладываю в новое на новых рынках, где очень много факторов влияют на то, сработает эта комбинация или нет. И вторая часть моих инвестиций — это игра высоких вероятностей, где я делаю все то, о чем ты пишешь: All Weather Portfolio, сбалансированная стратегия, медленная и длинная аккумуляция доходности. Я играю теперь обе игры. Раньше у меня не было капитала и я мог только создавать новое, у меня была только одна опция. Сейчас есть капитал, и я понимаю, что если буду грамотно управлять капиталом, если я буду просто делать стандартную рыночную доходность — это уже достаточно большие цифры. Теперь я играю в два вида спорта — высокие и низкие вероятности. Но цели стать чемпионом мира точно нет.

Вот эта игра в низкие вероятностивидимо, речь о венчурных инвестициях?

Да, есть разные формы.

KupiVIP тоже был таким венчурным предприятием. Он продолжает сейчас работать, ты продолжаешь им владеть…

Он, в общем, не стал чемпионом, конечно.

На своем рынке он номер один. Но не в электронной коммерции в целом, да.

А почему не случилось перехода к такой российской Alibaba, например?

Во-первых, не было цели строить российскую Alibaba, была цель — построить российский Vente-privee. И российский Vente-privee был построен. Но дальше, когда я начал очень серьезный бизнес-девелопмент по другим направлениям, совет директоров, который тогда был, попросил меня как генерального директора не делать это, а сфокусироваться… Например, Sapato.ru изначально предлагалось делать новые коллекции, и я хотел делать это внутри KupiVIP, но акционеры сказали: «Оскар, пожалуйста, сделай это где-то в стороне, потому что у нас своя бизнес-модель, мы хотим сфокусироваться». Соответственно, Sapato.ru была организована как отдельная компания, которую потом купил Ozon.ru, и я стал акционером Ozon Group. Я был генеральным директором (KupiVIP) до 2013 года и довел компанию до оборота $250 млн. С тех пор можно сказать, что компания дальше особо не развивалась.

Но у каждой бизнес-модели есть некий предел, это всегда дилемма, где потолок этой конкретной бизнес-модели и как надо себя заново изобретать, чтобы сделать прорыв в миллиард. Если говорить про прорыв в миллиард или превращение в Alibaba — во-первых, я думаю, что большинство людей сильно недооценивают, насколько это вообще редкое явление — организация, которая делает оборот в миллиард и больше. Потому что за всю историю человечества было только 10 000 человек, которые смогли построить что-то с нуля до размера один миллиард с плюсом. Если говорить, например, про олимпийских чемпионов в спорте — их было более чем 100 000. Тяжело найти что-то более редкое, чем человек, который смог построить такую компанию.

KupiVIP тогда вырос за три года до $100 млн — даже это является сверхредким явлением. Соответственно, человек, который построил что-то и это выросло до $100 млн, должен это хранить, как сокровище. И я тогда не понимал, насколько ценно то, что я получил. У меня, наоборот, как бы поехала крыша. У меня какое было ощущение? Что я поцарапал пол и там нашел золото. У меня был список из 20 бизнес-моделей, которые работают на трех рынках. Я одну из этих моделей запустил, и выросла организация стоимостью более $100 млн. И, конечно, моя естественная идея была в чем?

Запустить еще 19.

А почему ты не сделал это?

А ты можешь их перечислить, эти 19 компаний?

Смотри, первый мой спринт — это были 20 компаний. Это были KupiVIP, потом Sapato.ru, которую очень быстро купил Ozon за очень большие деньги. Это был большой успех.

За сколько, если не секрет?

Хорошая сделка.

И это дало мне капитал, чтобы сделать все это. Потом открыл компанию Shopping Live — это телемагазин товаров из Германии. Это очень успешная компания, она абсолютный лидер сейчас в России, один из топовых телеканалов…

Сколько она может стоить, если ее продавать?

Не знаю. Я думаю, в районе 20 или 30 млрд рублей. Соответственно, были KupiVIP, Sapato, Shopping Live, потом была компания KakProsto.ru — это вопросы-ответы. Потом сделал сайт для серьезных знакомств Teamo.ru. И эту компанию купила Mamba потом — лидер дейтинга в России. И вот все первые пять, которые я сделал, сработали, после чего я был в зоне риска — среди самых «опасных» людей в Москве, потому что у меня было ощущение: что ни делай, все работает.

А почему это риск?

Потому что мое восприятие рисков было очень искаженным. Есть большая выборка, и я в ней попал пять раз в ту вещь, которая на самом деле в зоне низких вероятностей. Например, все, что я делал, имело вероятность 10%. А у меня получилось ощущение, что не 10%, а 90%. После этого я начал достаточно быстро копировать разные вещи. Я просто по списку шел вниз, и там уже были не самые большие бизнес-модели, а начались такие модели, как, например, Upplader.ru — это такая ниша в рекрутинге. Потом начались «хайпы» всякие — например, есть Groupon, а у нас был KupiBonus. Самая лучшая бизнес-модель мира потом оказалась самой худшей бизнес-моделью мира, и мы там закопали много денег. Потом был HomeFair — интернет-магазин мебели, спортивный интернет-магазин Heverest.ru. Вот на KupiBonus, Heverest.ru и HomeFair совокупно я потерял почти $20 млн — только на этих трех компаниях.

Всего лишь? Ты заработал на одной $70 млн.

Но это было очень больно. Потому что после этого периода, когда все работает, у меня был период, когда следующие пять компаний не сработали.

А дело только в модели, не в системе управления?

Если в первых комбинациях мы очень медленно и внимательно отбирали модели и людей для команды, то дальше у нас поехала крыша и мы просто практически сделали такой посев — как бы пусть где-то что-то сработает. Дело в том, что организации с оборотом от 100 млн и от 1 млрд — это очень редкое явление. А мы тогда не понимали, насколько это редкое явление. Например, мы брали неплохие команды, это были команды уровня мастеров спорта. Но мастер спорта — это не олимпийский чемпион. А олимпийских чемпионов в 10 раз больше, чем людей, которые могут строить большие организации. Нормальные люди так не делают, нормальные люди не открывают (бизнесы) в 500 городов в 12 странах за один год. Они думают: сначала одна страна, потом — вторая.

Читать статью  Объем инвестиций в Россию в 2016 году вырос в 5,5 раз

Ошибка была в том, что мы начали искаженно видеть риски из-за личного нерелевантного опыта. Мы начали идти на компромисс и в части бизнес-модели, и в части команды. А компромисс вообще не срабатывает. Если у тебя в двух из четырех факторов — компромисс, это уже не чемпион. И вырастали в принципе неплохие компании, многие из них до сих пор существуют. Например, Giftery.ru — это корпоративные подарки. Она до сих пор существует, но компания делает оборот лишь в $1 млн, и команда всю прибыль распределяет между собой. Команда выкупила у меня эту компанию, они сказали: «Тебе мало, а нам нормально».

Так у меня происходило три раза. Если говорить про статистику по первому спринту, то из 20 компаний пять стали лидерами своего рынка, пять жестко умерли — ну, прям плохо умерли, а десять — самая худшая… Кстати, лучше быстро умереть, чем вот эта средняя каша, в которой потом люди за 7-9 лет оставляют достаточно много сил. Это был мой первый спринт. Потом я сделал выводы и провел второй спринт — тоже 20 компаний.

И как там статистика?

Второй мой спринт отличался тем, что сказал: «Я хочу быть рядом с очень сильными предпринимателями. Точка. Другого приоритета нет. И только в бизнес-моделях, которые уже проверены». Соответственно, сосредоточился на дистрибуции. И во втором спринте статистика получилась такая же, как в первом: пять чемпионов, пять жестких смертей, десять — «середняк».

Значит ли это, что невозможно определить, кто хороший предприниматель?

Да, самое главное, что даже если ты имеешь маленькую долю и вкладываешь в предпринимателя… В первом спринте я вкладывал свои деньги, и я, по сути, рекрутировал команды. Во втором спринте я сказал: «Все, эта инкубация не работает. Корпоративное предпринимательство не работает. Я буду вкладывать в людей, которые сами создали». Но статистика получилась такая же, хотя исход был лучше в целом, потому что компанией номер один оказалась Auto1, которая выросла в 5-миллиардную компанию, а я был первый инвестор. Все-таки исходы были больше, и в целом вторая комбинация лучше сработала, чем первая.

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость

Наша команда

Начали закрытый этап продаж для инвесторов, заключивших ПДКП, по приобретению рязанского ТРК «Малина». Здание комплекса находится в центре города, на улице Соборной, 15А. Объект будет заведен в фонд «Активо восемнадцать» — это будет двенадцатый объект под нашим управлением.

— Прогнозируемая доходность фонда в первый год — 19,3%
Показать полностью.
— IRR фонда за 10 лет — 15%
— Площадь объекта — 27 000 м²
— Стоимость 1 м² составляет 30 900 ₽
— Минимальная сумма инвестирования составляет 353 694 ₽

Якорные арендаторы ТРК: «Перекресток», «Детский Мир», Familia, Kari и KFC — сделали упор на еду и товары повседневного спроса.

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость запись закреплена

Неравномерность выплат в фондах AKTIVO

Один из наиболее часто задаваемых вопросов: каковы причины неравномерности выплат ежемесячного дохода на пай?

Разобрали в статье основные из них.

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость запись закреплена

Старт открытых продаж в фонде «Активо восемнадцать»

Сегодня стартует заключительный этап формирования нового фонда «Активо восемнадцать».

Это возможность для инвесторов, не успевших забронировать паи через ПДКП, принять участие в формировании фонда и стать долевым собственником ТРК «Малина».

Первые выплаты дохода уже осенью.

Чтобы заключить сделку, свяжитесь с вашим финансовым советником, оставьте заявку через форму на сайте или позвоните по телефону: +7 (495) 150-64-64.

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость запись закреплена

#новости
НРД под санкциями ЕС: последствия для инвестора

Национальный расчетный депозитарий (НРД), который уже пострадал от блокировки счетов в Euroclear и Clearstream, попал в санкционный список ЕС.

Санкции фактически отрезали депозитарий от международного рынка. В списке заблокированных активов иностранные акции и депозитарные расписки на Мосбирже, еврооблигации, фонды FinEx и примерно 40% акций, торгующихся на СПб-бирже.

Санкционного воздействия по части выплаты купонов и дивидендов не ощутят только держатели бумаг российских эмитентов. Однако перевести эти бумаги в другие депозитарии будет нельзя.

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость запись закреплена

Старт третьего этапа продаж в «Активо восемнадцать»

На текущий момент фонд сформирован более чем на 80%, и мы начинаем третий этап продаж паев нового фонда «Активо восемнадцать». Он продлится 5 рабочих дней.

Это возможность для членов клуба Liberty, не успевших забронировать паи через ПДКП, принять участие в формировании фонда и стать долевым собственником ТРК «Малина».

Чтобы заключить сделку, свяжитесь с вашим финансовым советником, оставьте заявку через форму на сайте или позвоните по телефону: +7 (495) 150-64-64.

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость запись закреплена

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость

«AKTIVO» Инвестиции в недвижимость запись закреплена

AKTIVO участвует в конференции-выставке «Доходная недвижимость-2022»

Мы рады стать частью нового инвестиционного форума, организованного нашими давними партнерами из Private Money, посвященного теме перспективных инвестиций в недвижимость.

Форум сфокусирован на практике: эксперты и опытные инвесторы расскажут о своих реальных инвестиционных стратегиях и кейсах.
Показать полностью.

Обзор тенденций рынка недвижимости от профессионалов рынка;
Серия тематических мастер-классов об инвестировании;
Выставка проверенных инвестиционных решений, стратегий и доходных объектов;
Обмен опытом и идеями с участниками и экспертами и выстраивание партнерских отношений.

Мероприятие пройдет 18 и 19 июня по адресу: Москва, Русаковская улица, 24, «Holiday Inn Sokolniki».

👈

Если вы хотите принять участие в конференции, зарегистрируйтесь по ссылке: https://tracyacademy.ru/kdn?gcao=30074&gcpc=03643 (участие платное)

АКТИВО — ЗПИФы недвижимости с историей от Оскара Хартманна

Недвижимость

Активо (Aktivo) — проект Оскара Хартманна, стартовавший в конце 2015 года и предлагающий коллективные инвестиции в форме ЗПИФ в объекты коммерческой недвижимости, расположенные в Москве, Московской области и регионах. В портфеле около 11 объектов на общую сумма ~3,5 млрд рублей.

Проект сильно отличается от других подобных фондов, что усложняет полное понимание особенностей, комиссий и рисков. Я давно пытался собрать информацию в одном месте, и даже купил на пробу долю в одном из их объектов, чтобы «шкура была в игре». В этом отличие моих обзоров от публикаций аналитиков и пространных рассуждений редакторов профильных изданий, я изучаю фонды в первую очередь, для себя, а публикации в блоге позволяют подойти к вопросу более ответственно.

Попробуем разобраться, чем Активо интересен и есть ли ему место в нашем портфеле бумажной коммерческой недвижимости.

Моя доля в активо 16

Моя доля в Активо 16

Чем отличается Активо от других ЗПИФ недвижимости?

Кратко перечислю, в чем основные отличия. Наиболее важные особенности рассмотрим отдельно

Тип объектов — небольшие районные ТЦ и супермаркеты

Плюсы очевидны — арендный доход несколько распределен из за большого числа мелких арендаторов и защищен от риска полного обнуления из за ухода якорного арендатора. Так же это позволяет УК оптимизировать площадь и повышать конверсию с квадратного метода.

Минусы — мелкие арендаторы (кальянные, не сетевые магазины одежды, букмекерские конторы) могут обеспечить повышенную ротацию арендаторов и простой части площадей.

Так же во всем мире наблюдается закат эры больших торговых центров, и этот тренд максимально ярко проявил себя в 2020 году, когда максимальное ускорение получили компании, способные перестроится на онлайн торговлю и доставку, а не на продажу с витрин. Это видно и из отчетов и динамики акций крупнейших операторов торговых центров (к примеру Simon Property Group), российской Ленты (полностью переходит на инвестиции в формат «у дома» и доставку) и чудовищный рост онлайн ритейла (Амазон, Озон, Вайлдбериз).

Районные небольшие ТЦ субъективно пока не так сильно падают, но уже точно не являются растущим сегментом и будут и дальше находиться под давлением этого тренда.

Самостоятельная диверсификация

На каждый отдельный объект недвижимости формируется отдельный фонд, таким образом внутри одного ЗПИФа отсутствует диверсификация и пайщику предлагается самостоятельно диверсифицировать портфель, выбирая отдельные объекты-паи в нужных пропорциях. У этого есть и преимущества и недостатки.

С одной стороны, инвестор может быть уверен, что портфель не будет прирастать низкокачественными объектами, или не будет происходить продажи части объектов по желанию управляющего. Так же это позволяет повысить доходность, так как в фондах, портфель объектов которых не ограничен, часть средств всегда находится в денежном рынке в ожидании сбора средств и покупки следующего объекта, в Активо же это не требуется. Средства собраны — на них куплен объект, после этого никаких дополнительных денежных средств, снижающих доходность, не привлекается.

С другой стороны есть и недостатки. Разовые расходы на создание структуры ЗПИФ для небольших фондов могут быть высокими относительно размера фонда. Так же,к примеру, я не являюсь экспертом в недвижимости, а тех данных, которые показывает Активо в презентациях и финмоделях, мягко говоря, недостаточно, чтобы полноценно проанализировать объект, и как результат, единственный практически применимый вариант для меня — брать все объекты по чуть чуть, и это приводит к следующей особенности.

Порог входа

Технически порог входа относительно небольшой — от 1 пая (от ~300 000р). Но если мы говорим о диверсификации по объектам и хотим иметь в портфеле разные объекты для снижения рисков одного конкретного, то минимальный порог диверсифицированного портфеля вырастает до нескольких миллионов.

У альтернативных фондов, в один ЗПИФ упаковывается несколько объектов, выбранных согласно одной инвестиционной концепции, что снижает минимальную сумму инвестиций, необходимой для целей диверсификации.

Так же встретил информацию, что по разным объектам минимальный порог входа разный и может достигать нескольких миллионов, что еще больше снижает доступность фонда для частных инвесторов. К примеру, в последний фонд Активо-16 меня пустили с 2 паями, а сейчас минимальный порог уже 6 паев (~2 млн ).

Ежемесячные выплаты

Активо выплачивает весь накопленный доход ежемесячно, что очень приятно, когда недвижимость в Вашем портфеле преследует цель стабилизировать денежный поток от совокупного портфеля. Да, доход не одинаковый, так как на него влияют разовые факторы в конкретный месяц — оплата налогов на имущество и землю, возмещение НДС, оплата ЖКХ и последующее возмещение от арендаторов, итд, но тем не менее он не накапливается на счетах компании до момента распределения, а сразу же выплачивается пайщикам. Это и математически выгодно (чем раньше получили деньги тем быстрее их можно реинвестировать, что повышает общую доходность) и ментально (те, кто переходит в подобные фонды из привычных арендных однушек максимально близко ежемесячное получение денег на банковскую карту).

Доход волатилен от месяца из за разовых факторов

Доход волатилен от месяца к месяцу из за разовых факторов

Нет конфликта интересов

Компания не аффилирована с арендатором, девелопером, продавцом объектов, в отличие от Арендного Потока, или ПНКрентал, что снижает риск того, что объекты могут покупаться исходя из целей, не совпадающих с целями инвесторов.

Внутренняя биржа

На платформе организован вторичный рынок паев, и со слов представителей, он достаточно живой, и объемы до несколько миллионов можно реализовать в короткий срок до нескольких дней. Ценообразование рыночное, покупатели — другие частные инвесторы. Так как это ЗПИФ, то УК не погашает паи по требованию по расчетной цене, как это происходит в ОПИФах. Но УК может выкупить паи, желая повысить ликвидность на внутреннем рынке, параллельно зарабатывай на спрэде между покупкой и продажей.

Комиссия Активо при продаже через внутреннюю биржу — 2% (берется с покупателя паев), цену определяет продавец, объем любой, от 1 пая, цельными лотами.

Это значительно менее интересно, чем фонды, торгующиеся на открытом рынке (например Альфа Арендный поток или ВТБ Рентный доход) и чем паи от ПНКрентал, которые выкупает сам девелопер по расчетной цене, беря риск падения стоимости активов в промежутке между переоценками на себя.

Есть и сторонняя «биржа» вторичных паев, но не знаю насколько она живая, например эта .

Так же всегда остается возможность продать свои паи в частом порядке, предлагая их знакомым, на форумах, в тематических сообществах в телеграмме итд, если повезет — это позволит избежать комиссию за продажу.

Две управляющих компании со своими комиссиями

В отличие от большинства подобных ЗПИФ, здесь сразу две управляющие компании, в которых оседает комиссия при формировании и управлении фондом и это сильно отличает Активо от других ЗПИФов.

1. ООО «Активо»

Компания с которой и заключается договор купли-продажи и на счет которой переводятся средства, при этом на 99% учредителем компании является кипрская компания ООО «УРЕАЛКА ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» а уставной капитал предательски минимальный — 10 000р, поэтому долю участия самого Оскара Хартманна мы не узнаем, так как учредители кипрской компании не раскрываются. Будем надеяться, что Оскар не является просто медийным лицом чужого проекта.

Со слов менеджеров, именно ООО «Активо» занимается поиском, анализом, эксплуатацией и управлением объектами недвижимости, брокериджем арендаторов (поиск новых, взаимодействие с текущими), организацией вторичного рынка, отчетности для инвесторов, развитием интернет-сайта.

Активо берет комиссии:

  • 2-8% (в зависимости от объема инвестиций) от стоимости объекта, 0,5-7% из которых сразу улетает в реферальную программу . При инвестициях меньше 10млн в один объект, комиссия инвестора максимальна — 8%.
  • 12,5% от ЧОД (чистого операционного дохода = валового дохода за вычетом валовых расходов)

Я бы предпочел не иметь таких гигантских комиссий за вход (хотя агенты за продажу однушки в спальнике часто хотят не меньше), но все же при длинном горизонте, на первый план выходят ежегодные комиссии от СЧА и ЧОД.

Вторая комиссия от ЧОД является косвенной гарантией того, что УК будет стараться максимизировать ЧОД и оптимизировать расходы, так как повышение расходов будет напрямую снижать комиссию УК.

2. Одна из сторонних УК — Альфа Капитал или КСП Капитал

Выполняет функции управляющего фондом (но не объектом), организации орг. структуры ЗПИФа, выпуск паев, расчеты с инвесторами.

Читать статью  ИНВЕСТИЦИИ И СТРОИТЕЛЬСТВО», ООО, г. Челябинск

Комиссии зависят от конкретного ЗПИФа (напомню, что на каждый объект недвижимости — отдельный ЗПИФ) и конкретной УК. Но примерный диапазон такой:

КСП Капитал УА Альфа Капитал
Комиссия УК 0,5% 0,5% (но не менее ~1,5 млн в год)
Комиссия депозитария, регистратора, оценщика 1,5% 0,41%
Прочие комиссии до 10% до 50%

Прочие комиссии — как всегда это пугающие цифры в половину от стоимости активов в год. Таким образом УК защищает себя от риска понести экстремальные расходы за свой счет, если они возникнут. На практике, в нормальных условиях, этот лимит не используется, но надо всегда иметь его ввиду и учитывать в мат.ожидании итоговой доходности.

Для всех последних объектов Активо привлекает Альфа Капитал, поэтому можно считать эти комиссии основными для большинства фондов.

Ограничение на минимальную комиссию УК Альфа Капитал означает что для объектов дешевле 300млн рублей, реальная комиссия УК Альфа Капитал будет выше чем 0,5% от СЧА

Итак, посчитаем, какие комиссии в итоге мы платим за счастье иметь долю в районном ТЦ через фонды недвижимости от Aktivo.

Все комиссии фонда

Комиссия за вход 2-8% единоразово
Комиссия Активо 12,5% от ЧОД
Комиссия инфраструктуры ЗПИФ (УК, депозитарий итд) 0,91% от СЧА
Комиссия за выход (на вторичном рынке) 2%, если использовать внутреннюю биржу Активо (берется с покупателя)

Из за такой сложной пирамиды комиссий, и трех видов их расчета (разовая, от СЧА, от ЧОД), итоговую комиссию и ее влияние на доходность посчитать заранее очень сложно, поэтому обратимся к реальным фондам и посчитаем какую комиссию в итоге платят пайщики от стоимости активов.

Итоговые реальные комиссии на примере Активо-2

В моем распоряжении отчет по фонду Активо-2 за период Январь — Сентябрь 2020 г. Надо отдать должное, отчеты достаточно подробные (я вообще ни у одного фонда не видел настолько подробной отчетности для инвесторов — видна ориентация на крупных инвесторов, которым важно понимать как идут дела в конкретном объекте и как распределены денежные потоки)

АКТИВО - ЗПИФы недвижимости с историей от Оскара Хартманна

Отчет по Активо 2

Посчитал все в таблице, здесь приведу только результат.

Активо 2
Стоимость покупки 356 537 002 р
2% комиссия за вход 7 276 265 р
Реальная стоимость покупки для инвестора (реал.СЧА) (+2%) 363 813 267 р
Все комиссии за 9 месяцев — 5 071 430 р
Все комиссии аннуализированные — 6 761 907 р
Комиссия от реал. СЧА за 12мес, % годовых -1,9%
Доходность инвестора до НДФЛ, % годовых 11,83%
доходность инвестора после НДФЛ 13%, % годовых 10,15%

Итак, комиссия на примере этого фонда, вышла в 1,9% от стоимости покупки объекта в годовом выражении, то есть несмотря на всю сложность расчета комиссий, их реальная величина вполне сопоставима с другими фондами. Они по прежнему высокие, но они рыночные (без учета 2% за вход, которые сильно увеличивают комиссию при удержании паев на коротком периоде)

Доходность же инвестора, после вычета всех комиссий и НДФЛ составила 10,15% годовых. Учитывая, что период 01.01.2020 — 30.09.2020 это сложный период для торговых центров, и стоило ожидать падения доходов из за локдауна, в реальности объект показал приемлемую доходность, что косвенно говорит о хорошем управлении и грамотной работе с арендаторами.

Так же стоит понимать что с ростом времени удержания объекта, стартовая комиссия в 2-8% все меньше снижает среднегодовую доходность

Сводная таблица доходности по всем фондам Активо

Подробных данных по другим фондам у меня нет, поэтому обратимся к тем данным что опубликованы в открытом доступе на сайте Активо. На прошлом примере мы убедились что они совпадают с теми, что присылают пайщикам в детализованном виде.

Я проанализировал все объекты старше года, чтобы статистика была более менее репрезентативна.

Расчеты производились из следующих допущений:

* Активо 11 — тут высокая доходность годовых искажена из за разовых факторов (возврат НДС) и экстраполировать доходность в будущее не стоит.

Подробные расчеты можно посмотреть и проверить в таблице в GoogleDocs .

Разница между расчетной и реальной СЧА

То, что я так и не смог до конца понять в фондах от Активо, это разница в два-три раза между реальной стоимостью покупки объекта (реальная СЧА) и расчетной СЧА, которую определяет оценщик, и от которой считается часть комиссий. Я долго смотрел отчеты оценщика, задавал много вопросов менеджеру, но удовлетворительного ответа не получил.

Каким то странным образом, оценщик считает, что купленная недвижимость должна стоить втрое дешевле, при этом используется в том числе и сравнительный и доходный метод (то есть сравнивается со стоимостью похожих объектов на рынке, и оценивается как ГАБ, исходя из требованиям к доходности на рынке)

Фонд Расчетная СЧА (сразу после формирования) Реальная СЧА (стоимость покупки)
Активо 2 129 813 776 р 356 537 020 р
Активо 10 390 000 000 р 514 054 791 р
Активо 6 300 000 000 р 410 652 000 р
Активо 11 570 247 025 р 658 578 000 р

Из за этого расхождения, мне абсолютно непонятно как оценивать имущество фонда, и его рыночную стоимость, чтобы понять реальную доходность с учетом как рентных платежей так и изменения стоимости имущества.

Например в 2020г, расчетная стоимость имущества большинства фондов упала. И мне совершенно не ясно, кореллирует ли это изменение с рыночной ценой.

При этом менеджеров Активо этот вопрос не смущает, и объяснения в основном основываются на том что это некая теоретическая цена, ничего общего с рыночной ценой не имеющая. Но при этом оценщик получает эту цену, сравнивая объекты в том числе с аналогичными рыночными, при этом пайщики фонда платят этому оценщику деньги за его работу, но почему то результатом его работы пренебрегают.

Цитата из переписки с менеджером фонда:

В наших фондах используются два типа стоимостей — оценочная и рыночная. На сайте УК Вы видите оценочные стоимости.
Оценочная стоимость учитывает расходы на создание объекта недвижимости, амортизацию и не учитывает НДС. Эту стоимость УК использует для бухгалтерского учета, для расчета налога на имущество, для расчета стоимости чистых активов фонда.
Рыночная стоимость учитывает оценочную стоимость и способность объекта генерировать арендный поток (насколько интересен объект для рынка, для арендаторов). Рыночную стоимость используем при совершении сделок по покупке-продаже объекта, паев.
Аналогия: у квартиры есть две стоимости — кадастровая и рыночная. Налоги платим по кадастровой цене, а покупаем или продаем — по рыночной.
При расчете доходности паев необходимо использовать рыночную цену (та, которая указана в таблице). Все финансовые модели, отчетность, расчеты доходности мы, Активо, готовим с использованием только от рыночной цены.

Но в отчетах оценщика есть сравнение с текущими схожими объектами и их ценой в объявлениях на авито/циане. То есть посчитанная стоимость объектов в фонде Активо вполне себе сопоставима с текущими рыночными на аналогичные объекты. Но почему то все равно втрое ниже чем той что оперирует Активо и той по которой покупались объекты. До конца я так и не смог этого понять, тем более что у всех других фондов расчетная СЧА сопоставима с рыночной ценой имущества.

Из за этого оценить изменение стоимости имущества до момента его продажи (ликвидации фонда) не представляется возможным и эта составляющая доходности будет неизвестная весь период владения фондом. Отчасти это справедливо для всех фондов недвижимости, конкретный объект недвижимости это не биржевой товар, его реальная рыночная цена возникает только в момент когда состоялась сделка по продаже конкретному покупателю, до этого момента биржевой «стакан пуст» и цена объекта — ноль.

Несмотря на это, хотелось бы, чтобы оценщик показывал ориентировочную рыночную стоимость максимально близко к текущей рыночной ситуации, чтобы инвесторы могли принимать решения более оперативно.

Плюсом же «заниженной» расчетной СЧА является то, что комиссии рассчитанные в % от СЧА, в абсолютном выражении получаются меньше и это сильно влияет на итоговую доходность в положительную сторону.

Ключевая информация о фонде

Название ЗПИФН Активо Один (и другие)
УК Альфа Капитал
КСП Капитал УА
Минимальная сумма участия от ~350 000 руб
Комиссия УК 0,5% от СЧА
Комиссия депозитария, регистратора, аудитора, оценщика 0,41 — 1,5% от СЧА, в зависимости от УК
Прочие расходы
Дата начала формирования декабрь 2015 — первый фонд
Выплата дохода пайщикам ежемесячно
Спец.Депозитарий Гарант
ИНФИНИТУМ
Регистратор Гарант
ИНФИНИТУМ
Аудитор GLS аудит
FCG
СЧА ~4 млрд руб.
Правила работы У каждого ЗПИФ свои правила, зарегистрированные в ЦБ, для примера — правила Активо 10
Раскрытие информации На сайтах УК:
Альфа Капитал
КСП Капитал
Официальный сайт Активо aktivo.ru
Полный список объектов-фондов На официальном сайте

Критика фондов Активо на Смартлабе

Не мог не коснутся этого вопроса, так как эта публикация первой попадается на глаза всем, кто хочет найти какую то информацию или отзывы про Активо. Собственно, расчеты в статье не корректны как минимум потому, что в расчете итоговой доходности учитывается как выплаченный доход так и колебание расчетного СЧА (оторванного от рыночной стоимости имущества), ну и анализ происходит не с позиции реального инвестора купившего паи фонда с учетом всех комиссий. При этом автор делает выводы в разрезе одного месяца, что тем более не корректно, так как и доходы и расходы не одинаковы каждый месяц и на них оказывают влияние разовые факторы (оплата налога, возврат ндс, оплата ЖКХ и их последующее возмещение от арендаторов, итд).

Считаю, что мои расчеты более корректны, так как учитывают доходность за более длинный период от вложенной инвестором суммы за вычетом всех комиссий.

Об Оскаре Хартманне

Мы не знаем его реальную долю в этом предприятии, так как бенефициары скрыты за кипрской компанией, но предположим что Оскар все же является основным учредителем.

Из публичных источников, Оскар Хартманн — сооснователь KupiVIP, CarPrice, CarFix, FarmaExpress, Factori market, «Заодно» и др. И, хоть и после просмотра большого количества видео и интервью, его можно спутать с бесконечными гуру-мотиваторами, умеющими профессионально пускать пыль в глаза, но очевидно что это не так. История его жизни не простая, его проекты вполне реальны и успешны, а Форбс оценивает личное состояние Оскара в 300млн$.

Встречается негатив, например обвинение в том что компания Carprice заказывала 17тысяч фейковых отзывов как часть рекламной компании. Очень даже правдоподобный вариант старта нового проекта, но это бизнес, и это оправдано для бизнеса. Для этого я и углубляюсь в изучение фондов, так как верить презентациям самих компаний и отзывам — нельзя.

Так же посмотрел свежее интервью с Оскаром Хартманном у Павла Комаровского.

Сложилось двоякое ощущение. Все так же — много мотивирующих слов, и водянистых ответов на конкретные вопросы, и это пожалуй самое водянистое интервью из всех что я видел в исполнении Павла. «Плохого полицейского» явно не хватило. Ничего нового кроме цитат из презентаций Активо мы не узнали из этого интервью. К примеру на прямые вопросы о том, как проверить что сам Оскар так же покупает доли в этих объектах наравне с другими пайщикам, ответа не последовало.

Так же мы услышали, что Оскар покупал доли в первых объектах и сейчас продает их. Если есть уверенность в своих объектах, то зачем продавать?

В целом, у меня Оскар Хартманн вызывает уважение, но, к сожалению, проверить что его «шкура в игре» и что он в одной лодке с инвесторами в объекты Активо возможности не представляется.

Мое мнение о фондах Активо

У Активо есть ряд ощутимых отличий от других популярных фондов недвижимости на рынке. Эти отличия не однозначны, и могут быть как плюсом так и минусом для инвестора, поэтому я не могу однозначно считать те или иные преимуществом или недостатком фонда, и просто резюмирую ключевые отличия:

  1. 1 объект — 1 фонд, самостоятельный выбор объектов в портфель
  2. Комиссии сравнимые с рыночными, хоть и на мой взгляд высокие (~1,9% от реал.СЧА)
  3. Две управляющие компании, одна из которых сильно заинтересована в максимизации денежного потока от арендаторов, так как получает свою комиссию от ЧОД, а не от СЧА.
  4. Сложно считаемая совокупная доходность из за отрыва расчетной СЧА от реальной рыночной стоимости объектов
  5. Доходность только рентного дохода составляет в среднем ~9% после НДФЛ, если портфель диверсифицирован по объектам
  6. Ликвидность — она есть, но комиссия за выход крайне высока (2% против 0,03% в среднем за фонды, листингованные на мосбирже)
  7. Скорость выхода на целевой доход выше чем у фондов с большим количеством объектов (Альфа Арендный поток, ВТБ Рентный доход), но ниже чем у ПНКрентал
  8. Отсутствует конфликт интересов
  9. Ежемесячные выплаты

Исходя из этого, определяю под Активо долю в своем портфеле «бумажной» недвижимости от 15 до 30%.

Хоть обзор писался в первую очередь для себя и принятия решения касательно своего портфеля, но погружение в детали фондов отнимает много времени, поэтому, если Вам окажется полезен этот обзор и Вы вдруг заинтересуетесь инвестициями в фонды Активо, в знак благодарности это можно сделать по реферальной ссылке .

Буду рад услышать отзывы об Активо от действующих пайщиков, и обсудить перспективы и риски.

Источник https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/392023-inogda-hochetsya-poteryat-vse-dengi-oskar-hartmann-ob-investiciyah-v

Источник https://vk.com/aktivo_official

Источник https://buythedip.ru/type/estate/zpif-aktivo.html

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.